Cambio al plan regulador de Papudo abre última zona frente al mar a su desarrollo inmobiliario

Iniciativa, que modifica norma de 2023, pone fin a litigio judicial entre empresa propietaria y municipio, que descarta las críticas de parte del concejo de que se esté afectando el interés público.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 21.06.2026

Contraste. Para sus partidarios, la norma actual es un freno demográfico. Pero el cambio en el PRC, dice la inmobiliaria, torna un sitio baldío en un articulador del humedal, la laguna, el bulevar y el parque municipal.

Con una publicación en el Diario Oficial, el pasado 10 de junio, Papudo inició el proceso para introducir la primera modificación a su Plan Regulador Comunal (PRC), que rige desde 2023.

La iniciativa, que divide a su concejo, es fruto de un avenimiento entre la alcaldesa Claudia Adasme (RN) y la inmobiliaria Papudo Playa Grande S.S., propietaria del último paño costero libre de edificios en altura del balneario.

La empresa alega que las condiciones que impone el actual PRC impiden en la práctica toda edificación en las ocho hectáreas de su propiedad, el único terreno de tales dimensiones sin desarrollo inmobiliario, comercial o residencial, en dicha zona frente al mar, al gravarlas como Área Verde Proyectada (ACP-1) y Zona de Equipamiento de Borde Costero.

Por eso, el mismo año de la promulgación interpuso un reclamo de ilegalidad acusando presuntas infracciones legales en su tramitación y solicitando a la Corte de Valparaíso no solo dejar sin efecto la zona AVP-1, sino todo el nuevo plan Regulador, lo que retrotraería las normas a las del anterior PRC, de 1969.

A fines del laño pasado, el municipio y Playa Grande S.A. acordaron una salida extrajudicial, que pasa por modificar se seccional con normas a establecer bajo criterios determinados de común acuerdo y que le permitan levantar edificaciones de un máximo de cinco pisos. A la vez, la empresa se compromete a ceder, urbanizada a su costo y como bien nacional de uso público, una porción de su terreno.

Tras la publicación en el Diario Oficial, la municipalidad dio inicio al proceso para modificar el seccional, creando la nueva Zona Residencial Preferente Intensidad Media Borde Costero, al dar inicio a la evaluación ambiental estratégica y un plazo de 30 días para que vecinos, organizaciones comunitarias y público en general formulen observaciones.

Un concejo dividido

El reelecto concejal Daniel Muñoz (ind.pro-FA) es el principal crítico en ese cuerpo colegiado a esta salida extrajudicial. La inmobiliaria lo apuntó en el litigio como el impulsor de convertir su propiedad, mediante las normas urbanas, en un parque. Al contrario, él acusa que el acuerdo privilegia el interés privado por sobre el público.

“Ese paño es estratégico. No es antojadizo que nos opongamos ahí a los edificios”, plantea el fotógrafo y guía turístico. “Lo consideramos, y así quedó en el plan regulador, un nodo urbano que articula las zonas urbanas de Punta Puyai con el casco histórico”, agrega.

Según Muñoz, era un freno a la intensiva edificación de segunda vivienda que lleva a que el balneario –de 7.536 habitantes-enfrente una población flotante veraniega de 60 mil personas.

Agrega que el antiguo PRC tampoco le daba carácter residencial a ese paño, sino de camping, por lo que su dueño no podía alegar perjuicio. Agregó que los renders exhibidos por la empresa indican que allí pretende construir cinco edificios de nueve pisos.

Las posturas encontradas en el concejo hicieron que al pronunciarse en noviembre sobre el avenimiento se produjera un empate a tres entre los votos a favor y en contra, que fue dirimido para su aprobación por el de la alcaldesa Adasme.

Su administrador municipal y alcalde (s), Pablo Olivares, señala que haber insistido en que la corte resolviera implicaba riesgos, puesto que la propuesta inicial de modificación del PRC de 1969 establecía para esta zona en conflicto normas similares a las de otras áreas de desarrollo inmobiliario, como Punta Puyai, permitiendo edificios de cinco pisos. Y la memoria explicativa admitía que Papudo dispone de áreas verdes sobre la media nacional, por lo que el gravamen podría estimarse desproporcionado.

“Consideramos expropiar el predio, pero su valor de mercado alcanzaba el presupuesto municipal anual”, afirma Olivares, quien descarta que no se haya ponderado en forma adecuada el interés público.

Junto con destacar las limitaciones de altura, coeficientes y normas de constructividad, plantea que si el cambio al PR se concreta, 1,7 de las 8 hectáreas del predio serán entregadas a la comunidad y en su frente de 30 m hacia la playa “tendrá azulejos y luminarias, que es el estándar municipal de urbanizaciones para el borde costero”. También, cederá una franja como zona de evacuación y para que el municipio desarrolle proyectos.

La inmobiliaria Playa Grande también esgrime cifras. “Los detalles están sujetos a evaluación y participación ciudadana el eventual proyecto contemplaría un desarrollo residencial de escala equilibrada. Edificios de altura máxima de 17,5 m”, precisa.

Esto financiaría, en simultáneo y por exigencia legal, “la construcción de más de 18 mil m2 de espacio público nuevo en tres frentes: una explanada multipropósito de 7 mil m2 y vía de evacuación ante tsunamis; un paseo de 5 mil m2 con área verde y ruta segura de evacuación, y una costanera de 6 mil 200 m2, con accesibilidad universal”, añade la empresa.

“Papudo crece mucho a nivel demográfico y mantener el predio como parque permite planificar la ciudad hacia un desarrollo armónico. Eso lo hace el actual Plan Regulador Comunal”, Daniel Muñoz, Concejal (IND.PRO-FA)

“Me encantaría que ese sitio eriazo fuera un parque. Pero, como autoridad, buscamos una solución equilibrada, pues no tenemos capacidad económica para expropiarlo ni para construirlo”, Pablo Olivares, ALCALDE (S).

“El avenimiento no beneficia un interés particular, sino a la comunidad. Transforma un sitio eriazo y abandonado en espacios reales, seguros y con áreas verdes efectivas”, Playa Grande S.A. (INMOBILIARIA) (Mauricio Silva)