Chile vive un boom del bodegaje industrial, con niveles mínimos de vacancia

Y alza histórica del precio de arriendo. Se estima un crecimiento de 2 millones de m2 en los próximos tres años.

Fuente: Capital

Fecha: 10.08.2023

Chile experimenta un boom del bodegaje industrial. En la imagen, el Centro de Bodegas de Pudahuel (CBP), que Industrial Property estará ofreciendo a partir del segundo semestre 2023.

Hoy en día nuestro país cuenta con un total de 19,5 millones de m2 de capacidad de almacenamiento en bodegas, esto según las bases de superficie edificada de bodegas del SII a Diciembre 2022. De ese total, 7,5 millones de m2 corresponden a bodegas que se arriendan (GLA), es decir, un 38%, lo que se desglosa en aproximadamente 6 millones de m2 de centros tipo condominio multiclientes y 1,5 millones de m2 de proyectos “Build to Suit” (BTS), o “traje a la medida”. Y la tendencia va en ascenso, demostrando la alta resiliencia de un mercado que, no obstante, enfrenta grandes desafíos.

Según el “Reporte Mercado de Bodegas Industriales 2Q 2023”, elaborado por INDUSTRIAL Property (INPRO), para el año 2023 se espera el ingreso de un total de 611.457 m2 de desarrollo de bodegas solo en la Región Metropolitana, lo que representa un crecimiento de 10,1% en la superficie arrendable de bodegas multiclientes respecto de 2022.

“Hoy la bodega es la tienda que más vende y ha dejado de ser el ‘patito feo’ de las empresas”, la bodega y los procesos logísticos han pasado del “back al front” señala Alejandro Ponce, gerente general de INDUSTRIAL Property, quien destaca la resiliencia de este mercado y los buenos resultados en ocupación impulsados por el e-commerce, muy buena rentabilidad con tasas de capitalización entre 6,5% y 9%, lo que ha llevado a los fondos de inversión, financistas institucionales y desarrolladores a impulsar proyectos por 1 millón de m2 para el período 2023-2024. “Es decir, en sólo 2 años el mercado de renta de bodegas crecerá casi un 14% en nueva oferta, con una entrega de bodegas que para el 2023 está precolocada en un 93%, razón por la cual esta oferta no impactará las tarifas hacia la baja. Estas se mantendrán en torno a 0,18 UF/m2 en el largo plazo”, complementa Alejandro Ponce.

Los niveles mínimos de vacancia que hoy se observan han empujado un alza histórica del precio de arriendo de bodegas. David Furman, director ejecutivo de Empresas Danco, agrega un matiz: “Si bien hemos experimentado la menor desocupación de bodegas de la historia, y a su vez los mayores precios históricos de la industria, ya vemos como ambos indicadores comienzan a volver al equilibrio”. En ese sentido, Furman cree que “un desafío por ahora, es predecir los precios de arriendo de mediano y largo plazo. Si bien no creo que vuelvan a los niveles pre-pandemia, tampoco deberían mantenerse en los precios actuales. El problema es que la diferencia entre ambos es muy grande, y el punto dónde se estabilice, influye drásticamente en la decisión de inversión de nuevos centros logísticos, ya que estos proyectos son de largo plazo”.

Diego Undurraga, gerente comercial y de Negocios Built to Suit de Tecsa, aborda otros desafíos: “Creo que, al igual que en los proyectos inmobiliarios habitacionales, la escasez de terrenos con la factibilidad normativa requerida para desarrollar proyectos logísticos, de bodegas o industriales, es un tema muy relevante, especialmente en las zonas urbanas y periurbanas, donde se concentra la mayor parte de la demanda. Otro punto muy importante es la regulación ambiental y urbanística, que impone restricciones y exigencias para el desarrollo de este tipo de proyectos”. Asimismo, el ejecutivo subraya que “se debe mantener y mejorar los estándares de calidad, seguridad y sustentabilidad en sus operaciones. Además, es crucial incorporar criterios de sustentabilidad ambiental y social en sus prácticas y proyectos, para lo cual es clave fortalecer la sinergia y colaboración entre los actores del sector”.

Ante el boom del bodegaje industrial en nuestro país, muchos se preguntan: ¿existe una burbuja en este mercado? Alejandro Ponce tiene una opinión clara al respecto: “Yo creo que no la hay, porque una burbuja existe cuando tienes mucha oferta y no tienes demanda. En cambio, acá vemos que casi todo se está precolocando antes de que se entregue. Veo que el mercado está sano y sólido”.