Edificios multifamily predominan en Estación Central

Por sus buenas tasas de rentabilidad y de ocupación, además de la existencia de proyectos de gran formato, la comuna constituye un buen mercado para este tipo de negocio, convocando a inversionistas de todo tamaño.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 13.03.2022

Estación Central posee una amplia y competitiva oferta de arriendos. En la comuna existen mayoritariamente departamentos de formato pequeño en proyectos grandes -con unas 250 unidades promedio- y que se concentran en torno a tres estaciones del metro: Las Rejas, Ecuador y San Alberto Hurtado.

Estación Central es una de las principales comunas en el Gran Santiago que está orientada fundamentalmente fundamentalmente a la renta residencial o multifamily. Hoy, en forma mayoritaria, está compuesta por pequeños inversionistas, dueños de un departamento, y por grandes fondos especializados en el negocio. En concreto, es un mercado muy atomizado, que permite que la amplia oferta de arriendos sea muy competitiva.

"Esta comuna es muy interesante para el negocio de multifamily. Sus buenas tasas de rentabilidad (cercanas al 6,5%), sus altas tasas de ocupación (cercanas al 95%) y la existencia de proyectos de gran formato (promedio 250 unidades) permiten generar economías de escala en su gestión y administración", destaca Rodrigo Aravena, director de AGS Visión Inmobiliaria.

Si bien la comuna presenta algunas dificultades para vivir, como los altos niveles de delincuencia y de comercio ambulante, son, sin embargo, los valores de arriendo los que permiten que siga siendo una buena alternativa para residencia, especialmente para migrantes que buscan ante todo centralidad, ya que su opción de movilización por la ciudad es en forma principal el transporte público.

OFERTA ACTUAL

La oferta actual en Estación Central se limita a departamentos de formato pequeño; estudios que van desde los 20 m2 a departamentos de dos dormitorios en 54 m2. "El valor de los departamentos nuevos ronda las 66 UF/m2, un precio promedio dentro del mercado inmobiliario de Santiago en general. Su interés como inversión radica en sus valores absolutos o ticket, como se llama en la industria: departamentos pequeños son más accesibles para una mayor población de inversionistas con capacidad de endeudamiento", dice Aravena.

En su gran mayoría son edificios de gran altura (sobre 25 pisos) y que en promedio contienen más de 250 unidades cada uno. "Estos proyectos responden a permisos de edificación otorgados con anterioridad a la normativa que actualmente se encuentra vigente, que restringió las condiciones de edificación del centro de Estación Central", precisa.

La oferta, además, se concentra principalmente en torno a tres estaciones del metro (Las Rejas, Ecuador, San Alberto Hurtado) y corresponde a un número de unidades bastante alto (aproximadamente 2.700 en stock); sin embargo, la comuna mantiene alto interés y velocidades de venta adecuadas, que permiten mantener los stocks en límites saludables para el mercado. "También la sinergia de actividades comerciales, transporte y mercado inmobiliario presente, la hace un corredor de altísima densidad, quizás una de las mayores de Santiago", enfatiza.

Un elemento que ha mejorado tras la crisis de la invalidación de ciertos permisos de edificación en Estación Central se refiere a las circulaciones verticales de los proyectos. "Los proyectos han implementado mejores sistemas de ascensores, para evitar los problemas de largos minutos de espera en los edificios; se ha tomado conciencia de la alta movilidad de sus residentes y la alta densidad de los mismos departamentos, que conceptualmente están concebidos para personas solas o familias sin hijos", indica.

Y agrega: "Otro desafío del mercado está en mejorar la administración de los edificios, que permite otorgar seguridad al inversionista".

NUEVO PRC

Actualmente, el Plan Regulador Comunal (PRC) se encuentra en etapa de elaboración de la imagen objetivo, donde en enero pasado se realizó un proceso de participación ciudadana en el que se presentaron dos alternativas de desarrollo y se recibieron las observaciones por parte de la comunidad, las que actualmente se encuentran en revisión por parte de la municipalidad. Se espera la presentación de la imagen objetivo definida para fines de este mes, instancia que también conlleva una consulta pública.

Una de las alternativas propuestas considera la creación de microcentros dotados de equipamientos y servicios, buscando proteger los barrios que integran Estación Central, mientras que la otra alternativa incorpora un proceso de densificación equilibrada y dotación de servicios y equipamientos en torno a los principales ejes de la comuna, tales como Av. Libertador Bernardo O'Higgins y la Av. General Velásquez, que corresponden a vías estructurantes del sistema de transporte público (red y Metro de Santiago).

"Estas alternativas proponen, entre otras cosas, la reconversión de los sectores industriales en torno a Av. Gladys Marín (Av. Pajaritos), la disminución de la altura máxima permitida (hasta 12 pisos), la creación de áreas verdes, la generación de un proceso de densificación equilibrada, entre otras, lo que supone una propuesta de reordenamiento territorial para la comuna", explica Aravena.

Respecto a los desafíos del nuevo PRC y potenciales impactos en el desarrollo inmobiliario de la comuna, señala que la propuesta de generación de procesos de densificación equilibrada en torno a las vías principales de la comuna permitirá ampliar la oferta actual de vivienda, así como dotar de servicios y equipamientos, además de un mayor número de áreas verdes, a sectores de la comuna que no cuentan con acceso directo a estos, lo que se encuentra en sintonía con su déficit habitacional actual.

NUEVOS PROYECTOS

De acuerdo con datos de AGS, existen en Estación Central al menos nueve proyectos con permiso de edificación para viviendas aún sin iniciar ventas. Ellos suman cerca de 2.000 nuevas unidades que se incorporarán seguramente a la oferta existente en la comuna dentro de este año.

Sin embargo, Rodrigo Aravena indica que las regulaciones normativas impusieron un nuevo orden (y nuevos valores de suelo) a los procesos de compraventa de terrenos para el sector más dinámico de la comuna. "Estas limitaciones resintieron al mercado que hace unos años fuera el más dinámico de Santiago, con ventas por sobre las 3.000 unidades el 2018 y que hoy rondan las 1.700 unidades".

A su juicio, ya no se verá en Estación Central el frenesí inmobiliario de hace cinco años, sino que la comuna se mantendrá en tasas de 1.500 a 2.000 unidades nuevas anuales, lo que representa una muy buena tasa de regeneración urbana para una comuna céntrica.