Incluso compradores con mucho dinero están retirándose del mercado inmobiliario estadounidense

La incertidumbre económica, alimentada por la subida de los tipos de interés, la volatilidad de las acciones y los precios disparados, está provocando una desaceleración del lujo, con una burbuja inmobiliaria en Austin a punto de estallar.

Fuente; PULSO

Fecha: 11.06.2022

Internacional. Hace dos años, la agente inmobiliaria de Austin, Amy Deane, de Moreland Properties, trabajaba con tantos compradores ricos de fuera del estado que enseñaba una casa de 15 millones de dólares cinco veces en 30 días. Ahora, podría recibir una llamada cada dos semanas para muestras en ese rango de precios. “Ese gran grupo de compradores ha disminuido”, dijo. “Los primeros se comprometieron y se mudaron”, sostuvo.

Después de una carrera épica de dos años -no sólo en Austin, sino en las principales ciudades del país- el mercado inmobiliario de lujo finalmente se está enfriando.

Los agentes inmobiliarios de lugares como Nueva York, Los Ángeles y los Hamptons afirman que el frenesí de los acuerdos y los precios récord que caracterizaron los últimos años se han suavizado, gracias a la creciente desconexión entre lo que quieren los vendedores y lo que pagan los compradores. Mientras tanto, los compradores se enfrentan a la inflación, a la subida de los tipos de interés de este año y a la volatilidad del mercado de valores. Los precios del gas y la guerra en Ucrania se suman a la sensación de incertidumbre económica, echando un jarro de agua fría a las ventas de lujo.

El número de viviendas de lujo -definidas como el 5% más alto del mercado- que se vendieron durante un periodo de tres meses, del 1 de febrero al 30 de abril de 2022, cayó un 18% en comparación con el número de ventas durante el mismo periodo en 2021, según un nuevo informe de la correduría inmobiliaria Redfin. Se trata del mayor descenso desde que comenzó la pandemia, cuando el número de ventas de lujo se desplomó un 23,6% durante el periodo de tres meses entre el 1 de abril y el 30 de junio de 2020, en comparación con el mismo periodo de 2019. Los precios aún se mantienen, pero es poco probable que sigan alcanzando nuevas alturas a medida que los compradores se retiran, según Sheharyar Bokhari, economista senior de Redfin. Además, comentó, el volumen de acuerdos está encontrando un nuevo equilibrio después de que el número de ventas aumentó un 79,6% durante un período de tres meses entre el 1 de marzo y el 31 de mayo de 2021, en comparación con el mismo lapso del año anterior.

“Hay una sensación de que los precios suben constantemente en muchos mercados del país”, indicó Ryan Serhant, director general de la agencia inmobiliaria Serhant, que explica que el mercado se está normalizando después de un período de rápida apreciación, impulsado por la mayor demanda. “Ahora se está empezando a ver que los compradores se vuelven un poco dudosos de seguir comprando a cualquier precio”, afirmó.

Según Redfin, las mayores caídas en las ventas de lujo se produjeron en el condado de Nassau (Nueva York), donde se redujeron 43,5% entre el 1 de febrero y el 30 de abril de 2022, versus el mismo periodo anterior, seguido de Oakland (California), con un descenso de 35,1%. Durante el mismo periodo, en Dallas y Austin, donde los valores se dispararon en la pandemia, las ventas cayeron 33,9% y 33%, respectivamente, y en West Palm Beach bajaron un 32,8%. “El año pasado tuvimos una demanda insostenible y enorme. Las casas estaban volando de los estantes”, declaró Bokhari.

A nivel de los precios más altos, ese ya no es el caso. En abril, el agente inmobiliario de Boston, Michael Carucci, de Gibson Sotheby’s International Realty, puso en venta un condominio propiedad del magnate de los concesionarios de automóviles Herb Chambers por 18 millones de dólares. Pero Carucci dijo que sólo ha tenido un par de presentaciones. “Yo esperaba más”, comentó, pero el momento coincidió con el aumento de los precios del gas y con la subida de los tipos de interés por parte de la Reserva Federal. “Los altos patrimonios son algo inmunes a esto, pero están mirando todas estas cosas y diciendo: ‘¿Quiero esperar o hacer esto ahora?’”.

Drew Meyers, de la agencia inmobiliaria Westside de Los Ángeles, sostuvo por su parte, que la incertidumbre ha llevado a algunos vendedores a apresurarse a poner en venta sus propiedades para tratar de alcanzar la cola del mercado caliente. Meyers dijo que tiene tres vendedores con propiedades que tendrán un precio de entre 6 millones de dólares y aproximadamente $50 millones, que están impulsando hacia arriba las fechas de listado para sus propiedades. “Ellos quieren cerrar la cotización y comprar rápido mientras que el mercado está activo. No saben lo que les depara el futuro”, advirtió.

En Manhattan, que se vio afectado por el Covid-19, las ventas de lujo fueron inicialmente lentas para recuperarse, pero a finales de 2021 los contratos de las propiedades de más de 4 millones de dólares alcanzaron niveles no vistos desde al menos 2006, según la agente de bienes raíces Donna Olshan, que rastrea las ofertas de más de 4 millones de dólares. Sin embargo, Olshan aseguró que sus estadísticas han tendido a la baja desde la primera semana de mayo. De 43 contratos firmados esa semana, ninguno fue superior a 10 millones de dólares por primera vez desde septiembre de 2020, sostuvo. En la semana anterior al Día de los Caídos, hubo 21 contratos por encima de los 4 millones de dólares, un poco menos que el promedio de 10 años de 26 para ese período de tiempo. “Lo más solemne para los neoyorquinos es ver el mercado de valores”, agregó.

Nikki Field, de Sotheby ‘s International Realty, afirmó que aunque los vendedores no están bajando los precios, algunos compradores están “lanzando ofertas a la baja de nuevo”. Recientemente puso en venta un ático en el 240 de Park Avenue South por 25 millones de dólares, pero tiene previsto aconsejar a sus clientes que lo retiren del mercado durante el verano, a menos que la actividad de los compradores aumente considerablemente. “No se quiere tener días en el mercado durante un periodo lento”, dijo, y ni los vendedores ni sus agentes quieren que un anuncio se quede obsoleto. “No es un mercado de pánico. Es sólo un mercado corregido”, añadió.

A pesar de que las propiedades se retiran del mercado para el verano, típicamente una época del año lenta para las ventas de lujo, el ritmo más lento de las ventas está aliviando la crisis de inventario que ha plagado mercados como el de Nueva York y ha hecho subir los precios, según Jonathan Miller, fundador de la firma de evaluación de bienes raíces Miller Samuel. “La historia de la que vengo hablando desde hace un año -la de las ventas limitadas por la falta de oferta- ya no es la misma”, advirtió. En su lugar, el rápido crecimiento de los precios y el aumento de los tipos de interés están frenando la intensidad del mercado, dijo. Con menos ventas, el inventario está empezando a acumularse.

En mayo, los contratos de los condominios de Manhattan con un precio de entre 10 y 19,99 millones de dólares bajaron un 41,2% versus los contratos de mayo de 2021, mientras que el inventario aumentó un 42,9%, según los datos de Miller Samuel. En los Hamptons, los contratos de viviendas unifamiliares en ese rango de precios en mayo cayeron un 83,3% año tras año, mientras que los listados aumentaron un 20% en comparación con el año anterior.