Los desafíos inmobiliarios del gobierno de José Antonio Kast

Es bien sabido que el gobierno entrante de José Antonio Kast, recibirá un mercado inmobiliario aún en desequilibrio.

Fuente: Diario Inmobiliario

Fecha: 16.01.2026

Nicolás Madariaga Saravia, Ingeniero Civil Industrial y CEO – LIID CAPITAL.

Es bien sabido que el gobierno entrante de José Antonio Kast, recibirá un mercado inmobiliario aún en desequilibrio, dado que Chile enfrenta a la vez, un déficit habitacional estructural, una caída histórica en los permisos de edificación y -paradójicamente- un stock de 100 mil viviendas nuevas que no logran absorberse.

Considerando el factor demográfico y la reducción de la cantidad de personas por hogar, el país requiere unas 200 mil viviendas anuales para estar en equilibrio. Sin embargo, la capacidad efectiva de producción ha sido del orden de las 120 mil unidades por año. Por ende, el déficit de base de 600 mil viviendas, sólo se acumula decantando en tomas masivas y personas en situación de calle.

Para hacerse cargo del problema, el programa con el JAK gana las elecciones pasadas incorporando propuestas que apuntan en la dirección correcta, tales como serían los premios a la constructibilidad asociados a combinar viviendas sociales con departamentos retail, mecanismos de densificación, algunos del sector incluso propusieron retrotraer el CEEC, entre otros.

No obstante, gran parte de estas medidas enfrenta un límite práctico: requiere modificar la Ley de Presupuesto, la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y/o su Ordenanza y otras iniciativas que demandan quórums legislativos exigentes que, a primera vista, no estarían disponibles.

En frente tenemos conviviendo un déficit habitacional y un sobrestock de viviendas, es decir, el ciclo está interrumpido. Por lo anterior, las medidas deben ser ejecutivas, y sin trámites legislativos complejos, así como ir en ambos sentidos, es decir, tanto para la oferta como para la demanda.

Por el lado de la oferta, se necesita reinterpretar y simplificar las cuantiosas circulares interpretativas acumuladas en la última década por la DDU que, sin constituir ley, han extendido la ruta crítica de aprobación de proyectos y avanzar hacia la “ventanilla única” —y fiscalizada— de los timbres requeridos de otras entidades ambientales y viales.

La configuración actual eleva plazos, costos e incertidumbre, haciendo que los permisos de obra nueva lleguen a niveles inferiores a los observados a comienzos de los años noventa, cuando Chile exhibía el 65% de la población actual.

Por el lado de la demanda, dado que la necesidad de vivienda existe y la voluntad de pago también, es necesario apoyar directamente a las personas a obtener créditos y pagar pie, en ese plano se debe continuar y ampliar el subsidio a la tasa hipotecaria y Fogaes —eliminando el tope de 4.000 UF— y evaluar incorporar la iniciativa planteada por Matthei, orientada a aportes directos al pie no restrictivo a unidades nuevas. Todo directo a reactivar ventas.

El autodenominado “Gobierno de emergencia” tendrá que ocuparse con herramientas certeras, efectivas y ejecutivas, apuntando a generar el capital político necesario antes de pensar en reformas transformadoras más ambiciosas. (Nicolás Madariaga)