Número de viviendas en Chile supera los seis millones de unidades y su valor casi duplica al del PIB

El impacto de los costos de construcción, la escasez de suelo y cambios tributarios, son factores que han incidido en el encarecimiento del parque de casas y departamentos.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 01.09.2026

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El mercado de las propiedades residenciales en Chile registra un incremento más fuerte en valor que en unidades. Ello, debido al impacto de los costos de construcción, escasez de suelo y cambios tributarios como la implementación del IVA a la venta a partir de 2016, entre otros.

El valor de todas las viviendas en Chile, incluyendo sus construcciones y terrenos, se expandió 7,2% anual en 2025 totalizando $587 billones (millones de millones) al cierre de 2025 (unos US$ 642 mil millones al tipo de cambio promedio de diciembre pasado). Ese monto representa casi 173% del producto interno bruto (PIB), es decir, se acerca a duplicar el producto.

Así lo revela el indicador Valor de Mercado de la Vivienda (VMV) que publicó ayer el Banco Central, el que señala también que la cantidad de propiedades residenciales superó por primera vez los seis millones de unidades (6.074.567), un alza de casi 2% anual en 2025. Fue el menor incremento desde 2021.

De ese total, cerca de 4,4 millones de unidades son casas y aproximadamente 1,67 millones de unidades corresponden a departamentos.

Para la compilación de este índice, el Banco Central utiliza información administrativa innominada del Servicio de Impuestos Internos (SII), como el Catastro de Bienes Raíces (CBR) y la base de Zonas de Características Similares (ZCS). Ambas informan las características del total de bienes raíces no agrícolas con destino habitacional existentes en el país, incluyendo la superficie construida, la superficie del terreno y el avalúo fiscal.

Costo de los inmuebles

Por tipo de propiedad las casas representan 65,7% del valor total del mercado de las viviendas, similar a 2024, mientras que los departamentos exlicaron el 34,3%. En tanto, la construcción en los inmuebles corresponde al 61% del valor global del parque habitacional y el 38,9% al terreno, con alzas anuales de 7% y 7,4%, respectivamente.

La Región Metropolitana concentra el 53,8% del valor a nivel nacional y el 40,8% de la cantidad de viviendas (2,47 millones de unidades).

En un análisis de más largo plazo, se advierte que el valor de mercado de las propiedades subió 175,7% nominal entre 2015 y 2025, mientras que el número de propiedades escaló 25,4% en igual lapso.

Respecto del salto en el valor de las propiedades, Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), comentó que “el encarecimiento de las viviendas en Chile, responde a una serie de factores tanto de oferta como de demanda. Por el lado de la oferta, en los útimos 15 años se observa un aumento de los costos de construcción, explicado por el precio del suelo para desarrollo inmobiliario, el costo de materiales y mano de obra, nuevas exigencias técnicas y la implementación del IVA a la compraventa de vivienda, entre otros. Por el lado de la demanda, el crecimiento demográfico, sumado al aumento del número de hogares, usualmente de pocos integrantes, y a la migración de la última década, han impulsado la demanda habitacional”.

Agregó que “no sorprende el aumento del valor observado en el último año: las viviendas nuevas incorporan estos mayores costos y, al mismo tiempo, tienden a tener un estándar más alto que buena parte del parque existente, especialmente las viviendas más antiguas”.

Ignacio Aravena, investigador de Fundación Piensa y subdirector del máster de Economía y Finanzas Inmobiliarias de la London School of Economics (LSE), precisó que el aumento del valor de mercado de las viviendas es en términos nominales y no reales, pero reconoce una fuerte alza en el índice de precios de viviendas. “Por otro lado, el crecimiento del número de viviendas sigue siendo relativamente bajo respecto de los niveles observados antes de la pandemia, lo cual es consistente con la menor actividad del sector en los últimos años”, sostuvo.

Déficit habitacional

La población de Chile creció casi 12% entre 2015 y 2025, llegando hoy a cerca de 20 millones de personas. El último censo (2024) contabilizó 6,59 millones de hogares, un incremento de 16,7% frente al registro de 2017.

¿Se han creado suficientes viviendas para las personas? Al respecto, Ignacio Aravena expresó que “como los hogares son cada vez más pequeños, la demanda habitacional depende más de la formación de hogares que del aumento de la población. En términos agregados las viviendas sí han crecido relativamente junto con los hogares. Sin embargo, eso no significa que estén donde se necesitan, al precio requerido ni que sean del tipo adecuado. Por eso el déficit habitacional cuantitativo estimado a partir del Censo 2024 sigue siendo cercano a 500 mil viviendas”.

Nicolás León, indicó que “en las últimas décadas, los requerimientos habitacionales derivados del avance demográfico no han podido ser atendidos adecuadamente con un aumento equivalente en la construcción de viviendas asequibles. De hecho, hasta 2010 Chile produjo un número de viviendas similar a la creación de nuevos hogares reportada por el IBE, pero desde entonces y hasta 2020 la creación de nuevos hogares superó ampliamente la construcción de nuevas viviendas, lo que contribuyó al aumento del déficit habitacional”.

León señaló que “estimamos que más de un millón de familias necesitan prioritariamente una vivienda, ya sea porque se encuentran allegadas, hacinadas o habitan en viviendas irrecuperables, campamentos o en situación de calle. A esto se suma que hacia 2035 se incorporaría en torno a 800 mil nuevas familias por crecimiento demográfico, por lo que el desafío habitacional de los próximos 10 años es considerable”. (Marco Gutiérrez V.)