Proyectos DS-19 con subsidios enfrentan compleja situación

Si bien este segmento ha tenido gran dinamismo -por la demanda de viviendas y el aumento de los subsidios por parte del Estado-, el alza de precios y la escasez de materiales de construcción podrían frenar la ejecución de nuevos desarrollos.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 22.08.2021

Oferta. El conjunto habitacional "Casas del Valle III", ubicado en Frutillar, ya está construido y contempla 100 viviendas.

Mayores costos desafían ejecución de proyectos DS-19 con subsidio. El estallido social y posteriormente la pandemia han provocado una importante alza de costos en el desarrollo de estos proyectos de viviendas, situación que se ha agravado por la escasez de mano de obra.

Una peculiar situación enfrenta el desarrollo de proyectos habitacionales del Programa de Integración Social y Territorial (DS-19) del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), ya que por un lado ha experimentado un gran dinamismo -en especial por el déficit habitacional y aumento de los subsidios por parte del Estado-, pero, por el otro, el alza de precios y la escasez de materiales de construcción amenazan con frenar la ejecución de nuevos proyectos.

Manuel Riquelme, director comercial de Dominus Capital -empresa que se encarga del levantamiento de terrenos para nuevos desarrollos-, señala que debido a la realidad económica actual y también a la incertidumbre política, muchas inmobiliarias han empezado a explorar el desarrollo de proyectos DS-19 con subsidio estatal -algunas de ellas que nunca habían participado-, principalmente porque se minimiza el riesgo de venta.

"Efectivamente, existe dinamismo en el mercado de proyectos sujetos a subsidios DS-19, pero en estos instantes el alza de costos ha sido tan relevante que hay temor a que muchas obras no se inicien, puesto que los ingresos están definidos, pero los costos siguen subiendo y apretando los márgenes de tal manera que muchas obras generarían sólo pérdidas", asegura Vicente Domínguez,, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios A.. (ADI).

Cabe destacar que el DS-19 permite a familias de diferentes realidades socioeconómicas que buscan adquirir su primera vivienda con apoyo del Estado acceder a proyectos habitacionales en barios bien localizados y cercanos a servicios, con estándares de calidad en diseño, equipamiento y áreas verdes, pudiendo lograr una mejor calidad de vida.

MAYORES COSTOS

Si bien Helmar Viertel, gerente general de Inversiones e Inmobiliaria IVL. Ltda. -empresa que recientemente terminó de construir proyectos en Concepción y Villa Alemana (departamentos) y Frutillar (casas) y que se encuentra a la espera del resultado de las nuevas postulaciones que se realizaron en mayo recién pasado-, cree que de todos los programas habitacionales del Minvu el DS-19 es el más dinámico y que existe mucho interés por participar en este segmento, sin embargo, la situación actual es compleja.

"Por un lado el estallido social generó problemas de abastecimiento, lo que retrasó las obra y, por consiguiente, aumentaron los costos; por el otro, la pandemia hizo que el stock de materiales principalmente de terminaciones -que son importados- fuese disminuyendo y aumentando sus precios, además los bonos que está dando el Gobierno y los retiros de las AFP han hecho que muchas personas no tengan motivación de buscar trabajo, entonces se ha generado una escasez de mano de obra", precisa.

A su juicio, todas estas situaciones han provocado que el costo de la construcción haya aumentado en promedio un 15% aproximadamente. "Hoy desarrollar un proyecto DS-19 es más arriesgado para el inversionista inmobiliario y la banca que financia la construcción. En este tipo de proyectos, los desarrolladores tenemos rangos de precios que debemos cumplir y no nos podemos salir de ellos; entonces, si los costos aumentan, lo que se reduce son los márgenes, lo que redunda en una actividad con mayores riesgos y, producto de ello, tenemos que ser muy cautelosos a la hora de evaluar los nuevos proyectos y muy eficientes en su posterior ejecución".

Al respecto, Manuel Riquelme, coincide también que este es un momento complejo, ya que de una u otra manera las inmobiliarias se han visto obligadas a negociar con las constructoras, las cuales también se pueden ver afectadas en el desarrollo de las obras dada esta actual realidad.

REGIONES

En el mercado se reconoce que el Minvu ha creado las bases para ir mejorando día a día el nivel de las viviendas sociales en Chile y que hay un gran avance en muchos aspectos distintos, si se evalúa lo que se construye hoy con lo que se desarrollaba hace 20 ó 30 años. Comenzando, por ejemplo, por el lugar donde se emplazan los proyectos -con movilidad de transporte público asurada, servicios, etc.-, las propuestas acordes a los tiempos actuales -posean áreas verdes, lugares de esparcimiento como quinchos, servicios como lavandería, etc.-, así como la calidad constructiva.

"En nuestra oficina han aumentado las solicitudes de terrenos para proyectos DS-19, pero hoy, por ejemplo, no es fácil encontrarlos en Santiago, ya que el valor de la tierra se ha ido incrementando año a año y no se visualiza que esto vaya a cambiar, por lo que la demanda se ha trasladado mayoritariamente a regiones. Con todo, en Santiago podemos destacar las comunas de Puente Alto Padre Hurtado, Renca y La Granja", indica Riquelme.

En cuanto a las ciudades en que Dominus Capital ha detectado mayor interés para el desarrollo de este tipo de proyectos, destacan Temuco, Concepción, Coronel, labranzas, Osorno, Quillota, Villa Alemana, Copiapó, Antofagasta, Quilpué, Rancagua y Talca. "Las inmobiliarias tienden a instalarse en aquellos lugares donde ven que se están vendiendo viviendas; son pocas las inmobiliarias que se arriesgan a ubicarse en ciudades que no tengan un historial de ventas sólido", destaca.

TERRENOS

Entre las características de los terrenos que buscan las inmobiliarias para desarrollar proyectos DS-19 figuran que hayan servicios cercanos, que haga atractivo el lugar para las familias, y que tengan una buena densidad, es decir, que se pueda construir un número de viviendas que permita rentabilizar el negocio. "Se podría construir un proyecto de por ejemplo 300 viviendas en un paño de 7.500 m2 o bien en 2,5 hectáreas, pero claramente en el primer caso el valor del metro cuadrado será superior al del segundo caso", indica Riquelme.