¿Qué analizar a la hora de comprar en tiempos de crisis económica?

Ejecutivos de inmobiliarias entregan consejos.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 18.09.2022

Si bien el alza en las tasas de interés es una realidad, hoy siguen siendo atractivas para comprar una vivienda.

Ejecutivos de inmobiliarias entregan consejos y desmitifican algunas creencias o ideas relacionadas con la adquisición de una casa o departamento -ya sea como inversión o para habitar-, una transacción que requiere considerar varios factores.

Mitos y verdades que hay que tener en cuenta para adquirir una vivienda. Las tasas de interés, la cantidad de años en que se tomará el crédito o el tipo de tasa que se elegirá son algunos de los factores que deben analizar las personas que quieren comprar una vivienda, ya sea como inversión o para vivir. Comprar un departamento en tiempos de crisis económica, ya sea como inversión o para habitar, conlleva tomar distintas e importantes decisiones que las personas deben evaluar muy bien. No obstante, existen además ciertas ideas que están arraigadas en torno a este tipo de transacciones. A continuación, ejecutivos de tres inmobiliarias entregan consejos y desmitifican algunas creencias.

ESPERAR A QUE LAS TASAS BAJEN

Esta es una de las ideas más comunes. Si bien el alza en las tasas de interés es una realidad, hoy siguen siendo atractivas para la compra. "No existe certeza de una baja relevante para los próximos meses. Por ejemplo, si se espera a comprar en un año más cuando la tasa esté supuestamente un poco más baja, el valor de la propiedad va a estar más alto", explica Felipe López, gerente comercial de Inmobiliaria Pilares.

Juan Pablo Echegaray, gerente comercial Inmobiliaria Exxacon, destaca que la portabilidad financiera permite disminuir considerablemente el costo de refinanciar un crédito hipotecario en el mismo banco o en un tercero. "Dado lo anterior, no es necesario esperar a una baja de tasas para comprar, ya que si escrituro hoy y bajan las tasas en el futuro, simplemente refinancio capturando un menor dividendo o una reducción en el plazo del crédito hipotecario".

Invertir en un departamento siempre será la mejor alternativa de inversión aún con las tasas actuales e incluso un poco más altas, asegura Ramón Rojas, gerente comercial de Inmobiliaria Norte Verde, quien agrega que la tasa de interés es un componente del precio final. "Si esto se suma a las facilidades, promociones y actuales precios que están ofreciendo las inmobiliarias, especialmente en el segmento de departamentos con entrega inmediata, es mejor comprar ahora, porque es esperable que los precios suban".

PREFERIR LA TASA MIXTA

En el segmento de departamentos con entrega inmediata, las inmobiliarias están dando facilidades y promociones.

Hay que tener claro que al momento de adquirir un crédito hipotecario se debe evaluar entre una tasa fija, variable o mixta. "La tasa mixta considera un período de años de tasa fija, y luego esta pasa a ser variable. .La ventaja es que, en los primeros años, es una tasa fija baja, lo que la vuelve conveniente para pasar un momento de alza de tasas", indica Felipe López.

Juan Pablo Echegaray agrega que el crédito con tasa mixta debieran tomarlo solo quienes pueden absorber las fluctuaciones de los dividendos año tras año o quienes piensen en prepagar. "Quien tiene una renta fija que permanecerá estable a lo largo de los años, es preferible que opte por tasa fija. Ahora, existe una excepción: si las tasas fijas están bajo el 3%, Quizás allí recomendaría a todos que no piensen prepagar y tomen este tipo de tasa".

Por su parte, Ramón Rojas señala que es preferible una tasa de interés mixta. "Esta, en general, ofrece una tasa inicial fija de tres a cinco años muy conveniente y competitiva en comparación a un crédito con tasa fija tradicional. Es por eso que un crédito con tasa variable permite enfrentar el alza actual de tasa con un costo menor y refinanciar a un crédito de tasa fija al momento en que las tasas vuelvan a niveles menores".

MEJOR ARRENDAR

Para López y Echegaray es una mala idea, ya que coinciden en que la compra de un bien raíz es la mejor opción desde el punto de vista financiero. "En ese sentido, si una persona tiene los ahorros y las posibilidades de comprar ahora, debería aprovechar el momento y las soluciones de acceso y financiamiento que existen", acota el ejecutivo de Pilares.

Echegaray añade que la única forma de no perder valor en términos reales es invertir. "En el caso de la inversión inmobiliaria se cumple lo anterior, ya que los valores de las propiedades se transan en UF y además existen plusvalías asociadas, lo que la hace doblemente conveniente".

Contrariamente, Rojas sostiene que es una buena idea porque ya no existe la "casa" para toda la vida y, por ello, es mejor arrendar, pero sí o sí invertir los ahorros y la capacidad de crédito en adquirir una vivienda para renta. "Si la propiedad se destina a arriendo, se pagará prácticamente sola y cuando el crédito hipotecario esté pagado, se transforma en una buena fuente de ingresos, que mejora los montos al jubilar, pudiendo transformarse, incluso, en una jubilación anticipada".

CANTIDAD DE AÑOS EN QUÉ COMPRAR

En esta creencia los tres ejecutivos opinan distinto. "Es una realidad que entre más años se solicite un crédito hipotecario, se obtendrá un valor de dividendo más bajo, pero siempre lo más importante es analizar bien las distintas alternativas de plazo que existen y poner en la balanza todos los factores, sobre todo cuando se es inversionista y se tiene más de un departamento", manifiesta López.

Echegaray precisa que en el caso de ser para inversión, el dividendo podría en cierta forma netearse con el ingreso de la persona, sin afectar su capacidad de pago. "Si la capacidad de pago de un dividendo es limitada dado los ingresos, depende de la aprobación que dé el banco, por lo que la amortización está más limitada".

Y agrega: "En un escenario en que dispongo de alto pie e ingresos que me permiten pagar un dividendo alto, Si tengo un instrumento de ahorro que tenga un retorno superior a la tasa del crédito hipotecario, conviene un plazo corto. Por el contrario, si dispongo de un portafolio de inversión que supere la tasa de interés del crédito, es más adecuado pagar el menor pie posible y el plazo más alto ofrecido".

Para Rojas si la adquisición es para inversión siempre será ventajoso comprar al máximo plazo posible y siempre que las tasas asociadas a este mayor plazo no se incrementen mucho. "Solo en los casos en que existan diferencias importantes en las tasas de largo plazo versus las de menor plazo, convendrá revisar adquirir en menor cantidad de años", concluye.