¿Qué hacemos con la extensión urbana de Santiago?

Director de AGS Visión Inmobiliaria analiza por qué la oferta de suelo para casas no despega fuertemente en segmentos masivos. Una de las razones que argumenta es la "insalvable burocracia".

Fuente: El Mercurio

Fecha: 25.09.2022

La aprobación de los proyectos inmobiliarios es compleja y en algunos casos participan más de 20 organismos públicos.

El gran desafío de impulsar la construcción de casas en Santiago. "Sendos estudios y mitigaciones, que en algunos casos requieren de garantías o plazos limitados de construcción, tanto de áreas verdes como para vialidades estructurantes, hacen que en muchas ocasiones los proyectos no logren despegar para segmentos masivos", dice experto.

"Cada día es más complejo factibilizar suelo para desarrollo residencial en formato casas en la Región Metropolitana ¿Es que el sueño de la casas propia no es posible de conseguir? ¿O es que es sólo para algunos?", reflexiona Esteban González R., director de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, quien, a continuación, analiza este tema a fin de que los actores puedan tomar cartas en el asunto y, al mismo tiempo, exploren alternativas que den sustento a esta necesidad imperiosa de las familias.

Diversos estudios indican que el sueño de la casa propia sigue vigente en las familias chilenas. "Sí, el patio, la tierra, el perro y el arco de fútbol son elementos que siguen arraigados en nuestra idiosincrasia -asegura el arquitecto-. No obstante lo anterior, en las últimas dos décadas el formato de departamentos ha sobrepasado sin lugar a dudas las preferencias por sobre las casas. ¿Un sorbo de realidad?, o la resignación de los anhelos en base a contar con una vivienda más operativa, cercana a los centros urbanos, con mayores estándares de seguridad y económicamente más asequible; esto a cosa de la jibarización y densificación que en la mayoría de los casos otorga el formato de departamentos".

Pero ¿por qué la oferta de suelo para casas no despega fuertemente en segmentos masivos? ¿Qué pasó en la periferia que el desarrollo de proyectos de casas se complejizó y estancó? Al respecto, González señala que quizás gran parte de la respuesta está en el formato de "desarrollos condicionados". "Estos desarrollos han aperturado nueva oferta de suelo con sus correspondientes mitigaciones, pero no han sido los motores esperados. La experiencia demuestra de forma consistente que, en su gran mayoría, los tiempos de factibilización, previos al desarrollo inmobiliario, han sobrepasado todo tipo de límites temporales, burocráticos y administrativos, haciendo de estas aprobaciones verdaderas odiseas, en algunos casos con la participación de más de 20 organismos públicos, respuestas discrecionales e inclusive con criterios políticos de corto plazo".

BUROCRACIA

Por un lado, la meta del Gobierno es poder desarrollar 260.000 viviendas entregadas antes de que termine su mandato, y un porcentaje no menor de estas debería ser en formato casas. No obstante, precisa Esteban González, este mismo propósito y necesidad de la demanda se ve obstaculizado por la "misma burocracia y desidia del Estado".

"Sendos estudios y mitigaciones, que en algunos casos requieren de garantías o plazos limitados de construcción, tanto de áreas verdes como para vialidades estructurantes, hacen que en muchas ocasiones los proyectos no logren despegar parra segmentos masivos".

Por ejemplo, si se analiza la tipología de desarrollo condicionado de proyectos factibles de aprobar a la luz de la modificación N° 100 al Plan Regulador Metropolitana de Santiago (PRMS-100), que permitió incorporar al límite urbano de la capital 10.200 hectáreas (ha) el año 2013, se puede observar que a la fecha no existe una vivienda edificada y recepcionada bajo dicho formato. "Es decir, han pasado ya casi nueve años y ningún operador o desarrollador ha logrado con éxito vender una casa. Se podría aducir a diversos factores, como el tamaño de la ficha (60 ha), la complejidad de la estructuración de los paños -que deben adquirir proporcionalmente áreas verdes y vialidades grabadas por el plan-, los compromisos de urbanización y edificación, las excesivas mitigaciones, los valores de la tierra y como ya hemos dicho, la insalvable burocracia", explica.

OTRAS ARISTAS

Por otro lado, el arquitecto de AGS comenta que el mundo inmobiliario también cambió, los negocios de plusvalía de la tierra que las grandes inmobiliarias desarrollaban a fines de los 90 o principios del 2000 ya no son de interés para éstas. "Muchas salieron a bolsa y los retornos exigidos por los inversionistas son de corto plazo, y el riesgo que asumen es solamente el del desarrollo".

Y añade: "Vale decir, tomar posiciones de 300 ha en Zonas de Desarrollo Urbano Condicionado (Zoduc) o Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC) o de 60 ha en un proyecto PRMS-100 no es de interés alguno. Para ellas es preferible tomar diversas posiciones de corto plazo, poniendo los 'huevos' del desarrollo en diversas canastas y ahorrándose los plazos inciertos de la factibilización. Es mejor comprar tierra estructurada, aunque sea a un valor sustancialmente más elevado, pero sin riesgo e incertidumbres".

Otra arista es la de las compañías de seguro y fondos de inversión, que han sido los sustentos para "bodegar" esta tierra en extensión, "Hoy en día, y en base al aprendizaje, tampoco ven con buena cara tomar posiciones de plusvalía en tierras en las periferias urbanas. La realidad temporal les ha demostrado que los proyectos que a principios de siglo evaluaron para 20 años, en muchos casos a la fecha no logran ni siquiera consolidar el 50% de la tierra desarrollable. En otras palabras no han sido buenos negocios".

VISIÓN DE FUTURO

Dicho todo lo anterior, González concluye que solo queda aprender de las lecciones y volver a repensar la extensión urbana a la luz de una actualización robusta del PRMS-100, el cual ya tiene más de 25 años de vida. "Para lograr este desafío mayúsculo hay que sentar a todos los actores en la mesa, soltar ideologías y perseguir un propósito mayor, el cual es satisfacer a la demanda con viviendas en diversas tipologías, procurando generar buenos barrios, mitigando por impacto y cuidando el medio ambiente. Pero también es importante la forma, debemos repensar los procedimientos de factibilización, buscar la sencillez, recuperar el sentido común y simplificar procesos. Un desafío no menor para los tiempos actuales, que requiere de gran coraje y visión de futuro".