Se acaba opción de sacar varios hipotecarios en distintos bancos al mismo tiempo

Desde julio, las entidades financieras deberán actualizar semanalmente el estado de deuda de las personas.

Fuente: Las Últimas Noticias

Fecha: 05.06.2021

Antes esto ocurría en 50 días, lo que permitía a inversionistas tramitar créditos simultáneamente sin que los otros bancos se enteraran,

El cotizar al mismo tiempo créditos hipotecarios es y ha sido una práctica habitual entre los inversionistas inmobiliarios que, sin tener los ingresos necesarios para ello, logran dos o más prestamos.

¿El resultado? Compran varias propiedades al mismo tiempo, valiéndose del tiempo que demoraban las entidades bancarias en informar a la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) el historial crediticio de la persona, lo cual permitía que en tres semanas o un mes lograra la aprobación de los préstamos sin que los bancos lo detectaran.

Este juego contra el tiempo está próximo a terminar: en julio próximo comienza a regir una nueva normativa de la CMF, que reduce la periodicidad de los informes y el plazo para entregar los datos de las personas que obtienen un crédito.

El Informe de deuda es un documento personal que detalla los créditos al día y en mora que mantienen las personas en el sistema financiero y que hasta la fecha se informa de forma mensual. Los bancos, además, contaban con un plazo de siete días hábiles para enviar dicha información. Por eso se produce un desfase en torno a un mes y 20 días en que el sistema consiga tener la información más fresca.

Desde el próximo mes, los bancos enviarán la nómina de forma semanal y a más tardar en un día hábil.

Francisco Castañeda, economista y director de la Escuela de Negocios de la Universidad Mayor, indica que si bien lo que se busca es que el informe tenga el menor tiempo de rezago posible ante los reclamos de quienes necesitaban tener sus papeles actualizados de pago de deuda, irremediablemente repercutirá en los inversionistas inmobiliarios.

“Se venía hace rato tratando de regular el aumento de patrimonios sin una base sólida porque el principal riesgo de esto es que la gente que compra propiedades no las pueda pagar y aumente la cartera vencida de los bancos. Lo que se está haciendo es transparentar el mercado y que los bancos tomen mejores decisiones2, detalla.

Enrique Vergara, abogado, asociado senior y miembro del equipo Bancario y Financiero en CMS Carey&Allende agrega que lo que se busca es disminuir el riesgo crediticio, ya que si una persona gana $2.000.000 no puede tener un dividendo superior a $500.000, que es la capacidad de endeudamiento establecida en el mercado de no más de 25% de su remuneración mensual.

“Si quiere pedir más créditos y queda con un dividendo superior (a lo que puede pagar) lo más probable es que esa persona sea insolvente”, dice.

EL IMPACTO

Los analistas inmobiliarios consideran que habrá un impacto importante en los inversionistas hormigas, o sea, entre quienes compran pequeños departamentos y cubren el dividendo mediante la renta. Dicen que el impacto será sobre todo en aquellos que tienen sueldos en torno a $1.000.000.

“Se va a limitar la inversión del inversionista hormiga o macro inversionista joven, que gana poco más de $1.000.000 y que compra dos o tres departamentos. Ahora los bancos se van a concentrar en los Family Office o empresas de inversión que piden créditos para comprar el edificio completo. Ellos van a terminar tomando este mercado”, comenta Jaime Ulloa, experto inmobiliario y CEO de la plataforma de compraventa inmobiliaria Ishast.com.

Agrega que, si bien se suele ver la obtención de créditos simultáneos como un engaño al sistema financiero, considera que no lo es porque las personas pueden pagar la inversión con el arriendo de la propiedad.

“Está bien que se regule, pero lo malo es que va a afectar a personas que quieren asegurar su jubilación con propiedades”, indica.

En mayo, por ejemplo, de las 100 personas que compraron a través de la plataforma que dirige, 15 lo hicieron con dos o más créditos simultáneos.

Francisco Ackerman, gerente Comercial de la empresa de inversiones Capitalizarme, agrega si bien podría haber un impacto, lo ve con cautela.

“Esto es igual a cuando comenzó la portabilidad. Se dijo que iba a haber muchos descuentos, pero cuando partió el trámite era lento y los bancos han ido aprendiendo en el camino. Acá puede pasar lo mismo, hay que ver cómo será su implementación” afirma.

OTRAS ALTERNATIVAS

Aunque la alternativa de créditos simultáneos se cierra en los bancos, los analistas dicen que aún hay espacio para hacer algo similar en las mutuarias, que son de propiedad de aseguradoras y que también entregan hipotecarios, pero no tienen la obligación de informar a la CMF.

“Lo que podría hacer una persona, en teoría, es sacar su primer crédito en una mutuaria y después ir a un banco a sacar otro2 señala Ackerman.

“O tomar dos créditos en mutuarias y luego en el banco. Se puede hacer, pero con una asesoría más especializada. El multi crédito hipotecario para bienes raíces es una inversión noble porque asegura la vejez”, argumenta Ulloa.

Sin embargo, el economista Francisco Castañeda es cauto porque dice que la CMF también está preparando una normativa para que las mutuarias puedan informar las deudas en el futuro.