Sueño casa propia: Qué renta mínima necesito y cuál sería valor de dividendo

En su última encuesta sobre créditos bancarios, el Banco Central reportó mayores limitaciones para el otorgamiento de este tipo de préstamos, así como una baja en la demanda.

Fuente: El Día

Fecha: 23.12.2021

No obstante, la existencia de herramientas dispuestas por el Minvu que apuntan a la clase media –como el subsidio DS1– aparecen como opción para poder acceder a una vivienda. En ese sentido, desde el ministerio se aseguró que se trabajará para fortalecer este instrumento en los tramos más bajos.

El lunes de esta semana, el Banco Central dio a conocer su Encuesta de Créditos Bancarios correspondiente al cuarto trimestre de 2021, en la que se desprendió un evidente cambio de comportamiento en los préstamos bancarios.

Es así como el estudio del ente financiero reportó la existencia de mayores restricciones para el otorgamiento de créditos hipotecarios, así como una baja en la demanda por este tipo de préstamos.

En efecto, en lo que respecta a los créditos para vivienda, la proporción de bancos que muestran condiciones más exigentes para sus clientes –por ende, más restrictivos - subió de un 0% en el tercer trimestre de este año a un 36% en el cuarto trimestre.

En tanto, aquellos bancos que indicaron condiciones de créditos más limitadas aumentaron desde 0% a 17%, mientras que las entidades que informaron estándares más flexibles –es decir, menos restricciones- cayeron del 42% al 25%.

Por el lado de la demanda, el informe del Banco Central muestra una pérdida de dinamismo notoria, ya que la cartera de créditos para la vivienda, el número de entidades bancarias que mostró una disminución de la demanda en este ítem se incrementó desde el 46 al 64%, mientras que aquellos que señalan un fortalecimiento –mayor demanda– bajó a 0%.

Menor ritmo

Uno de los puntos que no se debe perder de vista al analizar esta coyuntura es que este fenómeno de mayores restricciones en el acceso al crédito se genera en medio de fuertes alzas que han mostrado las tasas de interés para casi todo tipo de créditos –consumo, empresas e hipotecarios– teniendo como su punto culmine, la última subida de 125 puntos base de la tasa de interés por parte del Banco Central, llegando a un 4%.

El objetivo: contener la inflación que ha estado al alza debido a factores como los retiros del 10% de fondos desde las AFP y el aumento del consumo, entre otros.

Entonces, dada esta coyuntura, ¿es posible advertir una eventual restricción por ejemplo, del mercado inmobiliario?

Al respecto, Dorlynn Tenorio, gerenta del Grupo Premium Propiedades, explica que las mayores restricciones existentes “han hecho que muchas personas que antes accedían fácilmente a créditos, hoy les ha sido más difícil. Ahora bien, los bienes raíces son un bien de primera necesidad por lo que independiente de los escenarios que se vivan, siempre será una necesidad. Pasa que los que antes compraban propiedades de 80 hoy tendrán que fijarse en las de 60”.

A nivel regional, la experta señala en todo caso, que la baja en la demanda de viviendas aún no es observable, aunque “seguramente el próximo año será más determinante en ese aspecto y tendremos un escenario más concreto. Puede ser que afecte a la demanda pero vuelvo a reiterar que es un bien de primera necesidad por lo que si los bancos suben restricciones, yo como comprador puedo bajar la puntería de lo que busco”.

En ese aspecto asegura, “el mercado se autorregula solo, así que de todas maneras al haber más restricciones las inmobiliarias y vendedores realizarán mayores incentivos para hacer atractiva la oferta”.

Algunos ejemplos

Pero más allá de las proyecciones, ¿Cuánto ingreso en concreto requeriría hoy una persona para poder acceder a un crédito hipotecario?

En primer lugar, se debe recordar que debido a las restricciones actuales, los plazos de pago de los créditos se han reducido de 30 a 25, o 20 años inclusive. Y por lo mismo, a menor tiempo para pagar la deuda, se incrementa el valor del dividendo y al mismo tiempo, la renta mínima requerida para poder optar a financiamiento.

Así por ejemplo, postular a un crédito con un porcentaje a financiar de un 80% para comprar una casa a 4.000 UF, a 20 años, se requeriría de una renta mínima de 2.524.655 pesos. El dividendo sería 20,084 UF con un total mensual de 631.164 pesos. El Pie en tanto, superaría los 30 millones de pesos.

Ahora, si se trata de postular a un crédito con las mismas condiciones (80% a 20 años) pero para comprar un departamento de 3.500 UF, sería necesaria una renta mínima de 2.209.073 pesos. Se pagaría un dividendo de 17,574 UF con un total mensual de 552.268 pesos. Respecto al Pie a pagar, éste superaría los 26 millones de pesos.

Veamos ahora, una casa de 2.500 UF, con un crédito del 80% a 20 años, la renta mínima exigida sería de 1.577.909 pesos. El dividendo sería de 12,553 UF pagando un total mensual de 394.477 pesos. El Pie a pagar sería de casi 19 millones de pesos.

Finalmente, un departamento de 3.000 UF con las mismas condiciones anteriores, la renta mínima exigida es de 1.893.491 pesos. El dividendo alcanza las 15,063 UF, y se pagaría un total mensual de 473.373. El Pie a pagar sería de casi 23 millones de pesos.

Subsidios a la clase media

A medida que el mercado de los créditos hipotecarios va estrechándose, una posibilidad que genera interés es el acceder a aquellos subsidios que entrega el Estado para postular a una vivienda. Según explicó el director ejecutivo del portal de propiedades Enlace Inmobiliario, Sergio Barros, “para muchas familias los subsidios habitacionales son una opción y ayuda fundamental para acceder a su primera vivienda, por lo que no es de sorprenderse que la demanda por este tipo de inmuebles crezca con velocidad”.

Para la clase media de hecho –el sector más afectado por la subida de los préstamos bancarios- está el DS1.

En efecto, estos subsidios están dirigidos a personas con capacidad de ahorro y posibilidad de complementar el valor de la vivienda con un crédito hipotecario o recursos propios, y establece tres alternativas para los grupos familiares (Tramos I, II y III).

Pero he aquí el problema: la necesidad de complementar el subsidio con los créditos hipotecarios, hoy cada vez más restrictivos.

Por eso, y ante un aumento de demanda por estos subsidios, el seremi de Vivienda, Abel Espinoza señaló que esta coyuntura “de cierta manera hace que se valore y sea aún más relevante el trabajo del Ministerio de Vivienda, que debe saber dar soluciones habitacionales a quienes necesiten”.

Reconoció que “nunca será algo positivo ni bueno que existan restricciones para el acceso a la vivienda, y en este caso para créditos hipotecarios. Es una situación que afecta bastante”, asegura, y por lo mismo agrega, “será un desafío para el Ministerio fortalecer los subsidios a la clase media en los primeros tramos que entregan viviendas sin deudas y sin necesidad de pedir un crédito hipotecario. Esto teniendo en cuenta que nuestros beneficiarios son las familias vulnerables y de la clase media, que en este caso se ven más afectadas”, indicó.