Tasación vivienda: la guía definitiva para saber cuánto vale tu casa

La venta de una propiedad es una de las operaciones financieras más significativa. Y aunque lo habitual es dejar todo en manos de la inmobiliaria, creemos que es muy importante que los vendedores participen en la tasación de su vivienda. En esta página te acercamos la información esencial para tasar tu casa y definir su precio de venta.

Fuente: Helpmycash

Fecha: 10.12.2021

Lo que debes saber antes de hacer la tasación

Internacional. Existen algunos conceptos simples que debes conocer antes de decidir cuánto vale tu casa. Por eso, comenzaremos por definir el precio de mercado, el precio de oferta y el precio de venta de una vivienda. Si ya sabes qué son, puedes avanzar al siguiente apartado. Allí te enseñamos de forma práctica y simple cómo encontrar el precio de mercado de tu casa.

Cabe añadir también que en esta página se utilizarán tasación y valoración de vivienda como sinónimos, para referirnos a los procedimientos que permiten conocer el precio de venta del piso.

Paso a paso para saber cuánto vale tu casa según los precios de mercado

¿Cómo saber cuánto vale mi casa?

Pide dos valoraciones a inmobiliarias online.

Pide dos valoraciones a agencias tradicionales.

Pide una oferta a un iBuyer.

Mira los precios en los portales inmobiliarios.

Consulta con una tasadora homologada.

1. Pide dos valoraciones a inmobiliarias online

Las inmobiliarias online tienen en su web herramientas de tasación gratuitas. Estas pueden servirte para tener una primera noción de cuánto vale tu casa según los precios de mercado. Además, usarlas no representa ningún compromiso.

De modo general, utilizan dos fuentes de datos para hacer las valoraciones de la vivienda: los precios de las publicaciones en los portales inmobiliarios y los precios de otras propiedades que han vendido en los últimos meses.

Es importante tener en cuenta que, tras la valoración, las agencias intentarán captarte como cliente. Por tanto, es habitual que sugieran un precio de mercado para la vivienda demasiado alto en comparación con otras propiedades de similares características. Es muy importante, entonces, que pidas que justifiquen el precio. Para ello puedes preguntar, por ejemplo, cómo afecta al precio la distribución, el número de habitaciones, la zona donde se encuentra el inmueble, etc.

2. Pide dos valoraciones a inmobiliarias tradicionales

El segundo paso para saber cuánto vale tu casa es consultar con agencias tradicionales. El beneficio es que podrán hace una tasación presencial de tu vivienda. En la mayoría de los casos, un agente se acercará a la propiedad para inspeccionarla y definir un precio de mercado en función de sus características: distribución, ubicación, luminosidad, etc. El beneficio, sin dudas, es que podremos conversar con él y darle nuestro punto de vista respecto del precio.

Ten en cuenta también que muchas inmobiliarias tradicionales tienen herramientas de valoración online gratis. Pero en muchos casos, se basan en el simulador de tasación de Idealista. Por eso es muy importante que pidas el informe de valoración donde se detalle de dónde se obtuvieron los datos y qué aspectos de la vivienda se tuvieron en cuenta. En este sentido, nuestro consejo sigue siendo que pidas a estas agencias una valoración presencial.

3. Solicita una oferta a un iBuyer

Los iBuyers son empresas que compran casas en menos de una semana, pero ofrecen por ella un precio más bajo que el de mercado. Pedirles una tasación de la vivienda te permitirá conocer cuál es el precio mínimo que podrías pedir por la casa si tienes prisa por vender o si no quieres encargarte de ningún trámite. A su vez, sirven de referencia: si alguna agencia sugiere un precio de venta más bajo que la oferta del iBuyer, como mínimo deberías sospechar de esa valoración.

Ahora bien, es importante tener en cuenta que los iBuyers solo valorarán viviendas que se encuentren dentro de su área de trabajo. De modo general, esta se corresponde con: Madrid, Barcelona, Valencia, Bilbao, Málaga, Zaragoza y Sevilla.

4. Mira los precios en los portales inmobiliarios

Para saber cuánto vale tu casa también es recomendable mirar los precios de otras propiedades similares en los portales inmobiliarios. Esto te servirá para definir de una manera más precisa la horquilla de precios de mercado de tu casa, pero debes saber que representan los precios de oferta y no los de venta (si no conoces la diferencia, puedes verificarla más arriba en esta página). En efecto, los precios de Idealista suelen estar entre un 5% y un 10% por encima de los precios de venta.

Simulador de tasación de Idealista

Además de mirar los precios en los portales inmobiliarios, puedes utilizar sus herramientas de tasación online gratuitas. Una de las más utilizadas, por ejemplo, es la herramienta de tasación de Idealista, que permite conocer el precio estimado de tu vivienda con la referencia catastral, o bien, proporcionando cierta información de la propiedad como su superficie construida. En HelpMyCash probamos el simulador de tasación de Idealista, aquí puedes ver el resultado.

5. Consulta con una tasadora homologada

Si todavía tienes dudas respecto de cuánto vale tu casa, puedes pedir una valoración de tu vivienda a una tasadora homologada por el Banco de España. En este sentido, existen dos opciones: las tasaciones gratuitas que ofrecen en su página web, donde los resultados son menos precisos, y la tasación presencial, donde un profesional certificado visitará la propiedad para evaluar su precio de mercado. Esta última tiene un coste de entre 100 y 350 euros.

Ahora bien, existen dos casos específicos en los que te aconsejamos invertir en una tasación homologada:

Si la vivienda lleva mucho tiempo publicada y no recibe visitas, puesto que lo más probable es que haya que corregir el precio de la publicación.

Si quieres tener una herramienta más para negociar con el comprador, ya que la tasación de la vivienda te permitirá justificar de un modo más objetivo el precio de tu casa.

¿Qué documentos necesito para tasar mi casa?

Para tasar tu casa necesitarás la copia de la escritura y la nota simple. Aunque esta última no es obligatoria, te la pueden pedir para comprobar ciertos datos.

Cuando hayas pedido todas estas tasaciones, puedes hacer un promedio de los precios para obtener una visión general de la horquilla de valores de mercado. A continuación, te damos un ejemplo real para que termines de comprenderlo de forma sencilla.

Ejemplo real de tasación de una vivienda en función de los precios de mercado

Desde HelpMyCash hemos seguido todos los pasos que mencionamos anteriormente para averiguar cuánto vale una casa según los precios de mercado. Para ello, utilizamos todas herramientas de tasación online. No hemos realizado una valoración presencial con una inmobiliaria tradicional por cuestiones prácticas, pero te recomendamos que tú sí lo hagas.

Las herramientas utilizadas, entonces, fueron:

2 portales inmobiliarios: usamos el simulador de tasación de Idealista y el de Trovimap.

2 inmobiliarias online: en este caso, elegimos las herramientas de tasación online gratis de Housell y Housfy.

Una tasadora: utilizamos la herramienta gratuita de valoración.es.

Tomamos en cuenta una vivienda usada, de 84 metros cuadrados, ubicada en Madrid, que consta de 2 habitaciones y 1 baño.

*Los precios medios se calcularon haciendo un promedio de los resultados obtenidos con cada herramienta.

Si quieres vender una vivienda de segunda mano, sin reformar, y no tienes prisa

En situaciones normales, suele elegirse un valor medio dentro de la horquilla de precios de mercado. En el ejemplo de la tabla, sería un precio que se aproxime a los 246.692€. Ahora bien, teniendo en cuenta que no existe prisa por vender, siempre puedes elegir un precio un poco más alto para probar el mercado. En palabras simples, esto significa que puedes publicar tu piso por un precio superior (por ejemplo, 260.000€) y evaluar cómo responden los compradores: ¿recibes visitas?, ¿te hacen ofertas de compra? En función de las respuestas, puedes sacar conclusiones y redefinir el precio:

Si no recibes visitas y, por tanto, tampoco recibes ofertas de compra: es conveniente bajar el precio hasta que la situación se revierta.

Si recibes muchas visitas y muchas ofertas de compra: puedes probar subir un poco más el precio, porque probablemente puedas obtener una rentabilidad mayor con la operación.

Si recibes una cantidad moderada de visitas y de ofertas: el precio de salida que has elegido está bien, no es necesario cambiarlo.

Si quieres vender tu piso rápido

La clave para vender un piso rápido está en el precio. Cuanto más bajo sea el precio de salida, más rápido encontrarás un comprador. Sin embargo, si quieres obtener una rentabilidad alta con la operación, también puedes probar el mercado.

En el ejemplo de la tabla, podrías elegir un precio que se ubique entre el mínimo y el medio: por ejemplo, 230.000 euros. Una vez que hayas publicado la vivienda, podrás preguntarte: ¿Recibo visitas y ofertas de compra? Si no las recibes, convendrá bajar el precio un poco más. Si recibes visitas, pero no la cantidad que te gustaría, también puedes bajar el precio de oferta para reducir el tiempo que tardarás en encontrar un comprador.

Si tu casa está recién reformada o tiene alguna característica destacada

Si la casa se encuentra recién reformada y en óptimas condiciones, puedes definir el precio de salida en función de los valores más altos de la horquilla de precios de mercado. Siguiendo el ejemplo, podrías elegir que tu casa salga a la venta por 284.000 euros, pero debes tener en cuenta que al elegir un precio más alto, puede que tardes un poco más en encontrar un comprador.

También en este caso puedes ir probando el mercado. Si los compradores no muestran interés en tu vivienda, puedes bajar el precio. Si, por el contrario, el interés que muestran es alto, puedes subir el precio para maximizar tus ganancias.

Otras estrategias que suelen usarse para elegir el precio de salida

Estrategia de negociación con el comprador

En el mercado español, es habitual que los compradores pidan rebajas sobre el precio de la propiedad. Teniendo en cuenta esta característica, otra estrategia que suele utilizarse es comenzar con un precio que esté ligeramente por encima del que esperas. Por ejemplo, si deseas vender por 290.000 euros, puedes publicar el piso a 300.000 para contemplar un margen de negociación del 3% con el comprador. Esta opción, sin embargo, no es la más recomendada, porque contribuye a inflar los precios de venta de las viviendas en las publicaciones.

Estrategia para obtener el importe exacto que necesitas

Otros propietarios deciden definir el precio de la vivienda en función de la cantidad de dinero que necesitan. Por ejemplo, calculan que necesitan 100.000 euros para emprender su nuevo proyecto o comprar su nueva vivienda, por lo que deciden definir el precio de salida sumando a dicha cantidad la comisión inmobiliaria. Pero ¡cuidado! Esta práctica puede ser contraproducente si no eres muy cuidadoso con los cálculos de los gastos por la venta de la vivienda.

Consejos para negociar el precio de venta

Una vez definido el precio de salida, lo habitual es que los compradores hagan ofertas por importes más bajos. En este momento, si no has contratado un agente inmobiliario, deberás ocuparte de la negociación. A continuación, te damos algunos consejos para hacerlo:

Enseña todas las valoraciones que hayas hecho de tu vivienda para poder justificar el precio con argumentos. Cuantos más informes puedas presentar al vendedor, más motivos encontrarás para rebajar el precio lo menos posible.

Destaca los puntos fuertes de tu casa. Demuestra al comprador lo que vale tu casa, resalta sus características principales como su ubicación, la luminosidad, si tiene terraza o zonas comunes como gimnasios o piscina comunitaria.

No tengas miedo de negociar o de rebajar ligeramente el precio si es necesario. La intención, al final, es que tanto el comprador como el vendedor salgan beneficiados de la compraventa. Recuerda que existe un margen de negociación normal que suele ser del 5%, e incluso del 10% si el precio de salida era muy alto.

¡Ten en cuenta! Una agencia inmobiliaria puede ayudarte a definir el precio de tu vivienda. Ellos conocen el mercado en profundidad y tienen conocimientos específicos de todas las zonas.

¿Cuánto cuesta hacer una tasación?

El coste de tasación de la vivienda para venderla varía en función del tipo de valoración que escojas:

• Es gratis, si utilizas las herramientas de tasación online que nos ofrecen las agencias inmobiliarias, portales, etc.

• Entre 9 y 20 euros, si escoges los servicios online de una tasadora homologada.

• Entre 100 y 350 euros, si decides hacer una tasación presencial.

¿Qué influye en el precio de tasación de tu vivienda?

Las principales características de tu vivienda que definen su precio de mercado, de oferta y de venta son: la ubicación (¿está en pleno centro de la ciudad o en la periferia?, ¿hay transporte público, colegios, supermercados, hospitales, etc. en la zona?), las cualidades del piso (¿cuántos metros útiles tiene? ¿Fue reformado recientemente?, ¿es un bajo o un ático?, ¿cuántas habitaciones tiene?, ¿cuenta con terraza, balcón o patio?) y las características del edificio (¿es una finca vieja o de obra nueva?, ¿tiene ascensor?, ¿hay piscina o gimnasio comunitario?).

Otros valores de la vivienda que pueden interesarte

En esta página hemos descrito un método para averiguar el precio de una casa para venderla. Sin embargo, es importante diferenciar este valor de otros tantos que pueden presentarse a lo largo de la compraventa: el valor catastral, el valor hipotecario, el valor utilizado para el cálculo de los impuestos, etc.