Tasas de descuento inmobiliario llegaron a niveles inéditos en cuatro años

Un conjunto de ochos subindustrias superaron el 6% al cierre del cuarto trimestre de 2023 y el segmento multifamily aumentó en casi 20 puntos porcentuales, indica estudio de Colliers.

Fuente: Capital

Fecha: 12.02.2024

Las tasas de descuento inmobiliario -indicador que representa el porcentaje de ganancia esperado de un activo o inversión tomando en cuenta el riesgo- siguen aumentando. Por primera vez en los últimos cuatro años, todas las subindustrias superaron el 6%, luego de que el segmento multifamily registrase un aumento de casi 20 puntos porcentuales en el cuarto trimestre de 2023, llegando a 6,02%, niveles inéditos para ese rubro.

¿La razón detrás del aumento de las tasas? El incremento que sufrió el premio por riesgo de mercado, el cual tuvo un alza de más de 100 puntos porcentuales en comparación con el trimestre anterior, llegando a 6,9%, según indicó el último informe de la consultora Colliers.

“Esta alza demuestra el desincentivo por invertir en este tipo de activo que hubo en 2023. Siguen los inversionistas asignando un premio por riesgo alto, ya que todavía existen alternativas de renta fija convenientes, estas últimas vemos que están bajando este mes (2024) y se acortan también los plazos”, explicó Francisco Saval, consultor del área de asesoría financiera de Colliers.

Sin embargo, Saval explicó que esta alza va a generar un incentivo por parte de los inversionistas en todas las subindustrias inmobiliarias, ya que las consecuencias ya se pagaron, con una baja en valor de los activos durante 2023, lo que se corregirá durante este ejercicio.

“Hoy las altas tasas implican una oportunidad para los inversionistas, ya que pueden comprar activos inmobiliarios a valores atractivos”, agregó.

Aumento generalizado

Durante el cuarto trimestre todas las tasas aumentaron, a excepción de la subindustria de desarrollo, que pasó de 8,42% a 8,11% durante octubre-diciembre de 2023, siendo el primer mercado que comenzó a experimentar una recuperación, debido a que cuenta con financiamiento de corto plazo. Sin embargo, sigue siendo uno de los segmentos con tasas más altas.

Por su parte, la subindustria de multifamily -con un 6,02%- cuenta con la tasa que experimentó la mayor alza de aproximadamente 20 puntos porcentuales, lo que la llevo a superar por primera vez en varios años el %.

“Esto se debe, principalmente, al aumento de las vacancias que se está experimentando en los diferentes edificios, además del ajuste en los diferentes cánones de arriendo lo que ha provocado una mayor incertidumbre en este tipo de activos. Pese a ser un mercado con mucha proyección, las tasas de financiamiento lo siguen afectando y también el inversionista naturalmente lo compara con otras inversiones y exige mayor rentabilidad”, explicó Saval.

A continuación se ubican las tasas los segmentos industrial (6,37%) y retail (6,58%), que tuvieron alzas de alrededor de 10 puntos porcentuales. En el útimo caso, Colliers explicó que el crecimiento se debe a la contracción económica y el menor dinamismo de ventas. En tanto, respecto a la tasa industrial, la consultora la atribuyó a una corrección natural al boom de los años anteriores.

En detalle, las otras tasas de descuento al cuarto trimestre el año pasado fueron de 6,42% en self storage, 6,81% en oficinas, 7,10% en senior housing 8,11% en desarrollo y 8,43% en hoteles.

Por primera vez Colliers incluyó en el reporte la categoría de Senior Suites, esto debido a su “relevancia”, ya que se ha posicionado como una atractiva alternativa de inversión en el país, tanto por actores nacionales como internacionales.

Proyecciones para 2024

A pesar de que los indicadores se encuentran muy alejados de los valores prepandemia, donde oscilaban en torno al 5,2% y 5,5%, desde Colliers detallaron que, según la información proporcionada por la Reserva Federal (Fed) y los principales analistas a nivel global, se espera que estas disminuyan en 2024, en concordancia con la reducción de las tasas libres de riesgo y la inflación.

“Creemos que hay una gran oportunidad para comprar activos que se encuentran con tasas altas y que en el mediano corto plazo estas podrían mejorar y generar una oportunidad. (…) Si la inflación sigue controlada, esperemos que durante 2024 bajen las tasas en forma paulatina, para ya en 2025 llegar a un escenario algo sobre prepandemia”, señaló el ejecutivo.

No obstante, Saval prevé muy difícil llegar a las tasas previas a 2019, debido al riesgo que existe en el país, y enfatizó que la eventual recuperación de los niveles prepandemia dependerá de una serie de variables, tanto internas como externas. “La expectativa es que la recuperación de la inflación pueda impulsar la confianza en el mercado, incentivando la inversión y revitalizando las diversas subindustrias, especialmente en el sector inmobiliario. Este aumento de la inversión, junto con otras medidas económicas, podría contribuir a la reducción de las tasas de interés, facilitando así un retorno a niveles similares a los prepandemia”, concluyó. (Laura Guzmán)