¿Y los brotes verdes?... 60.000 viviendas por liquidar y 30% menos de ventas, el sector inmobiliario sigue a la espera

Cuando el desempleo supera el 9%, es uno de los rubros ancla que sigue rezagado. Si el potencial es de 900.000 trabajadores, el sector hoy solo tiene 730.000 contratados.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 07.06.2026

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Esperaban que este año sería el repunte, pero “estamos en una situación delicada”, dicen en la industria. Las ventas siguen flojas.

Entre 2004 y 2021, el sector inmobiliario vendía unas 60.000 viviendas al año, hoy son 40.000. Y las tasas hipotecarias siguen 100 puntos por sobre los niveles prepandemia.

En marzo, la inmobiliaria Kori Wasi pidió su quiebra; acumulaba deudas por $3.200 millones. En enero fue la Constructora e Inmobiliaria DJP Construcciones en Arica, lo que se replicó en Inmobiliaria Los Capitanes, de Alberto Alaluf, luego de que los acreedores no aceptaran su reorganización con pasivos por $16.510 millones. En lo que va del año, han quebrado siete inmobiliarias, según datos de la Superintendencia de Insolvencia y Reemprendimiento, menos que las diez liquidaciones totales de hace doce meses.

En 2025, el sector estimaba que sería el año del añorado repunte. Si bien están mejor que en el peor momento en 2023, el avance ha sido lento y no hay claridad de si volverán al escenario prepandemia. Los datos siguen siendo débiles y eso impide que un sector intensivo en empleo aporte a una cesantía que supera el 9%.

Todavía tenemos un stock muy significativo y la inversión en nuevos proyectos no despegará hasta no observar una reducción más sustantiva del stock en pie”, dice el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Slaven Razmilic. “Mientras el desempleo se mantenga en los altísimos niveles que tenemos y no logremos volver a cifras anteriores a la pandemia, seguimos en crisis. Estamos en una situación delicada en que las ventas no han repuntado a un ritmo suficiente y hay pocas certezas para invertir”, refrenda el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción, Alfredo Echavarría.

20.000 viviendas menos

Entre el 2004 y el 2021, el sector inmobiliario vendía unas 60.000 viviendas al año, hoy son 40.000.

Las empresas estaban preparadas para una caída en la demanda, pero nunca anticiparon una tan violenta y extensa. Si bien las tasas hipotecarias han bajado, se mantienen 100 puntos por sobre los niveles prepandemia, y 200 por arriba de lo observado en 2020 –en 4% versus 2% en líneas generales-, mientras el valor de las unidades se ha elevado cuatro veces más que los salarios, por un mayor costo en materiales y en el valor del suelo, subrayan.

Según datos de la consultora Toctoc, a abril se habían vendido, no obstante, 8.155 unidades –equivalentes a 32.486 UF-, un 17,4% más que hace un año, y un 7,7% sobre 2024, aunque bastante menos que las 11.000 que se colocaban hacia un quinquenio.

El principal problema es el stock acumulado. Actualmente, en la RM, hay 49.93 departamentos que esperan venderse –un 45% para entrega inmediata-, y se necesitan 28,6 meses para agotarlo, ya que solo se han vendido 6.792 unidades entre enero-abril. En casas, la relación es de una oferta de 7.014 y ventas por 1.363.

“Las ventas están aún un 30% por debajo del peak registrado en 2018-2019. Y el stock disponible sigue siendo significativo, lo que posterga el lanzamiento de nuevos proyectos y retarda el flujo de inversión”, señala Slaven Razmilic. “Hasta que no se liquide todo, no se van a hacer nuevos proyectos”, apuntan en el sector.

Coinciden en que hay dos medidas clave: extender el subsidio a la tasa que opera desde julio y e Fogaes. La primera permite reducir en hasta 60 puntos base la tasa de interés del crédito hipotecario, y la segunda es una garantía para acceder al financiamiento del 90% de la vivienda.

En el sector lo grafican así: “Históricamente, vendías en blanco, en verde, y una vez que llegaba el momento de escriturar habías juntado lo que te faltaba del pie, pedías el crédito hipotecario, te lo daban y comprabas”. Hoy eso no existe. Por eso estas medidas han sido exitosas, concuerdan en la industria. De hecho, las viviendas bajo 4.000 UF han tirado el carro. Según los últimos datos de Toctoc, la venta de los departamentos entre 3.000 y 4.000 representaba el 28% de las ventas, 12 meses después aportó el 38%.

El problema es que el subsidio es por cupos, y un alto ejecutivo del sector asegura que se coparon para viviendas terminadas y quedaron las que están en proceso de venta en verde y blanco.

“Los aspectos estructurales del mercado no han cambiado. De hecho, en los últimos meses se ha registrado una caída del orden de un 25% de las compras de viviendas de este segmento”, resume Alfredo Echavarría.

Según cifras de la ABIF, se han recibido 82.681 solicitudes, cuando la ley permite la entrega de 50 mil. Hay escriturados unos 26.000; “entonces el subsidio en sala de venta ya está relativamente agotado”.

El sector aboga por que se extienda a otras 100.000 unidades y ojalá sin tope, o al menos llegar a las viviendas entre 8.000-9.000 UF, el sector más rezagado. El ministro de Vivienda, Iván Poduje, ya se comprometió a ampliarlo.

“Se limpió bastante, pero no se traduce necesariamente en el inicio de obras nuevas, porque la demanda sigue relativamente floja”, señalan desde la ADI.

Además, si bien se prevé que el Fogaes a la vivienda también se amplío, aún no hay un proyecto presentado.

Faltan 170.000 trabajadores

Según las cifras del INE, antes de la pandemia, el sector construcción legó a emplear a 804 mil trabajadores. Con el covid-19 cayó a 500.000, en 2022 se llegó a 800.000, pero hoy están en 730.000 trabajadores de los 900.000 que debería tener, dice la Asociación de Desarrolladores.

El sector, según datos de la industria, representa un 9% del PIB y 10% del empleo nacional.

Si bien los balances de las empresas constructoras e inmobiliarias anotaron utilidades y estuvieron, en muchos casos, por sobre lo pronosticado. Eso estuvo apuntalado por el negocio ligado a proyectos de infraestructura productiva privada, minería, además de las operaciones fuera de Chile.

“Las áreas que tienen que ver con minería, proyectos de energía, infraestructura productiva privada están con bastante dinamismo, pero esa mano de obra es más especializada, no tan masiva como la edificación inmobiliaria”, destacan.

De hecho, en el caso de Socovesa, el inventario total a marzo era de $470.470 millones, de los cuales $ 376.942 millones eran vivienda terminada y obras en ejecución. En Paz Corp, los ingresos cayeron 19%, producto de una menor escrituración. “En Chile no hubo nuevos inicios de escrituración, en contraste con el período anterior”, subrayaron.

“La recuperación estructural sigue frenada por los elevados costos de construcción, influidos por el alza de materiales (alza del petróleo), exigencias normativas y escasez de suelo”, refrendaron en Moller & Pérez-Cotapos.

La caída de abril

“Todas las salas de venta se enfriaron”. Si bien el sector venía mostrando un avance, en abril la venta cayó 15%. Se vendieron 1.622 departamentos y 320 casas, menos que los 1.913 departamentos y 384 casas de marzo pasado. En UF, el patrón fue similar: alzas de 20,6% en colocación de departamentos frente a abril de 2025, aunque una caída de 9,8% frente al mes anterior.

La eliminación transitoria del IVA por doce meses para la compra de propiedades nuevas,

considerada en el proyecto de ley de Reconstrucción presentado por el Gobierno, hizo que las personas prefirieran postergar su decisión hasta que se apruebe la medida.

“El atisbo de brotes verdes se ha visto afectado por una ralentización en las ventas registrada en los últimos meses por el anuncio de la exención transitoria del IVA, que motivó a los compradores a posponer su decisión hasta la aprobación de la medida”, dice el presidente de la CChC.

“¿Cuándo habíamos visto que las inmobiliarias tuvieran los niveles de descuento que han estado mostrando los últimos años?”, se pregunta un ejecutivo. Varias están ofreciendo cerca de un 20% menos, similar a lo que sería la rebaja del IVA.

Sin embargo, en el sector creen que el subsidio a la tasa o al IVA son medidas inmediatas, directo al stock, pero para el largo plazo piden modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción. “Si nos quedamos solo con lo de corto plazo, el problema estructural no pasa”, dicen desde una inmobiliaria. “Efectivamente este año iba a ser el del repunte, pero afectó mucho la incertidumbre que se introdujo respecto a si efectivamente se iba a extender el subsidio a la tasa, el IVA”, subraya desde otra empresa.

Pese a eso, hay fe: si es que la eliminación del IVA se pone en práctica en julio-agosto, el mercado debería activarse rápido –sostienen- y mostrar mejores cifras durante el segundo semestre. (María José Tapia)