El estudio de AGS Visión Inmobiliaria evidenció una baja participación ciudadana en los procesos de modificación normativa y una densificación urbana aún concentrada en niveles bajos.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 28.06.2026

El 41% de las comunas de Gran Santiago mantiene Planes Reguladores Comunales (PRC) desactualizados, con más de diez años sin modificaciones sustanciales y un promedio de 21 años desde su última actualización integral. Así lo concluye el Barómetro y Monitor normativo 2026 de AGS Visión Inmobiliaria, estudio que analiza el estado de los Instrumentos de Planificación territorial (PPT) y las principales tendencias que están marcando el desarrollo urbano de la capital.

Esta edición amplió su cobertura desde 34 a 39 comunas, incorporado Buin, Colina, lampa, Padre Hurtado y Paine, que han experimentado un importante crecimiento residencial en los últimos años debido a la expansión metropolitana.

Entre las comunas con planes reguladores más rezagados figuran Puente Alto, Vitacura y Peñalolén, lo que –según los expertos- dificulta responder de manera eficiente a las nuevas dinámicas urbanas y habitacionales.

“Aunque hubo avances, muchos planes reguladores siguen pendientes de actualización y existen pocos nuevos procesos en etapa de diagnóstico, lo que ralentiza la renovación normativa. Es fundamental que los municipios prioricen este tema, ya que la legislación establece actualizaciones periódicas cada diez años, pero en la práctica pueden transcurrir más de dos décadas sin cambios relevantes”, afirma Esteban González, director de Estudios de AGS Visión Inmobiliaria.

Baja densificación

El informe también muestra que la densificación urbana sigue siendo baja en gran parte de la capital. Hoy, el 55% de la superficie habitacional analizada presenta densidades inferiores a 250 habitantes por hectárea, mientras que solo el 4% supera los 1.200 habitantes por hectárea.

A nivel comunal, Santiago lidera la densidad regulada promedio con 1.510 habitantes por hectárea, seguido por Independencia, Recoleta, Providencia y Estación Central. En el extremo opuesto están Lampa, Paine y Colina, donde predominan modelos de expansión urbana de menor intensidad.

En materia de altura edificatoria, el análisis identificó una regulación heterogénea: el 54% de la superficie habitacional permite construcciones de hasta siete pisos; solo el 6% admite alturas superiores a diez pisos, y 40% mantiene altura libre debido a la ausencia o desactualización de instrumentos normativos.

El Monitor Normativo 2026 también reveló que el 46% de las comunas del Gran Santiago está realizando procesos de actualización de sus planes reguladores, impactando a más de 3,9 millones de habitantes. Sin embargo, la participación ciudadana sigue siendo reducida: en once comunas analizadas alcanzó apenas el 0,12% de la población.

La ciudad está en constante expansión, especialmente con la llegada de nuevas líneas de Metro. El desafío es que la planificación urbana genere las condiciones normativas necesarias para aprovechar estas oportunidades de desarrollo y mejorar la calidad de vida de las personas”, concluye David Briones, jefe de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria. (Carolina Miranda C.)