Compradores más cautos y precios acotados marcan el nuevo ciclo del mercado inmobiliario

La demanda habitacional en la Región Metropolitana muestra un giro claro: compradores más informados, decisiones menos impulsivas y una fuerte concentración en viviendas bajo las UF 4.000. Un escenario que combina necesidad real, restricciones financieras y una mayor valoración del entorno y la calidad de vida.

Fuente: El Diario Inmobiliario

Fecha: 22.02.2026

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La forma de comprar vivienda en la Región Metropolitana ya no es la misma. La decisión dejó de depender solo de la ubicación o el tamaño del inmueble y pasó a convertirse en un proceso mucho más analítico, donde se cruzan variables financieras, emocionales y de calidad de vida.

Así lo confirma el estudio Perfil del Comprador 2025, elaborado por PlanOK, a partir del análisis de más de 11.000 ventas concretadas entre el primer y tercer trimestre del año. El informe muestra que el mercado está siendo liderado principalmente por personas que compran para vivir: el 50% de las operaciones corresponde a primera vivienda, mientras que la inversión representa un 41%, lo que confirma que la necesidad habitacional sigue siendo el principal motor de la demanda.

Ese cambio también se refleja en el comportamiento del comprador. Desde BMI Servicios Inmobiliarios, su gerente general Sergio Novoa explica que “hoy las personas están mucho más cuidadosas que antes. Ya no deciden rápido ni por impulso. Miran números, comparan barrios, revisan conectividad, entorno y proyección de valorización antes de cerrar una compra”.

Departamentos, entrega inmediata y decisiones más racionales

El informe muestra que el 68% de las ventas corresponde a departamentos, consolidándose como el producto más demandado del mercado. A eso se suma una preferencia por menor riesgo: el 51% de las compras se realiza en proyectos en verde, pero un 39% ya corresponde a entrega inmediata, lo que refleja una búsqueda por mayor certeza y control financiero.

En ese contexto, Novoa observa que “vemos principalmente personas que compran para vivir, con una necesidad real, pero muy conscientes de su capacidad financiera. También hay inversionistas, pero más conservadores que hace algunos años: prefieren zonas consolidadas y montos más acotados”.

El límite de las UF 4.000 y el rol del subsidio

La concentración de ventas bajo las UF 4.000 se explica tanto por preferencias como por restricciones. El estudio evidencia que los bancos hoy exigen mayores pies y evalúan con más detalle los ingresos, lo que ha estrechado el acceso a la vivienda, especialmente en los segmentos medios.

Frente a ese escenario, Novoa plantea que “la implementación del subsidio al dividendo de hasta UF 4.000 actúa como un verdadero puente financiero. No es solo un ‘beneficio’, es lo que permite cerrar la brecha entre lo que el banco está dispuesto a prestar y lo que la familia realmente puede pagar mes a mes”.

Desde Inmobiliaria Norte Verde, su director ejecutivo Francisco Bascuñán, coincide en que el problema del acceso va más allá del ciclo de tasas. A su juicio, “da cuenta de una capacidad de pago más restringida y altamente tensionada por el valor de la vivienda. La demanda se concentra en rangos donde el dividendo logra alinearse con los ingresos disponibles”.

En esa misma línea, advierte que “la carga regulatoria acumulada, normativas, impuestos y exigencias urbanas, ha encarecido la vivienda en torno a 20% en la última década, elevando el umbral de acceso incluso para hogares financieramente solventes”.

Compradores que se mueven, pero valoran el tiempo

Otro de los hallazgos relevantes del informe es la alta movilidad del comprador de departamentos. El 94% de quienes adquieren una primera vivienda compra en una comuna distinta a la que residía antes, aunque mayoritariamente dentro de zonas cercanas, buscando un mejor equilibrio entre precio, entorno y conectividad.

En ese proceso, comunas como Santiago, La Florida y Ñuñoa concentran un mayor interés para nuevos desarrollos. Según Bascuñán, esto responde a que “muchas parejas jóvenes están priorizando comunas céntricas y pericentral por su conectividad, cercanía a polos laborales, educativos y oferta de servicios”.

El ahorro de tiempo en traslados se ha transformado en una variable clave en la decisión de compra, al mismo nivel que el precio o el tamaño de la vivienda, reforzando una demanda que privilegia barrios integrados y proyectos bien conectados. (Tomás Rodríguez Botto)