Corte de Santiago confirma nulidad de cláusulas abusivas en promesas de compraventa inmobiliaria

El tribunal confirmó la nulidad de tres cláusulas que permitían a la inmobiliaria modificar unilateralmente el proyecto, resolver los contratos y aplicar multas desproporcionadas, además de imponer restricciones al acceso a la justicia. Sin embargo, revocó la restitución de 297 UF pagadas a título de pie.

Fuente: Diario Constituciobal

Fecha: 19.10.2026

.

La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la nulidad de tres cláusulas abusivas incorporadas en contratos de promesa de compraventa de una inmobiliaria, por permitir modificaciones unilaterales del proyecto, establecer multas desproporcionadas en perjuicio del comprador y restringir el ejercicio de sus derechos judiciales. Sin embargo, revocó la orden de restituir las 297 UF pagadas a título de pie, al estimar que los contratos continúan vigentes.

El comprador había presentado una querella ante el Juzgado de Policía Local de Lo Barnechea contra Inmobiliaria Innova Álamos SpA, por cuatro promesas de compraventa de departamentos del proyecto Edificio Álamos. En primera instancia, el tribunal declaró la nulidad de las cláusulas segunda, novena y décimo cuarta de los contratos, ordenó restituir las sumas pagadas a título de pie y condenó en costas a la inmobiliaria.

La inmobiliaria apeló, alegando que el tribunal carecía de competencia debido a la existencia de una cláusula arbitral y a que el comprador había adquirido los inmuebles con fines de inversión, por lo que no tendría la calidad de consumidor. Asimismo, sostuvo que la acción se encontraba prescrita, que las cláusulas anuladas no eran abusivas y que la restitución de las sumas pagadas carecía de fundamento, pues los contratos seguían vigentes. También cuestionó la condena en costas.

La Corte de Santiago desestimó los argumentos relativos a la incompetencia del tribunal, la falta de calidad de consumidor y la prescripción. Respecto de la cláusula arbitral, sostuvo que esta no podía privar al juzgado de policía local de la competencia que le atribuye la Ley N° 19.496. Además, señaló que la adquisición de varios inmuebles por una persona natural no basta, por sí sola, para excluir su calidad de consumidor, si no se acredita que desarrolla habitualmente una actividad comercial o empresarial en el rubro inmobiliario. En cuanto a la prescripción, distinguió entre la acción contravencional, sujeta al plazo del artículo 26 de la citada ley, y la acción civil de nulidad de cláusulas abusivas, que se rige por las normas del Código Civil.

Sobre la cláusula segunda, la Corte estimó que esta otorgaba a la inmobiliaria facultades excesivamente amplias para modificar las especificaciones técnicas y los planos del proyecto, incluso por razones de conveniencia propias, dejando a su criterio la determinación de las características finales de los inmuebles. En relación con la cláusula novena, consideró abusivo el mecanismo que permitía resolver unilateralmente los contratos, retener las sumas pagadas por el comprador e imponer una multa equivalente al 10% del precio de las compraventas prometidas. En el caso, dicha multa ascendía a 958 UF, más del triple de las 297 UF pagadas a título de pie. Finalmente, respecto de la cláusula décimo cuarta, concluyó que el pacto arbitral restringía los derechos del consumidor, al omitir información sobre su facultad de recusar al árbitro y establecer una renuncia anticipada a los recursos judiciales.

En este sentido, la Corte sostuvo que la cláusula novena generaba un desequilibrio importante en perjuicio del consumidor, pues la inmobiliaria podía resolver los contratos y retener las sumas pagadas mediante el envío de una carta certificada, sin control previo sobre la procedencia del incumplimiento. Asimismo, advirtió que la cláusula arbitral imponía restricciones incompatibles con la protección que la Ley del Consumidor reconoce al comprador.

Sin embargo, el tribunal concluyó que la nulidad de las tres cláusulas no justificaba ordenar la devolución de las 297 UF, puesto que los contratos continuaban vigentes y las estipulaciones anuladas eran accesorias. Al respecto, precisó que las sumas pagadas tenían su causa en una cláusula contractual que no había sido impugnada ni anulada, y que no constaba que la inmobiliaria hubiera resuelto los contratos ni retenido dinero en aplicación de la cláusula cuestionada. Por ello, dejó a salvo los derechos de las partes para discutir el cumplimiento, la resolución o la resciliación de las promesas en la sede correspondiente.

En consecuencia, la Corte de Santiago revocó parcialmente la sentencia, dejando sin efecto la orden de restituir las 297 UF y la condena en costas de primera instancia, y confirmó en lo demás la nulidad de las tres cláusulas abusivas. Asimismo, resolvió que cada parte pagaría sus propias costas y que no se impondrían costas por el recurso de apelación. (Prensa)