Desvalorización del 40% y amenazas de muerte: El drama de los dueños de casas y departamentos “tomados”

No existe catastro ni cifras oficiales, pero los casos se suman.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 26.10.2025

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Aunque la ley de usurpaciones fue modificada en 2023 y amplió el período de flagrancia para desalojar un sitio tomado, los expertos coinciden en que no ha sido suficiente. Además de los costos de la batalla legal, los afectados deben seguir pagando cuentas, contribuciones y dividendos bancarios.

En 2009, el empresario Gonzalo Heresi compró una propiedad en la comuna de Recoleta para inversión. Todo iba en orden hasta que, en marzo de 2025, de un día para otro, dejó de recibir el pago por el arriendo. Heresi fue hasta el inmueble para averiguar qué ocurría. Al llegar, su arrendatario habitual no estaba y vio que entre 25 y 30 personas estaban viviendo en el galpón. Al preguntar qué estaba pasando, las personas le respondieron que no sabían y cuando les dijo que era el dueño y que pagaran el arriendo para no iniciar acciones judiciales, a los dos días lo llamó una persona de origen colombiano. No habló de pago, sino que lo amenazó de muerte si desalojaba la propiedad. Desde marzo el empresario intenta desocupar, al mismo tiempo que sigue pagando el dividendo bancario y las contribuciones.

“Las tomas pequeñas, de casas, galpones y /o cités, son numerosas y no ‘hacen el ruido’ de grandes tomas, esto genera una pérdida importante de patrimonio y renta a personas sencillas que esperaban en dicha inversión un complemento de su jubilación, a la cual el Estado se niega a solucionar”, denunció Heresi, en una carta a El Mercurio, esta semana.

Una situación similar le ocurrió a otro empresario, que prefirió no revelar su nombre. Después de diez años, en enero de 2023 logró recuperar un inmueble que un grupo de chilenos mantenía tomado en la comuna de Santiago Centro. Tras varios intentos por expulsarlos, una vez que el juez dio la orden de lanzamiento, logró iniciar un procedimiento. El operativo se llevó a cabo un mes y medio después de dictar la orden, contó con la fuerza pública y también un equipo de seguridad ciudadana, ya que el grupo de usurpadores estaba vinculado al narcotráfico. “Hubo más de 40 uniformados en el lanzamiento con bloqueo de varias cuadras de radio”, comenta el afectado, quien también recibió diversos tipos de amenazas.

Una vez desalojado el lugar, decidió demoler la construcción para evitar que la volvieran a ocupar. Debió financiar todos los gastos que implicó la operación, además de pagar puntualmente contribuciones y servicios, durante la década que estuvo tomado el lugar.

Casos como estos no son aislados y han crecido durante los últimos años. De hecho, uno icónico fue el que vivió un edificio que era propiedad de la Administradora General de Fondos MBI en 2019. “Edificio sin ley” apodaron al inmueble ubicado en la comuna de La Cisterna. La construcción de 200 departamentos fue completamente tomada por migrantes venezolanos y colombianos, en su mayoría.

Tras casi dos años de juicios lograron desalojar todo el edificio, no sin antes tener un duro enfrentamiento con los usurpadores que ahí vivían. Cada vez que desalojaban un departamento tenían que incluso clausurarlo con planchas de fierro para asegurarse de que nadie se lo volvería tomar al día siguiente, cuentan cercanos. La empresa habría desembolsado más de US$ 1 millón, durante el tiempo que abarcó el conflicto.

“Ante la crisis de acceso a vivienda en zonas bien ubicadas, lamentablemente se ha dado la situación que personas que no tienen un hogar terminan recorriendo barrios donde detectan viviendas, inmuebles abandonados o en transición e ingresan de manera ilegal”, explica el decano de Arquitectura y Arte de la Universidad del Desarrollo y socio de Allard & Partners, Pablo Allard.

Y agrega: “En la medida que los propietarios no activan los recursos para hacer la denuncia, esos okupas se van consolidando, se van instalando, van formando comunidades y claramente se hace cada vez más difícil desalojarlos”.

Impacto en el valor, arriendo y arreglos posteriores

Si bien no existen cifras oficiales o un registro consolidado de cuántas propiedades privadas están afectadas por esta situación, la desvalorización del inmueble es automático.

“El ‘castigo’ que puede implicar para una vivienda afectada puede ser de entre un 30% y 40%, que se ve reflejado en lo que va a conllevar para el dueño del inmueble los tiempos que representen la liberación y recuperación, luego los arreglos que tenga que hacer, porque en la mayoría de los casos son devueltas en muy malas condiciones”, señala Teodosio Cayo, director de la Asociación de Tasadores de Chile.

Cuando se trata de arriendo, señala, “el castigo típico es el no ingreso de 2 a 3 meses, una vez que esta se recupera para limpiar, reparar y poner en condiciones de mercado. Eso equivale a alrededor de 20% o 25% del ingreso anual normalizada la situación, la renta debería volver al nivel del entorno”.

En Chile el tema de las tomas tiene tres aristas, explica Allard. Por un lado, está el caso de los arrendatarios que dejan de pagar arriendo y las cuentas de la vivienda que rentan. Luego la ocupación y habitación de un inmueble sin la autorización del propietario o respaldo legal, a menudo construyendo viviendas de manera irregular, dando origen a campamentos, en muchos casos. Por último, la ocupación ilegal y a veces violenta de un galpón, edificio antiguo o viviendas desocupadas, señala el socio de Allard & Partners.

Para los dos últimos casos existe la ley de usurpaciones 21.633, que busca regular los delitos de ocupación ilegal de inmuebles aumentando las penas. La legislación fue modificada en 2022 y comenzó a regir en noviembre de 2023, para atacar principalmente el aumento de tomas y usurpaciones que se estaban dando en la macrozona sur del país.

Dentro de los principales cambios, la abogada socia de OI Abogados, Macarena Iturra y quien integró el equipo que consiguió desalojar el edificio de San Miguel, explica que se endurecieron las penas de cárcel con hasta cinco años de presidio por usurpación violenta. También se aumentó el período para constatar flagrancia –ya no se aplica el límite de doce horas- y de esta manera las policías siempre están facultados para detener a los que estén ocupando un inmueble que no les pertenece. Además, crea una medida cautelar que permite el desalojo y restitución del lugar, antes de que se formalice la investigación.

La abogada sostiene que muchas veces llevar a cabo este proceso solo por la vía legal “queda cojo”. “Es muy difícil tratar el problema sin tener la ayuda en el mismo terreno de guardias de seguridad o alguien que de verdad proteja la propiedad”, dice Iturra.

“El resguardo de la propiedad privada se mejoró con la última ley. Sin embargo, sigue siendo precario. Hay que entender que mucha gente dueña de esos inmuebles no son grandes compañías, sino que han hecho un gran esfuerzo por detener una vivienda y que en algunos casos lo utilizan como complemento para su pensión”, sostiene el tasador Teodosio Cayo. Y agrega. “Para recuperar su propiedad, esa persona probablemente va a tener que recurrir a tribunales y eso ya es oneroso, porque significa contratar servicios legales”. En esa línea, indica que solo por iniciar un escrito con un abogado, el trámite tiene un costo de $ 500 mil.

“Muchas veces los okupas son personas de escasos recursos, grupos anarquistas que no tienen como pagar las multas, que no va a restituir los arriendos ni cuenta que se adeudan y es difícil que terminen en la cárcel”, complementa el decano de la Facultad de Arquitectura de UDD.

Desalojos: El precedente instalado en la campaña de 2021

En el primer programa de gobierno, previo a los cambios que significó la segunda vuelta electoral del 2021, el Presidente Gabriel Boric comprometió que en su administración no habría desalojos sin solución habitacional para las familias involucradas. “Nosotros no vamos a desalojar mediante fuerza pública ocupaciones de terrenos que hoy día son parte del Estado. Respecto a los privados, hay que hacer desalojos que sean conversados, que tengan una solución habitacional”, dijo el entonces candidato del Frente Amplio en un debate por las primarias presidenciales de la entonces oposición, que lo enfrentaron al ex alcalde Daniel Jadue (PC).

En el programa definitivo de segunda vuelta el tema varió a lo siguiente: “Priorizaremos una respuesta nacional digna y ágil a los campamentos, anteponiendo la instalación de mesas técnicas para el diálogo con las comunidades por sobre los desalojos”.

“Ahí uno entiende por qué ha habido tanta dilación, tanta dejación y negligencia en el caso de San Antonio, por ejemplo, o en tantas otras tomas y campamentos. Ha tomado mucho tiempo que sus propietarios puedan recuperarlos”, señala Allard.

Si desde La Moneda, desde el ejecutivo, no hay voluntad, menos va a haber de parte de los municipios oficialistas y de muchas otras autoridades que no quieren quemarse con un problema que al final probablemente el que sufre es una persona de bien que sigue todos los caminos judiciales”, agrega.

Algo con lo que Gonzalo Heresi coincide y que dejó reflejado en su carta al Director: “Los actuales gobernantes más de una vez apoyaron estas tomas, claramente ilegales, pero ideológicamente rentables a sus fines políticos. Esperemos que la próxima administración nos lleve al orden de anteriores gobiernos donde la palabra verdad y el cuidado de los recursos de todos los chilenos sean su prioridad”, escribió el empresario.

Para mañana lunes está agendado el desalojo y expulsión de las personas que actualmente están ocupando su inmueble en la comuna de Recoleta. Espera que pueda llevarse a cabo. Sin embargo, a la fecha, solo en cuentas de agua, luz y contribuciones, los costos y pérdidas le han significado unos $8 millones. “¿Cómo puede ser que uno tenga una propiedad para inversión y termine tomada por terceras personas? ¿Dónde está el derecho a la propiedad privada? ¿Dónde está el derecho a poder complementar el ingreso o la jubilación por medio de una propiedad?”, se pregunta Heresi. (María Jesús Coloma)