El millonario error del Minvu que pone en entredicho construcción de centenares de viviendas sociales

Se trata de más de 500 viviendas, desarrolladas por privados y por el Estado, que quedaron en u complejo escenario legal luego de detectar que su aprobación está basada en una norma que estaría viciada.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 14.09.2025

Una denuncia sobre un eventual sobreprecio en la compra por parte del Serviu RM levantó la alerta, por la que hasta ahora hay un sumario abierto, cientos de familias en vilo y el cuestionamiento a la política habitacional de emergencia del Gobierno.

El 9 de junio de este año, la alcaldesa de Quilicura, Paulina Bobadilla (independiente ex Frente Amplio), según un documento al que tuvo acceso “El Mercurio”, ofició al ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, alertándolo por la compraventa de un terreno en su comuna, que habría sido vendido entre privados por 28,730 UF (unos $1.134 millones, al valor de hoy) el 19 de noviembre de 2024, y apenas 24 días después había sido nuevamente comprado, esta vez por el Serviu Metropolitano, por un monto de 117.092 UF ($4.623 millones), es decir, más de cuatro veces el valor pagado el mes anterior.

En el escrito, la alcaldesa expone sobre los datos que, “tras una revisión técnica realizada por nuestra Dirección de obras Municipales, podrían dar cuenta de una posible irregularidad en el proceso de adquisición del terreno”, y solicita al ministro Carlos Montes (PS) investigar la situación para despejar dicha presunción.

El sitio en cuestión sería destinado a la construcción de viviendas sociales, de personas inscritas en tres comités de vivienda, en un proyecto que se denomina “Tres Piedras III”, que construiría soluciones habitacionales para 260 familias.

Y aunque en el Minvu observaron la alerta del municipio, concluyeron que no había habido vicios en la compra, debido a que se trataría de una enajenación acorde al precio de mercado, y que la gran diferencia entre el acuerdo previo entre privados y el monto por el que compró e Serviu RM había ocurrido porque la primera compraventa solo reflejaba el saldo de una deuda de un leaseback y no el precio total del paño. Versiones cercanas a la Inmobiliaria Pacífico, la parte vendedora, sostienen una versión similar.

El terreno comprado por el Estado se ubica en un desarrollo inmobiliario de más de 30 hectáreas, donde la misma inmobiliaria desarrolla el proyecto “Hacienda Quilicura”, cuya primera etapa, denominada “Parque Tres Piedras I”, ya está en construcción, con cerca de un 80% de avance de obras. En este se puede aplicar el subsidio de integración social del Minvu, conocido como DS19.

Proyecto está fuera del área urbana

Sin embargo, y aunque el Minvu no respondió el oficio de la alcaldesa, inició una investigación sobre cómo había sido realizado el proyecto, que presenta un problema todavía mayor que el precio de compraventa: está ubicado fuera de los márgenes del área urbana de Santiago, por lo que se trata de terrenos que no permitirían construir edificios, como es el caso del proyecto “Tres Piedras III”, sino que solo se puede edificar con una baja densidad habitacional.

“La alerta recibida desde la Municipalidad de Quilicura originó una investigación interna instruida por la Seremi de Vivienda. Tras la indagatoria se detectó una inconsistencia en documentación sensible que permitió la activación de varios proyectos inmobiliarios en la zona”, señalaron desde la repartición pública luego de ser consultados por “El Mercurio”.

De acuerdo con versiones allegadas al ministerio, el origen del error se encuentra en un cambio en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago (PRMS), a través de una interpretación emanada por la autoridad de la época a solicitud del municipio de la comuna, que terminó por incorporar “varias decenas de hectáreas” al área urbana. Sin embargo, esa modificación nunca terminó su trámite, porque no se hizo público.

“La alerta recibida desde la Municipalidad de Quilicura activó una investigación interna instruida por la Seremi de Vivienda tras la indagatoria se detectó una inconsistencia en documentación sensible que permitió la activación de varios proyectos inmobiliarios en la zona”, dijeron desde la Seremi Minvu RM.

En términos simples, no se habría incorporado oficialmente como una reinterpretación del plano en el PRMS en la web del Minvu, evento esencial para asegurar los principios de transparencia y de certeza jurídica de los actos del Estado. Sin embargo, sobre la base de ese documento se otorgaron los permisos de construcción y se han desarrollado distintas iniciativas inmobiliarias, incluida la compra por parte del Serviu RM.

Consultada por este diario, desde la Seremi de Vivienda RM se señaló que “estas inconsistencias datan del 2019 y los antecedentes fueron derivados al superior jerárquico por el grado administrativo de los funcionarios involucrados de la época. Lo anterior permitirá dilucidar si estos antecedentes ameritan procedimientos sancionatorios administrativos o de otra naturaleza, en cuyo caso los informes se derivarán a las instituciones correspondientes”.

Sobre las razones que en su minuto justificaron el cambio, la autoridad no se pronunció y desde la Seremi se planteó que aquello deberá dilucidarse en el marco de la investigación.

Aun así, y pese a que el Minvu es el ente rector y también el ejecutor de la política habitacional, no se tuvo a la vista esto cuando finalmente el Estado desembolsó más de 4 mil millones de pesos en un predio que no está habilitado para la construcción de soluciones habitacionales para las familias involucradas.

En definitiva, la autoridad abrió un sumario para determinar a los responsables de esta “inconsistencia”, que pone en vilo el desarrollo del proyecto, que es parte de la Política Habitacional de Emergencia impulsada por el Gobierno y que pretende la construcción de 260 mil nuevas viviendas durante su administración. Según el Minvu, ya se han entregado 214 mil unidades. Sin embargo, en mayo de este año el Instituto Libertad y Desarrollo advertía que cerca del 30% del total aún no había iniciado sus obras.

Familias beneficiarias ya entregaron sus ahorros

Serian esas familias las principales afectadas con el “error” detectado. Se trata de personas de grupos vulnerables pertenecientes a tres comités de vivienda, que a través de una entidad patrocinante hicieron todos los trámites consiguieron el concurso del terreno en cuestión, postularon, ganaron sus subsidios, y el Serviu compró el terreno, pero desde diciembre del año pasado no ha habido ningún movimiento en el predio. De hecho, el Estado ni siquiera ha finiquitado el pago por él.

No obstante, las familias sí pusieron su parte: a todos se les exige un ahorro mínimo que según dirigentes del comité “Tres Piedras” suman alrededor de 16 mil UF (unos $630 millones) sin que hayan visto el avance en él. Hay personas allí que llevan más de 12 años esperando por una solución habitacional, de acuerdo con sus dirigentes.

Su grado de frustración los ha llevado a protestar al interior de la Municipalidad de Quilicura, hace dos semanas (donde tuvo que intervenir la Prefectura de Control de Orden Público de Carabineros), e incluso esta semana, en el frontis del Serviu, no han tenido información alguna, hasta ahora, del estado de su proyecto.

Desde la Seremi de Vivienda metropolitana aseguraron a este medio que “junto con el director del Serviu y sus equipos, buscaremos las vías legítimas y transparentes que den a las familias vinculadas a estos proyectos tranquilidad y certeza”.

El jaque al condominio en construcción

Una de las medidas que tomó la autoridad fue rectificar el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, para devolver el límite urbano al escenario anterior a 2019. Esto se materializó el viernes de esta semana, y con ello quedan oficialmente fuera del área urbana tanto el terreno adquirido por el Serviu como el condominio en construcción, acerca de este último hay dudas sobre cómo podrá continuar su desarrollo, porque cuenta con todos los permisos de obras como par hacerlo, pero queda en un limbo reglamentario. Esto pese a que es posible encontrarlo como parte de la oferta oficial de subsidios en la página web del Serviu RM y a que está en pleno proceso de venta.

En el Minvu se reconoce esta como una situación compleja –son 298 departamentos, incluidos 67 que serán destinados a familias vulnerables-, pero se descarta de plano que se deban demoler incluso, se compara con la situación en que quedaron múltiples edificios construidos en Estación Central, que también estaban fuera de norma.

Versiones cercanas a desarrollador del proyecto aseguran que han cumplido con todos los requisitos que se han exigido y que no tienen responsabilidad alguna sobre los actos de la autoridad. La inmobiliaria en cuestión compró el terreno completo en 2021, teniendo a la vista las modificaciones hechas en 2019, que esta semana fueron invalidadas por la Seremi Minvu.

El factor del humedal de Quilicura

Otro de los puntos observados dentro del desarrollo urbano de la ciudad hacia el norte es que el plano de 2019 permitía el avance de las construcciones hacia parte del humedal de Quilicura, el que está próximo al terreno comprado por el Serviu RM, por lo que la construcción en esos sectores está igualmente condicionada, al tratarse de un área protegida. Asimismo, su cercanía con el humedal también los expone al riesgo de inundaciones. Si bien esto fue analizado al momento de revisar la denuncia hecha por la municipalidad, la autoridad no identificó un riesgo para el proyecto en este punto. Desde el 2021 que los humedales de Quilicura cuentan con protección legal.

El futuro del proyecto

Encontrar una salida para hacer viables los proyectos inmobiliarios en la zona, de manera que las viviendas sociales comprometidas, así como también los proyectos privados puedan ser terminados es una tarea que, dado lo reciente de los antecedentes, las autoridades no se atreven a proyectar.

Por lo pronto, el atraso más evidente ocurre en el proyecto del Serviu, que pronto cumplirá diez meses sin avances en terreno; de hecho, es la inmobiliaria que vendió el pago la que está en posesión aún del lugar, debido a que aún no ha sido pagado.

Esta situación, admiten conocedores de los procesos en el Ministerio de Vivienda, implicará un retraso en el proyecto, que podría ser incluso de varios años. Sin embargo, la autoridad estaría evaluando soluciones que permitan resolverlo antes del cambio de gobierno.

“Confiamos en que, junto a la Municipalidad de Quilicura, se encontrarán los aminos de solución al amparo de las normas urbanísticas y la ley nuestro compromiso es sacar adelante este proyecto que es parte del Plan de Emergencia Habitacional”, dicen en la Seremi de Vivienda metropolitana. (René Olivares)