Las estrategias de las grandes inmobiliarias y constructoras para enfrentar alzas en terrenos, materiales y mano de obra

Entre las fórmulas se incluye la importación directa de materiales y una mejora de las técnicas constructivas que permitan aumentar la productividad de los trabajadores en las obras.

Fuente: Capital

Fecha: 14.05.2024

Uno de los principales dolores de cabeza para las constructoras e inmobiliarias tras la pandemia ha sido el alza de los precios de los terrenos, los materiales y la mano de obra. Frente a este escenario, grandes compañías del rubro han desplegado una serie de estrategias para intentar mitigar esta situación.

Según las proyecciones de la Cámara Chilena de la Construcción a abril de este año, la inversión del rubro caería un 1,3% en 2024, cifra que supera el anterior pronóstico que preveía una disminución de 0,4%. Para el gremio, esto se debe al menor ritmo de disminución de la inflación y de las tasas de interés, y -precisamente- al aumento del precio de los materiales de la construcción los últimos meses.

“En algunos casos, no es posible traspasar estos mayores costos asociados al valor de venta de las viviendas, por lo que pueden afectar negativamente los resultados de la compañía”, dijo la inmobiliaria Paz al analizar sus resultados a marzo.

La compañía detalló que, a partir de la crisis sanitaria asociada al Covid-19, la disponibilidad de mano de obra, así como las cadenas de suministro de materiales para la construcción, se han visto fuertemente afectadas, lo que ha impactado negativamente en los costos.

Para mitigar estos riesgos, la firma dijo que, en Chile, mantiene una constructora interna que le permite tener la capacidad de ejecutar gran parte de sus proyectos. “Así se mitiga -dentro de lo posible- las dificultades que se pueden presentar cuando los ciclos del costo de construcción están al alza”, aseguró.

Además, destacó que en Chile y Perú, es uno de los principales desarrolladores inmobiliarios, con lo cual -explicó- compra materiales en volumen accediendo a precios atractivos para la mayoría de los insumos de la construcción. También sumó que ha establecido relaciones de confianza con los principales proveedores y que tiene como política cumplir todas sus obligaciones contractuales y de pago en los plazos acordados.

“Esto permite mejores precios y fortalece las relaciones de largo plazo. En cuanto al proceso de compra de materiales, tenemos como política cotizar con el mayor número de proveedores posibles, procurando obtener las mejores condiciones”, destacó la empresa, la cual precisó que, en ciertas situaciones, realiza importaciones directas.

“En algunos casos, no es posible traspasar estos mayores costos asociados al valor de venta de las viviendas, por lo que pueden afectar negativamente los resultados de la compañía”, señaló la inmobiliaria Paz.

Besalco coincidió en que la variación de los precios de los principales insumos es otro factor de riesgo.

“En la gran mayoría de los contratos se cuenta con índices de reajuste que buscan minimizar dicho riesgo. Si bien a mediano plazo este sistema minimiza los riesgos, mirado a corto plazo un alza importante y sostenida de algún insumo puede generar un impacto negativo, de igual modo, cualquier baja importante en los insumos genera un impacto positivo por el mismo motivo”, dijo.

Añadió que el riesgo de cambios de costos en materias primas también se mitiga a través de la definición de políticas de precios, a lo que sumó el “traspaso de estas variaciones al mandante de acuerdo a los contratos establecidos y/o con la compensación de mayores producciones”.

La empresa Ingevec detalló que, en la especialidad de edificación, normalmente opera bajo suma alzada, es decir, contratos en donde se establece un precio fijo por los servicios prestados, el que se reajusta exclusivamente por inflación, precisó.

Debido a esta exposición a la variación en los precios de insumos, la sociedad destacó que ha establecido, a lo largo de los años, relaciones de confianza con todos sus proveedores. “Para cada insumo o material requerido por las obras, se reciben ofertas y se realizan cotizaciones al mayor número de proveedores disponibles, de tal forma de obtener la mejor planificación y condiciones de compra para todas las obras, y así disminuir los riesgos de sobreprecio o escasez”, dijo la compañía, la cual destacó que, en ciertas situaciones, o para materiales específicos, realiza importaciones, lo que permite adicionalmente -aseguró- mantener abierta y asegurada la posibilidad de abastecerse desde el extranjero.

La firma añadió que la mano de obra calificada es uno de sus principales insumos. Es por ello que -dijo, mantiene políticas de incentivos transparentes y confiables a sus trabajadores con el fin de retener el talento y experiencia adquiridos.

“Adicionalmente, se incorporan constantemente mejoras en técnicas constructivas que permitan aumentar la productividad de los trabajadores en las obras. Es así como se ha incorporado la fabricación de baños, cocinas y muebles prefabricados en las obras en donde la mano de obra es más escasa”, explicó.

Los terrenos

Al analizar sus resultados del primer trimestre de 2024, Ingevec destacó que el negocio depende fuertemente de la disponibilidad de terrenos para el desarrollo y gestión de proyectos. “La sociedad y sus filiales llevan a cabo continuamente sistemas de estudio y búsqueda para mitigar este riesgo, evaluando acuciosamente los costos de las distintas alternativas. Por política corporativa, no se realizan inversiones especulativas”, dijo.

En la misma línea, Paz destacó que las restricciones impuestas por los planes reguladores y la zonificación para los usos de los terrenos pueden impactar la accesibilidad y uso de éstos. “La compañía tiene acceso a una amplia red de corredores y bases de datos, y realizamos continuamente estudios y búsqueda de terrenos, evaluando acuciosamente los costos de las distintas alternativas que se presenten, con el objetivo de disponer de un banco de terrenos que permita el desarrollo de nuestro plan de negocios”, dijo la empresa, la cual destacó que no se realiza inversiones especulativas en sitios y éstos son adquiridos principalmente con el objetivo de desarrollar un proyecto inmobiliario en el corto o mediano plazo.

Junto a esto, precisó que el riesgo de tener inventarios de terrenos puede ser importante para las empresas dedicadas a la construcción y ventas de inmuebles.

“Mantener un inventario de terrenos por mayor tiempo al planificado acarrea costos 8financieros, impuestos territoriales, y de seguridad) que finalmente pueden producir un menor desempeño del esperado para los proyectos y la compañía”, señaló. (J. Troncoso Ostornol)