Mercado inmobiliario en Valdivia entra en compleja fase con ventas en mínimos históricos

La asequibilidad de la vivienda se mantiene severamente inalcanzable, ya que se requieren más de 12 años íntegros de ingresos familiares para pagarla.

Fuente: Diario de Valdivia

Fecha: 12.06.2026

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El mercado de viviendas nuevas en Valdivia muestra una combinación crítica: un crecimiento del stock total sumado a una desaceleración en la velocidad de las ventas, lo que podría llevar a una fase de sobreoferta avanzada.

Esta es parte de las conclusiones del último Informe Inmobiliario desarrollado por la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la Universidad San Sebastián (USS) en conjunto a Tinsa by Accumin, en el cual se analizan las cifras del sector inmobiliario, y que fue presentado en la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) Valdivia, con la presencia de autoridades académicas, gremios, y del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu).

Drástica caída en las ventas

El informe sostiene que, según datos correspondientes al cuarto trimestre de 2025, se observa un aumento sostenido del inventario en la zona sur del país (Temuco hasta Punta Arenas), que alcanzó niveles históricos de 8.775 unidades (+5,4% trimestral), frente a una caída drástica en el ritmo de ventas, que hoy se sitúa en un promedio de solo 1,3 unidades mensuales por proyecto. Este desbalance ha disparado el indicador de meses para agotar stock, que en Valdivia escaló un 48% en solo dos trimestres, pasando de 18,2 a 27,1 los meses necesarios para vender el stock de viviendas.

Carlos Aguirre, editor del informe y académico de Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño de la USS, advirtió sobre la gravedad de este diagnóstico. “Sin una reducción de la oferta nueva y sin expansión de la demanda efectiva, el mercado continuará presionándose y corre el peligro de entrar en una fase de recesión. Esta es una crisis de acceso profunda que no se resolverá orgánicamente con el ciclo económico habitual”, dijo.

En otro dato relevante, el estudio revela que el indicador Price Income Ratio (PIR) para Valdivia -que mide cuántos años de ingresos íntegros familiares se requieren para adquirir una vivienda- se sitúa en una media de 12,21 años, cifra que duplica el estándar internacional de 5 años para considerar un mercado como “severamente inalcanzable”. La mediana actual en tanto son 11,22 años.

Como dato: el PIR actual de Puerto Varas, una de las comunas con mayor calidad de vida de Chile, es 14.

Este cálculo se hace considerando como referencia la Encuesta Casen 2022, que indica que el Ingreso familiar medio en la Región Los Ríos es de $833.755 al mes.

Cabe recordar que, en la primera medición desarrollada en 2024, el indicador PIR para la capital de Los Ríos era de 16,4 años de ingresos familiares íntegros para adquirir una vivienda.

A esto se suma la barrera del esfuerzo financiero. Mientras la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) recomienda no destinar más del 25% del sueldo al pago de dividendos, la realidad en Valdivia es que el 100% de la oferta actual exige destinar más del 25%, con una mediana de esfuerzo que llega al 53% del ingreso familiar.

Aguirre señala que la única herramienta que logra matizar este escenario son los subsidios estatales (DS19 o DS01), que permiten reducir el PIR a rangos de 6,4, aunque estos siguen considerándose altos para el promedio de la población.

“Creo que estamos en un momento de incertidumbre. (…) El tema es que el ciclo inmobiliario no es equivalente en todo Chile, sino que depende de la zona donde lo tomes, hay distintas condiciones. Y, en ese sentido, Valdivia está justo en un punto en el cual requiere de ciertos acuerdos para que esto permita disminuir el sobrestock y empezar la nueva construcción. Ahora, acá la construcción es más cara, eso es un hecho por la naturaleza, los suelos, etc., y, por tanto, necesitamos tener ahí una visión de largo plazo para que este mercado permita que la gente acceda a la vivienda arriendo o en compra y que las inmobiliarias y las constructoras puedan volver a construir”, explicó.

La presentación de este informe se desarrolló en dependencias de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) en Valdivia.

Dividendos más caros que arriendos

El informe también detalla que la inaccesibilidad a la compra ha provocado un traslado forzoso de la demanda hacia el mercado de arriendos, el cual se mantiene vigoroso capturando a la población excluida de la propiedad. Sin embargo, el escenario para el inversionista hormiga es complejo: con yields (rentabilidad) que oscilan entre el 4,2% y 7,2% según la tipología, el costo de los dividendos hipotecarios supera ampliamente los ingresos por arriendo en todos los segmentos.

“El inversionista con crédito hipotecario obtiene hoy un flujo negativo. Solo el comprador con capital propio o el inversionista institucional bajo el modelo Multifamily tiene viabilidad financiera real en este contexto”, detalla el informe.

Dentro de este panorama, el único segmento que mantiene una absorción real saludable es el mercado estudiantil vinculado a la Universidad Austral, específicamente en el sector de Isla Teja. Las unidades de 1 dormitorio y 1 baño (1D-1B) concentran el 42% del stock disponible y se posicionan como el producto más accesible, exigiendo un esfuerzo familiar del 40,9%.

Tras la presentación del informe se desarrolló un conversatorio que contó con la participación de académicos de la USS, integrantes de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y del Ministerio de Vivienda y Urbanismo

Fabián García, director general de Tinsa by Accumin, destaca que el tramo de precios entre 2.000 y 3.000 UF es el que muestra mayor resiliencia, capturando el 36,7% de las ventas totales de la zona sur gracias al impulso de los subsidios a la tasa hipotecaria. “Esto demuestra la efectividad de las medidas que apuntan directamente el acceso al crédito porque ayudan a acercar las expectativas de las familias y su capacidad real de financiamiento, por lo que el proyecto de ampliar este beneficio va en el camino correcto, así como la eliminación del IVA a la vivienda”, señala.

Loreto Lyon, decana de la Facultad de Arquitectura, Arte y Diseño USS, señala que "Valdivia enfrenta una combinación especialmente compleja: restricciones territoriales, baja absorción de oferta y una creciente dificultad de acceso a la vivienda. Esto obliga a pensar soluciones más innovadoras y adaptadas a las particularidades del territorio para evitar profundizar los desequilibrios actuales". (Roberto Cadagán)