Multifamily gana terreno en Concepción: ¿más oferta significa menores precios?

Especialistas alertan sobre la concentración de viviendas y la falta de oferta para sectores vulnerables.

Fuente: Diario Concepción

Fecha: 03.11.2026

.

El desarrollo de edificios destinados exclusivamente al arriendo comienza a abrir nuevas interrogantes sobre el funcionamiento del mercado inmobiliario en el Gran Concepción.

Aunque el modelo multifamily permite incorporar departamentos al mercado de alquiler, especialistas advierten que su expansión no necesariamente se traduce en precios más bajos ni resuelve las dificultades de acceso a la vivienda.

¿De qué trata esta modalidad?

La modalidad consiste en que una empresa, fondo de inversión u otro propietario institucional conserva la propiedad de las unidades y las arrienda directamente a sus habitantes, a diferencia del sistema tradicional, en que una inmobiliaria vende los departamentos a distintos propietarios.

En el Gran Concepción, un catastro del mercado registra 193 edificios destinados al arriendo, con 10.321 departamentos y una ocupación promedio de 93%.

El mismo levantamiento identifica 770 unidades disponibles. Estas cifras permiten dimensionar la oferta existente, aunque no determinan por sí solas si las viviendas están al alcance de los hogares que más las necesitan.

Según el Censo 2024 del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), el 26,2% de los hogares en Chile reside en una vivienda arrendada, mientras que la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) de Concepción estima en 82 mil los requerimientos habitacionales pendientes en la Región del Biobío.

Más oferta no significa menores precios

Orleans Romero, presidente de la Delegación Concepción del Colegio de Arquitectos de Chile, planteó que el crecimiento del multifamily puede ampliar las alternativas disponibles, especialmente cuando incorpora viviendas nuevas.

Sin embargo, advirtió que la cantidad de departamentos no basta para garantizar el acceso, pues también influyen los precios, los requisitos de ingresos, los gastos asociados y la estabilidad de los contratos.

A su juicio, el modelo responde principalmente a una diversificación de las inversiones y puede reforzar la concepción de la vivienda como un activo financiero. Esto podría aumentar la dependencia de los hogares respecto de grandes arrendadores, particularmente si la propiedad se concentra en pocos actores.

Romero también cuestionó que una mayor oferta privada permita moderar los precios por sí sola. Recordó que el crecimiento del parque habitacional regional durante las últimas décadas no ha impedido que sigan elevados los valores de compra y arriendo.

Además, advirtió que los proyectos pueden privilegiar unidades pequeñas, de uno o dos ambientes, orientadas a segmentos más rentables, sin responder adecuadamente a las necesidades de familias de menores ingresos o con hijos.

Frente a ello, sostuvo que la inversión privada debe complementarse con vivienda pública y de interés social, alternativas de arriendo asequible y condiciones que entreguen estabilidad a los residentes.

Para el arquitecto, el resultado de estos proyectos no debería medirse únicamente por su rentabilidad comercial, sino también por la cantidad de familias que pueden acceder a una vivienda adecuada y por la proporción de sus ingresos que deben destinar a ella.

..

Concentración de la propiedad y presión sobre los hogares

Una preocupación similar planteó Xenia Fuster, investigadora del Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (Cedeus), quien advirtió que en Chile no existe un sistema específico que regule la figura del multifamily.

Según explicó, el modelo ha ganado terreno por su rentabilidad, pero también puede reducir las alternativas de compra cuando departamentos que podrían venderse individualmente quedan destinados exclusivamente al arriendo.

La investigadora agregó que la concentración de unidades bajo un mismo propietario puede otorgar mayor capacidad para fijar los precios y repercutir en los valores del entorno donde se emplazan estos edificios. Esto, señaló, puede restringir las posibilidades de acceso a la vivienda para sectores medios y de menores recursos.

Fuster sostuvo que el aumento de la oferta no necesariamente modera los precios y alertó sobre los valores de departamentos de 20 o 30 metros cuadrados que pueden alcanzar entre $400 mil y $500 mil mensuales.

A su juicio, estos montos resultan elevados frente a los ingresos promedio y agravan las dificultades de acceso, particularmente en Concepción, donde el desempleo constituye otro factor de presión para los hogares.

En esa línea, la especialista planteó que el multifamily debe entenderse como una dimensión del problema habitacional y no necesariamente como una solución a la crisis.

Un mercado que no responde solo a la oferta

Aaron Napadensky, director del Laboratorio de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad del Bío-Bío (UBB), sostuvo que el comportamiento del mercado inmobiliario es más complejo que la relación tradicional entre mayor oferta y menores precios.

El académico explicó que el déficit habitacional chileno afecta de manera desigual a los distintos segmentos socioeconómicos.

Mientras los hogares de ingresos medios-bajos y bajos enfrentan alzas sostenidas en los arriendos, en los segmentos altos y medios-altos se observa una moderación en el ritmo de aumento, asociada a una mayor disponibilidad de viviendas.

Sin embargo, indicó que ese mayor stock no se ha traducido necesariamente en una disminución de los precios de venta o arriendo. Esto ocurre, argumentó, porque las propiedades también funcionan como activos de inversión y mantienen un valor para sus propietarios, incluso cuando permanecen desocupadas.

Respecto del multifamily, Napadensky señaló que todavía no es posible asegurar que la incorporación de estos edificios reduzca los valores de los alquileres. El efecto dependerá de dónde se construyan, a qué segmentos se dirijan y si responden a las zonas con mayor déficit.

El director del laboratorio planteó que las políticas públicas deberían orientar los incentivos hacia los sectores que efectivamente presentan carencias habitacionales. También llamó a revisar los subsidios de arriendo y desarrollar alternativas transitorias para quienes necesitan una solución mientras acceden a una vivienda definitiva.

Departamentos pequeños y arriendos que no bajan

Las dificultades descritas por los especialistas también aparecen en los testimonios de quienes buscan vivienda en Concepción.

Camila Fuentes, de 29 años, diseñadora independiente, relató que durante su búsqueda encontró departamentos de 25 metros cuadrados con valores cercanos a los $500 mil.

Cuestionó que las características comunes de los edificios se utilicen como argumento para justificar los precios, pese a las limitaciones de espacio.

“Era un clóset con ventana. No entra ni una mesa pequeña para almorzar y si pones la cama, ya no abre la puerta del refrigerador”, relató. Añadió que necesita espacio para vivir y trabajar, más allá de contar con instalaciones como quincho o gimnasio.

Mateo Munder, trabajador administrativo que también busca arriendo, cuestionó que la construcción de nuevas torres en el centro penquista no se refleje, a su juicio, en una reducción de los precios.

“Ves torres gigantes levantándose por todo el centro de Conce y te dicen que hay más oferta, pero los precios no bajan ni un solo peso; al contrario, cada mes suben”, afirmó.

Munder agregó que los requisitos de ingresos para arrendar también representan una barrera, pues habitualmente se exige demostrar remuneraciones equivalentes a varias veces el valor mensual del alquiler. (Bruno Rozas Hinayado)