Quilicura podría dejar de desarrollar 22 mil viviendas por cambios al Plan Regulador Comunal

Un análisis de AGS Visión Inmobiliaria estima que el anteproyecto del nuevo PRC reduciría en 48,5% la capacidad habitacional proyectada para la comuna, pasando de 45.463 a 23.418 viviendas posibles, en un territorio que mantiene un déficit habitacional superior a las 5 mil unidades.

Fuente: Diario Inmobiliario

Fecha:. 20.07.2026

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La actualización del Plan Regulador Comunal (PRC) de Quilicura entró en una etapa decisiva luego de finalizar el proceso de participación ciudadana y ser remitido el Anteproyecto al Concejo Municipal junto con el informe consolidado de observaciones.

La propuesta busca actualizar las normas urbanísticas de una de las comunas con mayor crecimiento del área metropolitana, en un contexto marcado por la necesidad de compatibilizar la protección de áreas ambientales con la disponibilidad de suelo para nuevos desarrollos habitacionales.

El debate se concentra principalmente en la incorporación de nuevas áreas verdes y las restricciones que estas podrían generar sobre terrenos que actualmente cuentan con condiciones para desarrollo residencial. Esto ocurre en una comuna que mantiene un déficit habitacional estimado en 5.277 viviendas, equivalente al 8,1% de los hogares del territorio.

Según un análisis elaborado por AGS Visión Inmobiliaria, el anteproyecto modificaría de manera significativa la capacidad potencial de crecimiento habitacional de Quilicura respecto de la planificación metropolitana vigente.

De acuerdo con los antecedentes revisados por la consultora, la Modificación N.º 100 del Plan Regulador Metropolitano de Santiago (MPRMS 100) incorporó en la comuna 1.042 hectáreas destinadas a desarrollo habitacional mixto y otras 620 hectáreas asociadas al entorno del Estero Las Cruces, sectores que, bajo determinadas condiciones, permitirían usos residenciales. Bajo esa normativa, el potencial de desarrollo alcanzaría hasta 181.850 habitantes, equivalentes a aproximadamente 45.463 viviendas.

En contraste, el anteproyecto del nuevo PRC concentra el crecimiento residencial principalmente en las zonas ZH7 y ZH8, que en conjunto suman 273,6 hectáreas y permitirían alcanzar cerca de 93.670 habitantes, equivalentes a unas 23.418 viviendas.

“En términos simples, el Anteproyecto reduce la capacidad potencial de desarrollo habitacional de la comuna desde 45.463 a 23.418 viviendas, es decir, 22.045 viviendas menos, lo que representa una disminución cercana al 48,5% respecto de lo permitido por la planificación metropolitana vigente”, explicó Esteban González Rojas, director de estudio de AGS Visión Inmobiliaria.

Debate por áreas verdes y protección ambiental

Uno de los puntos más discutidos del proceso corresponde a la propuesta de incorporar más de 1.000 hectáreas como áreas verdes dentro del nuevo instrumento de planificación. Desde AGS señalan que el desafío está en establecer mecanismos que permitan proteger los ecosistemas existentes sin reducir la capacidad de la comuna para responder a la demanda habitacional.

“La modificación del Plan Regulador Comunal se centra principalmente en restringir el desarrollo urbano, sin incorporar un plan de inversión o de gestión que permita proteger y poner en valor las áreas de preservación”, sostuvo González.

El análisis también aborda el caso del humedal urbano asociado al Estero Las Cruces, cuya superficie supera las 400 hectáreas y cuya declaratoria actualmente se encuentra impugnada ante los tribunales de justicia. Desde la consultora precisan que las observaciones realizadas al anteproyecto no buscan modificar las áreas reconocidas oficialmente como humedal, sino revisar el alcance de las restricciones aplicadas a otros terrenos ubicados fuera de dicho polígono.

“La controversia no se refiere a la necesidad de proteger los ecosistemas que efectivamente reúnen las características propias de un humedal urbano, sino al alcance de la delimitación aprobada”, indicó el director de estudio de AGS.

Impacto en vivienda y desarrollo urbano

“En la medida en que se reduzca la disponibilidad de suelo para nuevos desarrollos habitacionales, es esperable una mayor presión sobre el precio del suelo y de las viviendas”, afirmó González.

Además, advierten que la reducción del potencial residencial podría limitar la inversión asociada a nuevos proyectos inmobiliarios y la generación de empleo vinculada al sector construcción, aunque señalan que la magnitud económica del impacto dependerá de la evolución final del instrumento.

El proceso continuará con la revisión municipal del Anteproyecto y la definición de los ajustes que se incorporarán antes de la aprobación definitiva del nuevo Plan Regulador Comunal. (Tomás Rodríguez Botto)