¿Qué hay detrás de la caída de los permisos de edificación para viviendas?

En septiembre completaron cuatro meses a la baja. Los aún altos stocks en ciertas zonas del país y la incertidumbre sobre el futuro de la OGUC están frenando la tramitación de nuevos proyectos habitacionales.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 01.11.2026

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En el último trimestre se observó un mejor ánimo en las inmobiliarias por un repunte de la demanda por viviendas nuevas. Ello, impulsado por los incentivos a la compra empujados por el Gobierno, como el subsidio a la tasa hipotecaria y la anticipación del mercado a la exención del IVA a la venta que operará oficialmente desde diciembre.

Pero ese ambiente aún no se refleja en una mayor tramitación de proyectos residenciales nuevos en las Direcciones de Obras Municipales (DOM).

Los permisos de edificación para viviendas nuevas aprobados en las DOM completaron cuatro meses consecutivos de descensos interanuales a septiembre de este año. Esto, tanto en metros cuadrados como en unidades autorizadas.

En septiembre, la cantidad de viviendas visadas totalizó 7.155 unidades, una baja de 10,2% anual, según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Una caída en idéntico porcentaje registró la superficie autorizada en el noveno mes, cuando completó 583.148 metros cuadrados.

Los motivos

En el rubro inmobiliario explican que aún existen zonas geográficas con altos inventarios de viviendas en oferta, por lo que si esto no retrocede, los desarrolladores no tramitarán nuevas iniciativas. “Si bien el stock se ha venido reduciendo gradualmente, en varias comunas se mantiene en niveles todavía altos a la espera de un reimpulso de la demanda que debiera gatillarse con la entrada en vigencia de la exención del IVA, comentó Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Otro factor que está frenando el ingreso de proyectos a las DOM es la incertidumbre que existe en el rubro derivada de los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) o DS N° 68. Este tema está ahora debatiéndose en el Tribunal Constitucional (TC), tras un requerimiento de inconstitucionalidad presentado por diputados de oposición en contra de los ajustes a esa normativa que busca el desarrollo de viviendas más pequeñas y baratas.

“La implementación del Decreto 68 resulta indispensable. Se convierte en una herramienta clave para destrabar la reactivación del sector, adaptando las exigencias de desarrollo a unidades con metrajes, precios y características acordes a la realidad del mercado. Sin esta flexibilidad normativa, el ingreso y aprobación de nuevos proyectos continuará desacelerándose”, sostuvo Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.

Incluso la compra de terrenos se frena en este escenario de incertidumbre normativa, indicaron en el rubro.

A todo lo anterior se suma otro factor, afirmó Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la Cámara Chilena de la Construcción. “Existe un número importante de proyectos que ya cuentan con permisos vigentes, pero que aún no inician obras. En ese contexto, muchas empresas pueden optar por desarrollar iniciativas utilizando permisos previamente obtenidos. A octubre había más de 173 mil viviendas con permiso vigente sin inicio de obras a nivel nacional, cifra que supera las 69 mil unidades en el Gran Santiago”.

Nicolás Abarca, jefe de Research de GPS Property, mencionó la medición de la actividad en la Región Metropolitana para graficar la caída de autorizaciones. “En 2022 se aprobaron 373 permisos y 54.655 viviendas y en los últimos doce meses fueron 144 permisos y 18.182 unidades, un tercio de ese nivel. Las inmobiliarias tienen un stock alto de viviendas con entrega inmediata y el financiamiento para proyectos nuevos sigue restrictivo, así que primero venden lo que tienen”.

Cómo se resuelve

Para Nicolás León, si se resuelve la incertidumbre sobre la OGUC y siguen actuando los incentivos a la compra –subsidio, exención de IVA y beneficios DFL2-, los stocks bajarían. En ese escenario, “durante 2027 y 2028 podrían comenzar a observarse señales de recuperación en los permisos de edificación”. Pero ello “también dependerá de que existan condiciones de financiamiento favorables para las empresas inmobiliarias y mayor claridad respecto de la implementación de la reforma al mercado de capitales”, añadió.

Razmilic concuerda en que mientras “no haya certeza” de la implementación efectiva de la OGUC, “es natural que se posterguen decisiones de inversión”. En la misma línea, Gleisner aseguró que “el ajuste de las normas de edificación, con el Decreto 68 como condición sine qua non, es indispensable para destrabar el ingreso de nuevos proyectos”.

La oferta habitacional derivada de los futuros proyectos que salgan con luz verde desde las DOM tardaría en ser una realidad. “Entre la aprobación del permiso y la recepción final de un proyecto pasan, según nuestra estimación, entre dos y tres años. Es decir, las viviendas de los permisos que se aprueben desde hoy recién estarían disponibles hacia 2028 o 2029”, estimó Nicolás Abarca. (Marco Gutiérrez V.)