¿Regresa el crédito del 90% de la vivienda? CMF revisa parámetros de riesgo que ampliaría financiamiento

Expertos afirman que no se trata de relajar exigencias, sino que medirlas con la mayor información que hoy existe. Si prospera las familias necesitarían un pie menor para comprar.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 27.08.2026

Catherine Tornel

Hasta mediados de la década pasada, era habitual encontrar créditos hipotecarios que financiaban hasta el 90% del valor de la vivienda, per a partir de enero de 2016 entró en vigencia una normativa de provisiones de la entonces Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF) que encareció para los bancos los créditos con una relación préstamo-garantía elevada. Ello llevó progresivamente a que el 80% del financiamiento hipotecario se consolidara en el mercado.

En este contexto, la actual garantía estatal del Fogaes ha permitido avanzar en financiamientos del 90%, aunque se trata de una medida excepcional y no para todos los compradores.

El retorno del financiamiento hipotecario del 90% es una opción que está tomando fuerza. Así se desprende de las afirmaciones realizadas ayer por Catherine Tornel presidenta de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF), entidad que desde 2019 es la continuadora legal de la SBIF.

La reguladora sostuvo que están recalificando los parámetros de riesgo en el ámbito financiero, lo que –en la práctica- podría terminar en que el mercado vuelva a contar con créditos de más de 80% del valor de la propiedad. Esa evaluación se conocería este año.

“Para la Comisión para el Mercado Financiero no puede ser un objetivo el acceso a la vivienda en sí, sino que más bien entra en esta ecuación del desarrollo de mercado, de acceso al crédito, de incentivar el acceso a productos de ahorro. Entonces, va más bien por el lado de inclusión financiera y de cómo nos aseguramos finalmente que los beneficios del mercado financiero lleguen a la ciudadanía porque para eso estamos”, señaló en el lanzamiento de una propuesta de ahorro para el pie de la vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

En ese evento coincidió con Sebastián Claro, académico, ex presidente del Banco Central y presidente del Banco Internacional, quien previamente había sostenido que “la calibración de los riesgos detrás del mercado del crédito hipotecario se debe reevaluar”.

Tornel añadió que “entendiendo que tenemos que medir los riesgos y que en el tema de la vivienda es especialmente relevante para la ciudadanía, estamos realizando esta recalificación de parámetros y debiéramos tener ajustes, si es que así lo indican los resultados de esta recalibración este mismo año. No sería necesario un tiempo de transición, sino que más bien sería recalibrar los parámetros, reconociendo nuestra realidad actual y reconociendo también un análisis de un tiempo suficientemente largo de datos”.

Consultada por “El Mercurio”, detalló que “en esta mejor medición de riesgo, lo que vamos a hacer es recalibrar los parámetros y ver cuán bien estamos cubriendo los riesgos o si existen resguardos de más en esa parte de la curva por encima del financiamiento del 80%”, que impacta bastante, porque lo que no se financia con crédito se tiene que financiar con pie. En la medida que los datos indiquen que se necesita menos capital, efectivamente, vamos a poder acceder a créditos más baratos”.

Sobre los impactos concretos de la evaluación, comentó que “mayor financiamiento, por ejemplo, eventualmente del 90%, que hoy día se puede, pero lo que pasa es que el requerimiento de capital o de provisiones, de garantías, por ese 90% de crédito es alto comparado con el resto de la curva de financiamiento. Entonces, eso es lo que se va a revisar”.

Expertos: Hoy existe más información para medir

Expertos y actores del rubro inmobiliario respaldan la decisión del regulador. Mauricio Larraín, profesor titular de la Universidad de los Andes y ex vicepresidente de la CMF, comentó que “lo importante es que las provisiones y el capital exigidos por cada crédito hipotecario midan bien el riesgo de no pago. Y hay razones para pensar que es la medición quedó desactualizada. Los parámetros se calibraron hace más de una década, cuando Chile nunca había visto caer los precios de vivienda. ¿Qué se hizo? Usar datos de crisis extranjeras, España entre ellas, mucho más brutales que lo visto acá. Chile ya tuvo la suya, entre 2019 y 2023, y recién ahora ese episodio se puede medir completo”.

Larraín afirmó que “por eso recalibrar es lo correcto. No es relajar exigencias: es medirlas con la información que hoy existe. Si los números lo confirman, prestar con 10% de pie se vuelve menos caro para los bancos, y quien hoy tarda años en juntar el pie puede comprar antes la solvencia del sistema no se toca. Y lo que está en juego no es menor; el pie es, para muchas familias, la diferencia entre comprar y seguir arrendando”.

Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), coincidió en que “hay que revisar los riesgos asociados, hay que calibrar bien si es que las provisiones que estamos exigiendo, si es que los requerimientos de capital que estamos requiriendo son adecuados. Hoy día pueden estar descalibrados y estamos con un colchón más grande que el necesario, dados los riesgos reales”. Indicó que “las regulaciones hoy día vigentes fueron tomadas después de la crisis subpime y a la luz de lo que estaba pasado en el mundo, en mercados inmobiliarios en general. Hoy día tenemos más información, han pasado más años, la crisis más reciente que tuvimos fue la del covid, el shock inflacionario posterior. Por lo tanto, tenemos un período bien amplio para ver las estadísticas y cuál ha sido el comportamiento”.

Claudio Nitsche, presidente de la Comisión de Alternativas de Financiamiento de la CChC, explicó que, por ejemplo, si hoy alguien pide “un 79,99%, tiene un riesgo, y alguien que pide un 80,01% tiene un riesgo mucho más alto. Eso nos ha anunciado la presidenta de la CMF que lo están revisando. Eso, obviamente, va a ayudar a que las personas podamos acceder a créditos más allá del 80%”. (Marco Gutiérrez V.)