Tiempos de ajuste

La vivienda social, con efectos directos sobre acceso, construcción y empleo, participa mucho menos de los beneficios asociados a mejores condiciones hipotecarias y no está afecta al IVA en la venta de viviendas.

Fuente: El Dínamo

Fecha: 13.10.2026

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Durante los últimos días la discusión sobre vivienda volvió a la agenda, con intervenciones de ministros, representantes de gremios, académicos y distintas asociaciones. A ratos, las posiciones parecen contradictorias; pero, si se ordenan, están más cerca de lo que parece. Parte importante del debate mezcla qué ocurrirá en los próximos meses, qué esperamos que ocurra después y, sobre todo, qué problema estamos intentando resolver.

Para ordenar la discusión conviene destacar una característica esencial del mercado inmobiliario. Existe un stock de viviendas ya construidas que pueden venderse hoy y un flujo de nuevas unidades que se incorporan al mercado. El primero puede reaccionar rápidamente a incentivos de demanda, mientras el segundo solo aparece cuando nuevos proyectos son viables –lo que toma tiempo, pues requiere comprar suelo, diseñar, obtener permisos, financiar y construir–.

En el corto plazo, los incentivos aumentan la capacidad de compra de las personas, lo que puede ayudar a absorber el stock, recuperar liquidez y mejorar la posición financiera de los desarrolladores. Sin embargo, mientras la demanda puede reaccionar rápidamente, la oferta física lo hace con rezago. Esa combinación genera presiones al alza sobre los precios, aun cuando inicialmente el ajuste pueda observarse en mayores ventas o en descuentos y promociones.

Si el objetivo es vender stock y recuperar actividad, mayores ventas son una buena noticia. Sin embargo, la reactivación se asocia también a otros objetivos de mediano plazo, como nuevos proyectos que generen inversión y empleo. Ahí comienzan a interactuar distintas variables a través del tiempo y los resultados se vuelven menos evidentes.

La apuesta de mediano plazo es que mayores ventas recuperen capacidad de inversión y gatillen nuevos proyectos, aumentando la oferta y mejorando la accesibilidad. Pero ese paso no es automático. Un proyecto debe ser rentable dadas las condiciones futuras de financiamiento, regulación, costos y una demanda que, en parte, está siendo sostenida por incentivos transitorios.

Por eso la modificación a la OGUC, que permite mayor densidad, es importante. Al aumentar el rendimiento potencial del suelo, ataca directamente una restricción de oferta. Sin embargo, no partimos de una hoja en blanco. Las zonas de mayor demanda suelen estar más desarrolladas, tienen suelo escaso y enfrentan debates locales sobre densidad, como han mostrado las declaraciones de diversos alcaldes. En cambio, donde existe mayor capacidad para construir, la demanda –y los empleos– es menor. El shock de oferta, por tanto, no será parejo y puede encontrar mayores dificultades de implementación donde más se necesita.

La experiencia internacional ilustra esta tensión. En Reino Unido, Help to Buy tenía una lógica similar a algunos de los actuales apoyos al financiamiento. Sus efectos fueron principalmente sobre precios en ciudades grandes y con oferta más restringida, mientras que la oferta solo respondió en ciudades secundarias; algo parecido se observa en Estados Unidos con la Mortgage Interest Deduction. Mejorar las condiciones de financiamiento importa, pero su efecto depende de las condiciones iniciales y, especialmente, de la capacidad de respuesta de la oferta (elasticidad).

En política económica conviene recordar la lógica de un instrumento para un objetivo; más aún, si estos operan en distintos momentos y su interacción importa. Una política aplicada hoy modifica el equilibrio sobre el cual otras actuarán mañana. Si queremos simultáneamente vender stock, mejorar acceso, recuperar inversión, construir más y generar empleo –todos objetivos legítimos– debemos preguntarnos cuáles reaccionan primero y cómo se relacionan entre sí. En vivienda esto es particularmente importante, porque la construcción siempre responde con rezago a la demanda.

En síntesis, tenemos una serie de desafíos que nos invitan a mirar sistémicamente cuándo, dónde y bajo qué condiciones los incentivos actuales permitirán alcanzar sus objetivos. Y aquí aparece un elefante en la habitación. La vivienda social, con efectos directos sobre acceso, construcción y empleo, participa mucho menos de los beneficios asociados a mejores condiciones hipotecarias y no está afecta al IVA en la venta de viviendas.

Reconocer que existen objetivos distintos es precisamente lo que permite evaluar mejor cada política, en vez de esperar que todas resuelvan simultáneamente el mismo problema. La discusión sigue, pero espero que esta reflexión ayude a ordenarla. (Ignacio Aravena)