Alcalde de Estación Central: “No podemos seguir aumentando la cantidad de viviendas sin considerar la capacidad real del territorio”
El alcalde Felipe Muñoz aborda el futuro inmobiliario de la comuna, los efectos de la densificación y las tensiones que enfrenta el nuevo Plan Regulador Comunal ante los cambios a la normativa urbanística.
Fuente: El Diario Inmobiliario
Fecha: 12.11.2026
Durante años, Estación Central se convirtió en uno de los casos más emblemáticos de la expansión inmobiliaria sin una planificación urbana capaz de acompañar su crecimiento. La proliferación de edificios de gran altura, la presión sobre los servicios y el déficit de equipamiento marcaron el desarrollo de distintos sectores de la comuna.
Hoy, con un Plan Regulador Comunal propio vigente desde julio de 2025, la administración municipal busca cambiar ese escenario y establecer nuevas condiciones para el desarrollo urbano. Sin embargo, el debate sobre las modificaciones a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones abrió un nuevo frente de preocupación para el municipio
¿Qué cambios concretos espera que genere este nuevo instrumento en la forma en que se desarrollará la comuna y qué errores del pasado busca evitar?
Desde 1985, Estación Central no había contado con un Plan Regulador Comunal propio. Durante años, el desarrollo urbano estuvo condicionado por normativas obsoletas y por una densificación descontrolada, que aumentó aceleradamente la población sin contar con los servicios, áreas verdes ni equipamientos necesarios.
Lo ocurrido en nuestra comuna no fue solamente un problema de planificación. Durante las administraciones anteriores se produjeron graves irregularidades que permitieron la proliferación de construcciones ilegales y proyectos que no respetaron las normas urbanísticas.
Nuestro nuevo PRC, vigente desde el 15 de julio de 2025, busca corregir esa situación. Establece una norma base de dos pisos para la comuna y permite alcanzar hasta 12 pisos en zonas específicas, bajo condiciones e incentivos exigentes. El objetivo es ordenar el crecimiento y resguardar la calidad de vida de nuestros vecinos
Con este nuevo Plan Regulador, ¿cómo espera que cambie el perfil de los proyectos inmobiliarios que lleguen a Estación Central?
Buscamos reducir la escala de los grandes edificios y avanzar hacia un desarrollo urbano más equilibrado. La altura máxima de 12 pisos solo se podrá alcanzar en sectores de carácter metropolitano y mediante incentivos normativos exigentes.
Al mismo tiempo, el PRC abre oportunidades para proyectos de uso mixto, que integren viviendas, comercio y servicios, especialmente en sus primeros pisos. También queremos promover viviendas de interés público y exigir que los desarrolladores contribuyan a la integración social, el espacio público y la sustentabilidad ambiental. No se trata de impedir el desarrollo inmobiliario, sino de que este contribuya a construir mejores barrios
En abril usted calificó a Estación Central como una “zona de sacrificio urbana” y habló de sectores “absolutamente colapsados” en materia de población, convivencia e infraestructura sanitaria. ¿Qué medidas concretas ha tomado el municipio para revertir esa situación y cuánto tiempo estima que tomará recuperar esos sectores?
El diagnóstico técnico del PRC confirmó un déficit importante de infraestructura. Para una población proyectada de 260 mil habitantes, la comuna presenta múltiples necesidades de equipamiento, por ejemplo: tres establecimientos de salud primaria, tres comisarías, más de un millón de metros cuadrados de áreas verdes y cerca de 14.600 matrículas educativas, entre otras.
Para enfrentar esta situación, pusimos en vigencia nuestro primer Plan Regulador y creamos el Consejo de Regeneración Urbana Comunal. Esta instancia impulsa el Plan Estación Central 2050, que busca priorizar inversiones públicas y privadas para recuperar los barrios más deteriorados.
También estamos trabajando en proyectos estratégicos como el Distrito Cívico y de Movilidad, en el entorno de los actuales terminales de buses, y en la reconversión de terrenos industriales para desarrollar nuevos barrios mixtos.
La recuperación será gradual y requiere inversión y coordinación con el Estado y los privados. Lo importante es que hoy contamos con una planificación que permite orientar y guiar ese proceso
¿Hay actualmente sectores de Estación Central donde el municipio considere que ya no debería autorizarse nueva vivienda mientras no se resuelva el déficit de infraestructura?
Hay sectores que enfrentan una situación crítica. En Toro Mazote se construyeron cerca de 14 mil viviendas; en Conde del Maule, alrededor de 13 mil. Y en María Rozas Velásquez se registra un récord de densificación: cerca de 20 mil departamentos en una sola cuadra.
Estas cifras corresponden al período que hemos analizado y muestran la magnitud de un crecimiento que no estuvo acompañado de infraestructura suficiente. En sectores como estos, la infraestructura vial, sanitaria y los espacios públicos se encuentran severamente comprometidos, hay una carencia muy grande en esta materia y que acarrea graves consecuencias en materia de convivencia y seguridad.
Nuestra posición es que no se puede seguir aumentando la cantidad de viviendas sin considerar la capacidad real del territorio para recibirlas. El desarrollo debe ir acompañado de servicios, equipamiento y espacios públicos que permitan vivir en condiciones adecuadas
¿Qué obras o mejoras concretas se han realizado durante su gestión para preparar a Estación Central frente a su crecimiento inmobiliario y la llegada de nuevos vecinos?
Una de las principales medidas es la entrada en vigencia del Plan Regulador Comunal, que nos entrega herramientas para ordenar el desarrollo urbano y establecer condiciones para los nuevos proyectos.
Sin embargo, la vigencia de estas herramientas no elimina la incertidumbre. La modificación de la OGUC no respeta lo propuesto por nuestro PRC. Esa definición es fundamental para que la planificación comunal tenga efectos concretos.
También creamos el Consejo de Regeneración Urbana, que está elaborando el Plan Estación Central 2050 para focalizar inversiones y recuperar sectores deteriorados.
Inauguramos el Estadio Las Rejas, estamos trabajando en la Av. Víctor Jara, colocamos juegos en 50 plazas de la comuna, entre muchos otros proyectos de infraestructura y equipamiento.
Estación Central tiene una ubicación estratégica, conectividad y una importante disponibilidad de servicios. ¿Ve la posibilidad de que la comuna vuelva a posicionarse como una extensión natural de Santiago Centro?
Sí, es posible y es parte de nuestra visión de desarrollo. Estación Central tiene una ubicación estratégica y una vocación de conexión con Santiago y con el resto del país.
A través del Esquema de Nodos, buscamos concentrar el desarrollo metropolitano en los principales ejes de transporte y resguardar el interior de nuestros barrios históricos, como Villa Portales y Villa O’Higgins, declaradas Zonas de Conservación Histórica.
La reconversión de antiguos terrenos industriales, como los de la ex Fábrica de Gas San Borja, la Maestranza San Eugenio y sectores de Gladys Marín, 5 de Abril y Buzeta, abre la posibilidad de generar nuevos barrios con viviendas, servicios, comercio y espacios públicos.
Estación Central es naturalmente una extensión del centro de Santiago hacia el poniente, pero con una identidad propia. Su desarrollo debe ser con planificación, integración y mejores condiciones de vida para sus habitantes.
¿Hay actualmente sectores de Estación Central donde el municipio considere que ya no debería autorizarse nueva vivienda mientras no se resuelva el déficit de infraestructura?
En los sectores más densificados, cualquier nuevo proyecto debe considerar la capacidad de la infraestructura y cumplir las condiciones que establece nuestro Plan Regulador Comunal.
El polígono comprendido entre Alameda, General Velásquez, Ecuador y Las Rejas, por ejemplo, es una muestra concreta de cómo el crecimiento habitacional puede superar la capacidad del entorno.
Por eso, nuestro PRC establece que los nuevos proyectos deben considerar medidas de mitigación y la restitución de bienes públicos urbanos. No basta con construir viviendas: también se requieren servicios, equipamiento y espacios públicos adecuados para quienes las habitan. (Tomás Rodríguez Botto)
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