Cambios a la OGUC redefinen la evaluación de proyectos

Se introdujeron modificaciones en la densidad habitacional, estacionamientos y conjuntos armónicos, con nuevos factores de cálculo y beneficios asociados a determinadas condiciones de localización.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 25.10.2026

.

La modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), publicada el pasado 2 de octubre mediante el DS N° 68/2026, introduce cambios que inciden directamente en la evaluación de proyectos residenciales y en la manera de calcular el potencial de determinados terrenos.

Uno de los principales ajustes está en el cálculo de densidad. El factor general pasa de cuatro a 2,8 habitantes por vivienda, mientras que en determinadas localizaciones de mayor accesibilidad puede utilizarse un factor de 1,4 habitantes por vivienda. “Esto puede traducirse, para una misma densidad máxima permitida, en un mayor número de unidades habitacionales desde el punto de vista de ese cálculo”, explica Mauricio Salinas, presidente del Instituto de la Construcción.

El factor de 1,4 se vincula a condiciones de localización, como encontrarse a una distancia peatonal de hasta 600 metros de estaciones de metro, tren, teleférico o sistemas similares, o dentro de determinadas franjas asociadas a vías expresas y troncales.

La normativa también contempla que proyectos de vivienda y/o determinados equipamientos que cumplan las condiciones establecidas puedan reducir hasta en un 50% la dotación de estacionamientos exigida por el instrumento de planificación urbana comunal.

Mas modificaciones

Otro grupo importante de modificaciones afecta a los conjuntos armónicos. Entre ellas, se establece una superficie de 2.500 m2 en una de las condiciones para acogerse a esta figura y se incorporan posibilidades de incrementar hasta en un 75% la constructibilidad y hasta en un 50% la altura, siempre que se cumplan los requisitos específicos definidos por la OGUC.

En el caso de la constructibilidad, entran en juego aspectos como el tamaño de las viviendas –hasta 90 m2- y las condiciones de ubicación del proyecto. Para el incremento de altura existen requisitos distintos, vinculados, entre otros elementos, al enfrentamiento del predio con vías expresas o troncales.

“Estos cambios refuerzan la importancia de la localización y conectividad en la evaluación de nuevos desarrollos urbanos. Sin embargo, los beneficios no operan automáticamente la capacidad efectiva de edificación seguirá dependiendo de la interacción entre densidad, constructibilidad, altura, rasantes, estacionamientos, condiciones del terreno y las disposiciones del respectivo plan regulador”, precisa el presidente del Instituto de la Construcción.

Por ello, a su juicio, “el principal desafío para arquitectos, inmobiliarias, revisores y municipios será interpretar las nuevas disposiciones de manera integrada antes de definir el potencial real de cada proyecto”.    (Angélica Bañados)