El nudo del mercado inmobiliario: Tasa hipotecaria cae en Chile, pero el precio de la vivienda duplicó el ritmo de los sueldos

Adquirir una propiedad propia se ha convertido en una meta cada vez más difícil de alcanzar para la clase media.

Fuente: Mercados Inmobiliarios

Fecha: 26.10.2026

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Aunque la tasa de interés real del mercado chileno se posiciona como una de las más competitivas en América Latina, el precio real de los inmuebles se duplicó con creces en los últimos 16 años, triplicando la velocidad de ajuste de los sueldos y llevando a que el dividendo absorba casi el 40% del presupuesto de un hogar.

Chile exhibe una paradoja en su mercado habitacional: mientras acceder al financiamiento técnico es en comparación más económico que en otros países de América Latina, adquirir una propiedad propia se ha convertido en una meta cada vez más difícil de alcanzar para la clase media.

Según el informe N°240 de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF), Chile registra la tasa hipotecaria real más baja de la región entre los países analizados, situándose en 3,97% en UF a junio (con una leve alza a 4,07% en septiembre, según registros del Banco Central). Esta cifra contrasta de forma positiva al compararse con las tasas reales estimadas de mercados como Perú (5,34%) o México (8,09%).

Sin embargo, el atractivo del costo del crédito se ve eclipsado por una brecha estructural entre los valores del metro cuadrado y la capacidad de pago de los hogares.

La brecha entre precios y salarios

De acuerdo con los cálculos de la ABIF, entre los años 2010 y 2026 el precio real de la vivienda en Chile experimentó un salto del 111%, mientras que en el mismo periodo los ingresos de los hogares crecieron a un ritmo muy inferior, alcanzando apenas un 35%.

Esta distorsión ha impactado directamente en la carga financiera de las familias: el pago del dividendo para la compra de una misma vivienda pasó de representar en promedio un 25% del ingreso familiar a escalar hasta un 37,5%.

“La tasa es una buena noticia, pero no explica el problema. Lo que se nos fue lejos es el precio en relación con lo que gana una familia”, explica Tracy Dunstan, gerente comercial de JetBrokers, al analizar la coyuntura del sector.

Tiempos de absorción y acumulación de stock

El desencaje entre oferta y demanda se evidencia en la acumulación de inmuebles terminados. Cifras de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) al segundo trimestre de 2026 marcan que se requerirían 30 meses para agotar la oferta disponible en el Gran Santiago. Al mismo tiempo, el ingreso de nuevas unidades al mercado se mantiene un 55% por debajo de su promedio previo a la pandemia.

En términos de tipología de inventario, el stock terminado —que el Banco Central identifica como la principal vulnerabilidad del sector edificador— toma cerca de 24 meses en ser absorbido, frente a los 37 meses que promedian las unidades vendidas en verde o en blanco. En el fondo de esta crisis subyace un déficit habitacional cuantitativo que alcanza cerca de 492 mil viviendas, de acuerdo con datos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) basados en el Censo 2024.

El espejo europeo y la batería de medidas locales

La presión sobre el acceso a la vivienda no es un fenómeno exclusivo de la región. En Europa, la Comisión Europea presentó en diciembre de 2025 su primer plan de vivienda asequible tras una década en la que los precios subieron más de un 60%. Según Eurostat, en el segundo trimestre de 2026 la eurozona promedió un alza anual de precios del 4%, aunque mercados con severa presión de demanda —como Portugal (16,5%) y España (12,1%)— continuaron acelerando. La respuesta de Bruselas ha apuntado hacia la simplificación de permisos y el estímulo directo a la oferta.

En el plano nacional, el Ejecutivo y el sector financiero han desplegado diversas herramientas para reactivar el flujo de transacciones:

Subsidio a la tasa: Al 25 de septiembre, la ABIF contabilizaba 33.033 operaciones cursadas bajo esta modalidad.

Exención de IVA (Ley 21.850): Entrará en vigor en diciembre para viviendas que hayan obtenido su recepción definitiva antes del 17 de octubre, focalizándose justamente en la salida del stock terminado.

Normativa DS 68: Busca optimizar el uso del suelo al permitir una mayor densidad de unidades por terreno.

No obstante, los expertos llaman a la prudencia a la hora de evaluar el impacto real de estos incentivos en el precio final al consumidor.

“Las piezas van en una dirección razonable, pero hay que mirarlas juntas. Si empujamos la demanda y la oferta no llega, los mercados europeos con más presión nos están mostrando que eso termina en precios”, advierte Dunstan, agregando sobre la medida tributaria que “la exención la decide el vendedor, así que no significa un 19% menos automático en el precio. Lo sano es comparar con calma y no apurarse por el incentivo”. (Renato Herrera Lagos)