Crisis del covid-19 en el mercado inmobiliario

Informe revela tendencia a un rebrote de la expansión urbana en el Gran Santiago.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 07.09.2020

En el mercado de departamentos, al segundo trimestre, Santiago, San Miguel, Estación Central e Independencia perdieron 16 puntos de mercado. Y en casas, en cambio, crece la tendencia a comprar estos inmuebles en comunas más distantes y, de hecho, Colina Lampa y Quilicura concentraron el 52% de estas ventas el segundo trimestre,, 20 puntos más que hace un año. El informe plantea que con la crisis social y sanitaria el mercado cambió, y hay un declive de las comunas centrales, lo que tendrá consecuencias sobre el transporte público y la congestión.

Qué duda cabe que la pandemia y la crisis económica que se desataron en Chile están afectando a muchos mercados que han visto bajas importantes en sus ventas. El inmobiliario no ha sido la excepción y en ambos trimestres de este año se han observado pronunciadas bajas en las ventas de viviendas. El primer trimestre la caída fue de 47%, comparado con igual trimestre de 2019, y en el segundo el retroceso se acentuó, al bajar 64%, según las cifras que periódicamente analiza la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Sin embargo, al ahondar en los datos, un análisis realizado por la consultora Atisba advierte de señales preocupantes en relación a cómo se está comportando el mercado de viviendas. No por esta baja en ventas, sino por cómo este evento está empujando una tendencia que viene a echar pe atrás a la densificación o infilling que en los últimos años se había visto en la Región Metropolitana, es decir, aquella tendencia de los consumidores a sacrificar espacio por cercanía y menos tiempos de traslado, adquiriendo departamentos mejor ubicados, en zonas más céntricas, una preferencia que repobló Santiago y luego, por rebase, comunas aledañas como Recoleta, Estación Central, Independencia o San Miguel, por nombrar algunas.

“Con la crisis social y sanitaria esto cambió”, alerta el informe titulado “Escenarios de crecimiento urbano post covid 19”, hecho por Atisba Monitor, el que plasma la composición de las ventas de casas y departamentos e primer y segundo trimestre de este año, y cómo se están distribuyendo por comunas de la capital. ¿El hallazgo? Comunas céntricas han perdido participación en ventas de departamentos, desplazándose la venta hacia otras comunas más alejadas. Y encasas, crece de manera importante la participación de comunas aún más distantes.

Comunas como Santiago, San Miguel, Estación Central e Independencia perdieron 16 puntos al comparar su participación en las ventas este segundo trimestre de 2020 con el mismo período de 2019, al considerar las principales comunas del Gran Santiago. La comuna de Santiago, que el segundo trimestre de 2019 concentraba el 134% de la venta entre los municipios de la región, baja al 8,5% ahora en 2020; en San Miguel ocurre lo mismo y baja de 11% al 5,4%, al igual que Estación Central, que desciende del 8% al 5,1%. Y comunas más alejadas e incluso más asociadas a la oferta de casas exhiben u notable crecimiento en la venta en el mercado de departamentos. Es el caso de La Florida, San Joaquín y Peñalolén, que en conjunto saltan del 8% de la venta al 23,2%, o sea, triplican su participación de mercado en venta de departamentos (ver infografía).

Pero además, en el mercado de casas se constata que comunas como Clina, Lampa, Quilicura o Puente Alto están albergando mucha mayor proporción de venta de casas el segundo trimestre de este año respecto del mismo período de 2019.

Por ejemplo entre abril y junio Colina concentró el 20% de la venta de casas, muy por sobre el 14% que esa misma comuna albergaba en igual lapso de 2019. Lampa y Quilicura, a su turno, congregan el 32% de la venta de casas, muy por sobre el 17% del segundo trimestre del año pasado. O sea, solo entre estas tres comunas se concentra el 52% de la venta de casas del Gran Santiago, frente a solo el 31% que congregaban en igual período de 2019.

Puente Alto también sube, pues ahora se lleva el 9% de las ventas de casas, frente al 5% del mismo período de 2019. Lo Barnechea y Las Condes, en cambio, bajan a solo el 2%, frente al 9% que antes representaban de la venta de casas en el Gran Santiago, comparando mismos trimestres 2020 y 2019, respectivamente.

Para Iván Poduje, arquitecto y socio de Atisba, estas cifras reflejan y hacen prever un resultado de la crisis por la pandemia –por la penalización del hacinamiento-, pero también como una profundización de tendencias que se venían dando, como la pérdida de participación de mercado de comunas centrales y el aumento sostenido en los precios de venta de departamentos, lo que mueve a segmentos de menos ingresos hacia las casas, pero en zonas más distantes, con precios más bajos. O sea, incentivando la expansión hacia el cuarto anillo orbital de Santiago: Lampa, Colina, Padre Hurtado, Buin.

Para el experto, esta tendencia expansiva supone riesgos para la sustentabilidad de Santiago, pues, por ejemplo, las comunas del cuarto anillo no están dentro de cobertura de Transantiago, ni tienen metro, salvo por metro tren en la zona sur. “Esto implica consolidar ciudades dormitorio, con alta dependencia al centro metropolitano. Es decir, consolida ´ciudad de los 115 minutos”, alerta, agregando que esta situación genera el riesgo de que las clases medias salgan expulsadas de Santiago, como ocurrió con la vivienda social en los 90.