Crítica situación inmobiliaria: Zoom a las cifras que reflejan los serios problemas del sector

El descenso en las ventas de casas fue de -18% y en departamentos -12% durante los primeros tres meses del año. Aquí, las causas explicadas por especialistas.

Fuente: Emol Social Facts

Fecha: 12.06.2024

En noviembre del año anterior, la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) con datos proporcionados por ocho empresas del sector inmobiliario, informó que, hasta septiembre de 2023, la disponibilidad de viviendas aumentó en un 55,48% en comparación al período de enero a septiembre de 2022. Incluso, para noviembre de 2023, Juan Armando Vicuña, presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), mencionó que para aquel momento el stock de las viviendas disponibles ascendía a 113.000 unidades que no lograban ser vendidas.

Estas cifras y la crisis del sector inmobiliario llevaron al ministro de Vivienda y Urbanismo, Carlos Montes, a plantear como una opción “razonable” que el Estado comprara las unidades disponibles, “estoy hablando de viviendas entre las UF 1.600 y UF 1.800, que podría ser razonables comprarlas. A ellos les conviene mover este sobrestock que tienen”, comentó Montes en la comisión de Hacienda del Senado en noviembre de 2023.

Actualmente, las cifras no han mostrado una mejoría. De acuerdo con los indicadores de la CChC, entre enero y marzo de 2023, las ventas de viviendas nuevas a nivel nacional disminuyeron casi 13% anual. En un zoom a las cifras, el descenso en las ventas de casas fue de -18% y en departamentos -12% durante los primeros tres meses del año. Según el informe, “en ambos casos los niveles de comercialización siguen siendo inferiores a sus respectivos promedios históricos”.

En cuanto al inventario total de viviendas disponibles, la CChC informa que la cifra es de 101.208 al cierre de marzo de este año; 92.609 departamentos y 8.599 casas, si bien este número es menor a lo anunciado en noviembre por el presidente de la CChC, continúa siendo una cifra elevada que demuestra el bajo ritmo de ventas de viviendas en Chile.

Otro dato relevante que informó la CChC tiene relación con el tiempo de venta de las unidades disponibles, según informan, al primer trimestre de 2024 se necesitaban 35 meses para agotar el stock, este plazo es mayor a los 32 meses del último cuarto del año anterior y al de 18 meses que existían antes del estallido social.

En departamentos, el tiempo para terminar con el stock disponible es de 39 meses, mientras que en casas la espera llega a 18 meses, lo que refleja un incremento importante en cuanto a estos indicadores, pues antes del estallido social, estos se situaban en 20 meses para departamentos y 11 para casas.

Los factores

Luis Fuentes, académico del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la Universidad Católica, apunta a que existen diversos factores que explican la crisis del sector: “Algunos de ellos tienen que ver con el encarecimiento del suelo, la mano de obra y los materiales, lo que ha llevado a que el precio de las viviendas se encarezca fuertemente en relación con los ingresos de los hogares. Esto hace que la demanda efectiva sea cada vez más pequeña, ya que un porcentaje menor de la población está en condiciones de pagar una vivienda”.

“A esto se suma el deterioro de las condiciones macroeconómicas en el mundo y Chile, lo que lleva a que las condiciones para acceder a financiamiento para las personas sean cada vez más caras. Hasta hace poco tiempo las tasas de interés estaban en torno al 3 %, incluso en algún momento llegaron a estar a 2 % y hoy superan el 5 %. Esto implica que se haya duplicado el interés para que las personas puedan acceder al crédito hipotecario, lo cual encarece mucho el precio final de la vivienda a través de un crédito”, explica Fuentes.

Asimismo, el académico menciona que, como factores relevantes, la mayor tasa de desempleo, la informalidad y rotación laboral, “juega en contra de las personas, para demostrar estabilidad en sus ingresos, condición básica para acceder a un crédito en el largo plazo, como los hipotecarios”.

Por su parte, Francisco Labarca, académico de la facultad de Economía y Negocios de la Universidad del Desarrollo, apunta a que entre los factores que más han incidido en la crisis inmobiliaria, está “la restricción crediticia, donde ha impactado el nivel de tasa de interés y ha debilitado enormemente al sector. Sin duda, el ciclo de alza en las tasas de interés, impactó en la ralentización de la economía y principalmente a este sector”.

Además de estos factores, Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC, agrega que también influye “la excesiva permisología existente para el desarrollo de un proyecto, el que sumado a una compleja situación económica y la elevada incertidumbre político-regulatorio ha repercutido en una fuerte caída de las inversiones, en especial la inversión privada, que es clave para el crecimiento, el mercado laboral, los ingresos fiscales y la posibilidad de que se entreguen más y mejores derechos sociales”.

Las medidas

León explica que una de las medidas que podría ayudar a dar salida al stock actual de viviendas, es la mejora de las condiciones financieras, “dando mayores facilidades para el acceso al crédito hipotecario, ya sea con menores tasas de interés, mayores plazos de financiamiento o reduciendo el pie exigido”.

Asimismo, señala que podrían ayudar “iniciativas que apunten a la reducción del costo inmobiliario, reduciendo el precio final de las viviendas, por ejemplo, la propuesta de rebajar o eliminar el IVA en viviendas nuevas, mejorar los trámites de permisos y facilitar densificación en ubicaciones con buena conectividad”. (Andrea Cova Moore)