Entre buenas intenciones y efectos no deseados

En las últimas semanas el mercado inmobiliario ha vuelto a verse afectado por un clima de incertidumbre.

Fuente: Diario Inmobiliario

Fecha: 31.03.2026

Cristóbal Uriarte, Abogado Director Área Inmobiliaria y Gestión de Tierras, Philippi Prietocarrizosa Ferrero DU & Uría.

En las últimas semanas el mercado inmobiliario ha vuelto a verse afectado por un clima de incertidumbre, que no proviene necesariamente de malas intenciones ni de diagnósticos equivocados, sino más bien de la forma y el momento en que se han comunicado ciertas propuestas que, en abstracto, pueden parecer razonables.

Me refiero, en primer lugar, a las noticias relativas a una eventual suspensión del IVA en la venta de viviendas nuevas. El problema no está tanto en el fondo de la propuesta, sino en la expectativa que se instala en los consumidores sobre el monto al que ascendería el descuento en los precios así como en el plazo para que esto ocurra.

Distintos actores del sector, según se ha visto en declaraciones en medios de comunicación, estiman que el impacto real de la suspensión del IVA podría bordear el 3%, y otros, en escenarios más optimistas, hablan de un 10% como máximo. En ningún caso se podría sostener seriamente que el efecto sea una rebaja directa del 19% del valor de la vivienda, lo que podría generar malestar en el público por no encontrar satisfechas sus expectativas.

El solo anuncio de esta medida – que además no es inmediata, sino que requiere el tiempo que implica los trámites relativos a una reforma de la ley – ya ha tenido efectos concretos. Muchos potenciales compradores han optado por postergar sus decisiones de compra a la espera de que se aclare qué ocurrirá con el IVA, generando una contracción relevante en las compraventas. Desde la lógica del consumidor, la reacción es comprensible, pero para el mercado resulta profundamente dañina, especialmente en un contexto que requiere señales claras y estables.

A este escenario se suma una segunda fuente de incertidumbre, relacionada con la discusión sobre densificación urbana. Antes de asumir el gobierno, se planteó la posibilidad de revisar las normas de densificación, lo que sin duda es una buena noticia, pero el problema está en la forma en que se ha instalado el debate. Este tipo de modificaciones no requieren un cambio legal, sino de un decreto para modificar la OGUC (Ordenanza General de Urbanismo y Construcción), lo que la hace en teoría, relativamente rápida de implementar.

Sin embargo, el solo anuncio ha bastado para que muchas inmobiliarias opten por congelar el inicio de nuevos proyectos y, en particular, el ingreso de solicitudes de permisos de edificación. Pocos están dispuestos a avanzar hoy bajo reglas que podrían cambiar en el corto plazo. Es la incertidumbre que genera una buena noticia con efectos en un futuro incierto.

La reflexión de fondo es bastante simple. Las buenas ideas, como las acá mencionadas, requieren algo más que convicción técnica y un diagnóstico correcto, precisa también, una comunicación clara y una coordinación oportuna que permita al mercado ajustar sus decisiones sin generar distorsiones innecesarias. En un sector particularmente sensible a las señales regulatorias, la claridad y previsibilidad, resultan esenciales para evitar consecuencias no deseadas que terminen afectando tanto a los actores del mercado como a los propios consumidores. (Cristóbal Uriarte)