Estudio de Atisba: exención de contribuciones retrasaría construcción de 68.348 departamentos en sector oriente de Santiago

La exención de contribuciones a mayores de 65 años tendrá repercusiones no solo en el bolsillo de esos contribuyentes.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 16.08.2026

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La medida que empezará a regir en enero de 2027 también impactaría en el mercado inmobiliario.

Así lo sostiene un estudio de la consultora Atisba, que concluyó que la exención de contribuciones podría retrasar la salida de viviendas hacia el mercado en áreas con alta valorización y potencial de densificación.

“La exención de contribuciones podría generar un efecto de lock-in residencial, que consiste en una menor movilidad residencial, que a su vez se traduce en un menor recambio habitacional”, menciona Caroline Iribarne, directora ejecutiva de Atisba.

Explica que la exención reducirá el costo anual de mantener la vivienda, lo que aumentará el incentivo de los adultos mayores a permanecer en sus casas. “Podría disminuir la disponibilidad de suelo para nuevos proyectos, lo que afectará la dinámica del mercado inmobiliario, ralentizando la renovación urbana en algunas zonas. Este retraso en el recambio habitacional, probablemente, será de hasta una generación”, acota Iribarne.

Y menciona otra consecuencia: “Es esperable que esta menor disponibilidad de suelo y menor renovación habitacional eleve el precio de las viviendas”.

En efecto, detalla, “no se distribuye de manera homogénea”, sino que está focalizado en barrios donde coinciden tres características. Una es la alta concentración de población de adultos mayores, pertenecientes a grupos socioeconómicos medios y altos, y que habitan en hogares que serán beneficiados con la exención.

Otra variable es el atractivo comercial e inmobiliario de esas zonas caracterizadas por una elevada plusvalía del suelo. Y un tercer factor es el potencial de renovación urbana que presentan esos barrios, zonas con alta densificación permitida en el Plan de Regulación Comunal (PRC), que están o estarán cercanas al Metro, con buena conectividad y atractiva capacidad de desarrollo inmobiliario en altura media y alta.

“Hay 23 zonas del sector oriente en riesgo de lock-in. Comprende una superficie de 78.112 hectáreas que equivalen a desarrollar un potencial de 68.348 unidades de departamentos, cuya construcción podría retrasarse”, puntualiza.

Dado ese efecto, también prevé que el desarrollo y crecimiento inmobiliario se traslade a nuevos sectores, “y en esa búsqueda de nuevas oportunidades probablemente sea más difícil armar paños y terrenos para poder desarrollar edificios”.

En el detalle, el análisis identificó que en Las Condes hay 22.126 hogares que estarán libres de contribuciones; en Ñuñoa serán 9.642; en Providencia, 9.399; en Vitacura, 7.796; en La Florida, 7.103; en La Reina, 5.007; en Lo Barnechea, 4.938, y en San Miguel serán 3.024 los hogares eximidos.

Vitacura, las Condes y La Reina en “alto riesgo”

Vitacura, Las Condes y La Reina califican como zonas de ‘alto riesgo’, porque combinan una máxima plusvalía y alta concentración de adultos mayores. En esas comunas se identificaron 14.312 unidades proyectadas en riesgo de ralentización.

En Vitacura, los sectores amenazados con Alonso de Córdova, Tabancura y el Estado Manquehue, en Las Condes, estas zonas se ubican en Sánchez Fontecilla, Hospital FACH y Estadio Italiano. Mientras que en La Reina el sector más frenado sería el de Fernando Castillo Velasco.

En ‘riesgo medio’ clasifican las comunas de Providencia y Ñuñoa, porque presentan una alta densificación permitida y un recambio de viviendas en curso. En conjunto, totalizan 23.829 unidades proyectadas en riesgo de desaceleración

Condell y Parque Bustamante figuran entre los sectores ‘amenazados’ en Providencia, mientras que Plaza Ñuñoa y las cercanías al Estadio Nacional están entre las potencialmente afectadas en Ñuñoa,

Macul y La Florida, en tanto, se sitúan en la categoría de ‘riesgo moderado’ pues presentan una menor plusvalía y presión inmobiliaria. En ambas zonas se identifican 30.217 unidades proyectadas amenazadas con retrasar su desarrollo.

Viña y Concepción con más hogares exentos

El estudio también catastró el potencial comportamiento en las regiones de Valparaíso y Biobío. En el Gran Valparaíso, Viña del Mar contabiliza 9.895 hogares que estarán exentos del pago de contribuciones, en Concón serán 2.281 viviendas; en Quilpué 1.796, en Valparaíso 1.671 y en Villa Alemana 1.242 hogares.

En el Gran Concepción, en tanto, Concepción presenta el mayor número de hogares exentos: 3.402. detrás se ubica San Pedro de la Paz, con 1.727; Chiguayante, con 817; Talcahuano, con 384; Tomé, con 307 y Hualpén, con 220. (Jessica Marticorena)