Fashion emergency del financiamiento hipotecario

Aproximadamente 8 de cada 10 viviendas nuevas se venden mediante crédito hipotecario.

Fuente: Diario Financiero

Fecha: 23.03.2026

: Isabel Palma, Gerente comercial FG y Presidenta MI.

No es novedad que el mercado inmobiliario en Chile ha crecido de la mano de un sistema de financiamiento bancario sólido. Según mis cálculos, aproximadamente 8 de cada 10 viviendas nuevas se venden mediante crédito hipotecario.

En promedio en 2025, los créditos se transaron con una tasa de 4,31%, financiando el 78% de la vivienda y a un plazo de 26 años (promedios ponderados). Cada una de estas variables tiene una tracción tremenda en la demanda potencial.

Sumado a lo anterior, no menor es el impacto del subsidio a la tasa, que en simple: sin ese empuje, la reactivación se enfría. Se habla de que el crecimiento de la industria inmobiliaria de 2025 v/s 2024 fue impulsado en gran medida por este subsidio, ya que el crecimiento del año se concentró en los dos últimos trimestres, período en que se lanzó el beneficio (que, dicho sea de paso, probablemente se acaba en junio; ergo, impactaría en las ventas de mayo).

La cuestión es… si queremos mantener la reactivación ¿Qué palancas podemos utilizar en el corto plazo? , pese a que las opciones pueden ser más amplias, expondré algunos relacionados con el tema que me parecen innegociables

Lo primero, el Subsidio a la tasa: en el top of mind está la ampliación, ojalá con tope de 5.000 UF. Algunos apuntan a un subsidio escalonado: a mayor valor de la vivienda, menor subsidio a la tasa. Me parece justo y adecuado.

Por su parte, el FOGAES, reduce el riesgo para que el banco garantice una parte del crédito, lo que ha permitido en la práctica, ofrecer financiamientos de hasta 90% del valor de la vivienda (y así, requerir menos ahorros para el pie)

Además, me permito una nueva exploración: los años de crédito. Según fuentes informales, aun cuando la mayoría de los individuos solicita créditos a más de 20 años, la evidencia bancaria muestra que muchos créditos se prepagan o refinancian antes de 12 años, reduciendo la duración efectiva del crédito.

Entonces, ¿por qué no ampliar el plazo a 40 años? eso baja el dividendo mensual y, con ello, la renta necesaria (mismo efecto que la tasa). Ustedes dirán “pero si ya se ha hecho”, y sí se ha hecho, pero casi siempre aparece la letra chica, como los topes de edad al entrar u/o otras exigencias adicionales, derivadas (probablemente) de criterios de riesgo y asegurabilidad.

En particular, el seguro de desgravamen —que normalmente se exige para estos créditos— tiene una edad máxima de cobertura que depende de la aseguradora, de la póliza y de las condiciones comerciales; en algunos casos, esa cobertura llega solo hasta alrededor de los 75 años. Y sin seguro, normalmente no hay crédito.

Entiendo que las restricciones responden tanto a la asegurabilidad del desgravamen como a la incertidumbre sobre los ingresos después de la jubilación.

Así las cosas, me encantaría entender mejor cómo poder mover esta variable. Si el dividendo es el cuello de botella, el plazo importa. Créditos a 40 años de plazo, con una mayor edad de entrada, serían muy positivos. Digamos, hasta 45 años. Es cierto que un crédito más largo podría afectar el riesgo sistémico y tener un costo total de intereses más alto para el cliente. Aun así parece razonable revisar estos parámetros a la luz de la realidad demográfica y financiera actual.

Para graficar el impacto, un ejemplo del mercado potencial en un mundo ideal versus un mundo real:

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Fuentes y colaboración:

• API para Base de Datos Estadísticos del Banco Central de Chile

• Encuesta Suplementaria de Ingresos (ESI) del Instituto Nacional de Estadísticas (INE)

• Datos y tabla elaborada por Claudio Villalón.

Utilizamos como base un 2025 sin FOGAES ni subsidio a la tasa. En este escenario, 231.784 personas de la Región Metropolitana podrían acceder a una vivienda de UF 4.000. Luego, un escenario 2025 con FOGAES (garantía del 10% del pie). En este caso, si bien las personas pueden financiar un mayor porcentaje —y, por ende, comprar con menos pie—, el mayor monto financiado eleva el dividendo mensual, lo que exige mayores niveles de ingreso. Por ende, hay un mercado potencial más pequeño (166.627), pero quienes tienen la renta no requieren contar con ahorros del 20%. Menos pie, pero más exigencia de ingreso.

Un tercer escenario incluye, además de FOGAES, el subsidio a la tasa. En este, el mercado potencial vuelve a subir a 221.587. Si bien es similar al que había sin ningún tipo de beneficios, permite comprar con menor ahorro e igual renta que en el escenario base.

Y el último escenario: FOGAES, subsidio y aumento del plazo de 25 a 40 años. El mercado potencial se dispara a 364.112 individuos con capacidad de renta para comprar una vivienda de UF 4.000. Esta cifra contiene un “error etario” (por llamarlo de alguna manera), ya que parte de esos 364.112 son personas que, bajo las actuales restricciones de edad de los bancos y de las pólizas de desgravamen, difícilmente podrían accedes a un crédito de 40 años

Adentrándome en este último punto, en la Región Metropolitana, para 2025 se proyectó una población aproximada de 8.651.659 habitantes, con cerca de 4 millones de personas ocupadas. De ellas, 1.102.637 tienen entre 25 y 30 años, pero solo 29.385 alcanzan una renta aproximada de $2.749.380, necesaria para acceder a una vivienda de UF 4.000. Si ampliamos el rango etario a 35–44 años, el número de ocupados que podrían acceder a una vivienda de UF 4.000 aumenta a 134.615 personas, es decir, casi cuatro veces el grupo inicial.

Así es la fuerza del plazo en la configuración de la demanda potencial. Para aislar el efecto de este, la siguiente tabla muestra el efecto en el mercado potencial variando solo el plazo del crédito.

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Misma tasa, mismo % de crédito: la diferencia entre el mercado potencial con 25 años plazo versus uno con 40 años plazo es de 117.903 personas (RM).

En conclusión, considero interesante el trabajo que puede hacerse entre desarrolladores inmobiliarios, instituciones financieras y aseguradoras para estudiar alternativas que permitan adaptar las garantías y requerimientos a los nuevos tiempos, considerando (y revisando), entre otros, factores como comportamiento del cliente en la vida útil de los créditos, edad de jubilación y expectativas de vida. En un país donde la duración efectiva de los créditos es menor que su plazo contractual y donde la esperanza de vida sigue aumentando, vale la pena preguntarse si las reglas actuales siguen reflejando la realidad financiera de los hogares. (Isabel Palma)