Las tres medidas que pueden acercar el sueño de la casa propia: Valmar explica cómo funcionan

El subsidio a la tasa hipotecaria, el FOGAES y la exención transitoria del IVA podrían reducir el dividendo, disminuir el ahorro exigido para el pie y rebajar el precio de las viviendas. Sergio Jara, gerente general de Inmobiliaria Valmar, explica sus principales alcances.

Fuente: Sabes

Fecha: 25.08.2026

.

El mercado inmobiliario del Gran Concepción podría recibir un nuevo impulso mediante la combinación de tres herramientas orientadas a facilitar el acceso a la vivienda, acelerar la venta del stock disponible y permitir el inicio de nuevos proyectos.

Se trata de la ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria y del Fondo de Garantías Especiales, FOGAES, iniciativas que continúan avanzando en el Congreso, además de la exención transitoria del IVA para viviendas nuevas, medida aprobada en el marco del proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional y que se encuentra a la espera de su promulgación por el Ejecutivo.

Sergio Jara, gerente de Inmobiliaria Valmar, explicó que estas herramientas pueden generar un doble efecto, por un lado mejorar las condiciones de acceso al financiamiento para las familias y contribuir a reactivar la inversión y el empleo en la construcción.

Un subsidio que ya mostró resultados

El subsidio vigente contempla una rebaja de 60 puntos base en la tasa de interés de los créditos hipotecarios destinados a la compra de viviendas nuevas de hasta 4.000 UF. La iniciativa en tramitación propone ampliar ese límite hasta las 6.000 UF y aumentar los cupos disponibles desde 50 mil a 80 mil.

Jara sostuvo que la aplicación inicial del subsidio, acompañada por el FOGAES, ya ha mostrado resultados positivos. En el Gran Concepción, donde cerca del 80% de la oferta se concentra entre las 2.000 y las 4.000 UF, ambos instrumentos contribuyeron a elevar en torno a un 30% las ventas en ese segmento.

La ampliación hasta las 6.000 UF permitiría incorporar a familias de ingresos medios que actualmente quedan fuera del beneficio y extender su cobertura a cerca del 95% de la oferta habitacional existente en el Gran Concepción.

El ejecutivo explicó que el subsidio a la tasa y el FOGAES cumplen funciones diferentes, pero complementarias. Mientras el primero reduce directamente la tasa de interés y, por lo tanto, el dividendo mensual, el segundo entrega una garantía estatal que disminuye el riesgo para las instituciones financieras y puede facilitar un mayor porcentaje de financiamiento.

“Son dos elementos complementarios”, señaló Jara. La combinación de ambos permite reducir el costo mensual del crédito y, al mismo tiempo, disminuir el ahorro inicial que deben reunir las familias.

Menor pie y mejores condiciones de acceso

Para graficar el impacto del FOGAES, Jara planteó el ejemplo de una vivienda de 4.500 UF, equivalente aproximadamente a $180 millones. Si el banco financia el 80% de su valor, la familia debe contar con un pie cercano a $36 millones.

Con la garantía estatal, el banco podría financiar hasta el 90% de la propiedad, reduciendo el ahorro inicial requerido a aproximadamente $18 millones. Esto permitiría que familias con capacidad para pagar un dividendo, pero que no han logrado reunir un pie elevado, puedan acceder a un crédito hipotecario.

El FOGAES no entrega directamente esos recursos al comprador ni reemplaza la evaluación crediticia realizada por el banco. Su función es respaldar una parte del financiamiento y generar condiciones que permitan a las instituciones financieras asumir un menor nivel de riesgo.

Jara sostuvo que esta barrera de acceso se ha vuelto especialmente relevante debido al aumento experimentado por los precios de las viviendas durante los últimos años, como consecuencia del incremento de los costos de la mano de obra, los materiales y las nuevas exigencias normativas.

Impacto sobre la oferta del Gran Concepción

Actualmente existen alrededor de 6.500 viviendas en distintas etapas de comercialización en el Gran Concepción. De ellas, cerca de 1.250 están terminadas y disponibles para entrega inmediata, mientras aproximadamente otras 1.100 se encuentran próximas a finalizar su construcción.

Según Jara, la ampliación del subsidio podría tener un efecto directo sobre las unidades terminadas, considerando que se trata de un beneficio con una vigencia acotada y que quienes busquen utilizarlo privilegiarán viviendas que puedan adquirir dentro del periodo establecido.

La venta de estas unidades no solo permitiría responder a la demanda habitacional, sino también recuperar recursos que hoy permanecen inmovilizados en proyectos terminados o próximos a concluir.

La incidencia de la exención del IVA

A estas herramientas se suma la exención transitoria del IVA para viviendas nuevas, aprobada por el Congreso en el marco del proyecto de Ley de Reconstrucción Nacional y actualmente a la espera de su promulgación por el Ejecutivo.

Su aplicación permitirá reducir el valor de venta de las propiedades y, con ello, tanto el monto del dividendo como la renta exigida para acceder a un crédito hipotecario. Jara explicó que el efecto final dependerá de la estructura tributaria y la forma de operar de cada empresa inmobiliaria. En el caso de Valmar, la estimación es que la rebaja podría situarse entre un 10% y un 13% del valor de la vivienda.

Como ejemplo, una propiedad cuyo valor actual alcanza las 4.400 UF podría disminuir hasta aproximadamente 4.100 UF. Esa diferencia podría traducirse en una reducción cercana a $100 mil en el dividendo mensual y rebajar desde aproximadamente $2,5 millones a cerca de $2 millones la renta exigida para acceder al financiamiento.

De acuerdo con el ejecutivo, este impacto permitirá ampliar el número de familias con capacidad de compra y hacer más accesibles viviendas que actualmente se encuentran fuera de su alcance, pese a que cuentan con ingresos estables. (Redacción Sabes)