Más allá del papel: modernizar las operaciones inmobiliarias en Chile

Hoy, en pleno 2025, vender o comprar una propiedad sigue exigiendo un sistema pensado para otra época: escritura pública presencial, firma ante notario, e inscripción manual en el Conservador de Bienes Raíces.

Fuente: El Líbero

Fecha 02.08.2025

Comprar una propiedad en Chile es difícil. Lo sabemos todos. Pero incluso cuando se logra -tras años de ahorro, subsidios, créditos o promesas de compraventa- el proceso está lejos de terminar. Porque ahí comienza otra carrera de obstáculos: los trámites.

Hoy, en pleno 2025, vender o comprar una propiedad sigue exigiendo un sistema pensado para otra época: escritura pública presencial, firma ante notario, e inscripción manual en el Conservador de Bienes Raíces. Nada de esto puede hacerse en línea de forma plenamente válida. Hay que imprimir, firmar con lápiz y llevar físicamente el documento. No es caricatura. Es el estándar legal.

La compraventa de bienes raíces en Chile no puede celebrarse válidamente mediante firma electrónica. No es que lo imponga el mercado ni que lo exija la banca. Es una norma legal -el artículo 1801 del Código Civil- la que establece que la venta de inmuebles no es válida mientras no se haya otorgado escritura pública. Y para transferir el dominio, la ley requiere además la inscripción de ese título en el Conservador respectivo. Se trata, en definitiva, de un contrato solemne, cuya validez depende de una formalidad presencial.

Este diseño legal buscó históricamente otorgar seguridad jurídica. Pero hoy impone costos, tiempos y trámites que podrían evitarse sin poner en riesgo esa seguridad. Más aún: en el contexto actual, donde se discute la llamada “permisología” y la urgencia de destrabar procesos burocráticos, este sistema actúa como un freno innecesario.

Acceder a la vivienda ya es difícil. Y una vez que se logra, el proceso de formalizar esa operación se vuelve torpe, lento y disparejo. En Santiago, el Conservador han modernizado sus procesos dentro del marco legal. Pero en muchas regiones del país los usuarios deben enfrentar oficinas sin tecnología suficiente, filas físicas y demoras inaceptables. El problema no es solo el trámite: es la inequidad que genera.

Chile no está solo en esta discusión. En España, desde 2023, es posible otorgar escrituras públicas por videoconferencia y firmarlas con firma electrónica cualificada. Los notarios siguen cumpliendo su rol, pero lo hacen de forma digital, validando identidad y voluntad a distancia. En el Reino Unido, el registro de la propiedad admite documentos firmados electrónicamente desde 2020. La inscripción de una compraventa puede realizarse de forma remota y con trazabilidad.

Lo interesante es que Chile tiene la infraestructura técnica para avanzar. Tenemos Clave Única, firma electrónica avanzada, biometría documental y plataformas notariales que permiten firmar poderes a distancia. Lo que falta no es tecnología, sino habilitación legal. Y lo que sobra, probablemente, es temor al cambio.

La modernización del sistema de transferencia de inmuebles no es un tema corporativo ni exclusivo de expertos. Afecta directamente a las familias, a las pymes, al mercado de la vivienda y a la inversión. Es parte de un ecosistema jurídico que necesita actualizarse para responder a las demandas actuales, sin abandonar los principios que lo sustentan.

Modernizar no significa renunciar a la seguridad jurídica. Significa dotarla de nuevos instrumentos. Un contrato firmado digitalmente ante notario, con verificación biométrica y trazabilidad, puede ofrecer más garantías que un documento físico que pasó por muchas manos.

Si Chile quiere tomarse en serio la modernización del Estado, no puede seguir exigiendo papel y firma a mano para actos que ya son plenamente digitales en otras partes del mundo. La fe pública debe mantenerse, pero actualizando sus canales. La compraventa de inmuebles es una buena oportunidad para empezar. (Juan Pablo Vial)