Principal programa habitacional en crisis: costo de vivienda social sube más de 300 UF y márgenes caen a menos de 5%

El programa DS19 para la clase media, el que más unidades aporta al programa del Gobierna que aspira a construir 260.000 viviendas a marzo de 2026, está hoy en jaque.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 04.05.2025

Los inicios de obras bajaron en más de 65% por el aumento de costos, lo que hace inviables algunos proyectos. La meta del ejecutivo –dicen los privados- podría lograrse, pero no con nuevas soluciones habitacionales, sino a través de programas como el de subsidios al arriendo, entre otros.

“Tenemos un mandato del Presidente Gabriel Boric de llegar a 260 mil viviendas en estos cuatro años”, señaló el ministro de Vivienda, Carlos Montes, en mayo del año pasado “Todavía hay algunos escépticos que dudan, pero está bien que duden porque nos da más fuerza”, apuntaló el mandatario en esa oportunidad.

La meta era clara: desarrollar 260.000 casas. A meses de que termine la administración Boric, esa ambición se ve lejana, aunque desde el Ejecutivo insisten en que se cumplirá.

A marzo, el avance del Plan de Emergencia habitacional (PEH) alcanzaba un 7098% con 184.549 viviendas terminadas o entregadas. Había 127.559 en etapa de ejecución, de las cuales se necesitaba concretar 75.451 para llegar a las 260.000, lo que se traducía en un promedio mensual de entrega de 6.2887 unidades en un contexto donde el principal programa de viviendas está, a ojos de sus desarrolladores, en crisis. Y varias de las obras en ejecución está retrasadas o paralizadas.

“El DS19 se encuentra en riesgo”, señala el gerente general de la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS), Carlos Marambio. “Los capitales privados y la banca se están alejando de este programa porque el margen es muy bajo”, añade. Y los costos, al alza.

La consultora Allard & Partners realizó un estudio para ADVS donde, justamente, dimensionó cómo ha cambiado el panorama para la vivienda social desde la pandemia y los riesgos que se ciernen sobre su futuro.

Hoy existen varios programas, el más grande es el DS19 que partió en 2016 y que establece incentivos para que empresas inmobiliarias construyan proyectos habitacionales –subsidio a la oferta, donde el Estado pone un tercio y el privado el resto- en zonas bien ubicadas y con acceso a servicios; es básicamente para la clase media. A diciembre de 2024 fue el programa que más soluciones habitacionales aportó al PEH, con cerca de 65.000 unidades en menos de tres años, seguido por el Fondo Solidario de Elección de Vivienda, que es el de vivienda social financiada 100% por el Estado y que en el período ha entregado 54.000 unidades.

Desde 2019, el DS19 comenzó a perder atractivo para la banca y los inversionistas, de la mano de todas las variables que han impactado a la construcción.

Tal es así que disminuyeron los inicios de obras en más de un 65% durante 2024, con solo 20 mil unidades aportadas en el año, cuando el promedio histórico era de 30 mil. “El alza en los costos de construcción, el encarecimiento del financiamiento y la eliminación del Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC) han impactado la viabilidad económica de los proyectos bajo este subsidio”, resume el reporte de Allard & Partners.

Sumando el costo de construcción, del terreno y el costo financiero, el incremento por unidad se ha acrecentado en 307,63 UF (Ver infografía).

Contactados en el Minvu, no se recibió respuesta a lo solicitado.

Descalce de un 28% en los presupuestos

El análisis de la consultora incluyó la información dada por 18 empresas desarrolladoras de 76 proyectos desde Valparaíso hasta Aysén; 67 eran del programa DS19, mientras que nueve pertenecen al DS49. Finalmente, la muestra se centró solo en los DS19. En la ADVS dicen que es el primer estudio con data real sobre costos e ingresos de ese programa, abarcando un 5,8% de la muestra total en el período 2016-2024.

En 2019, una familia podía acceder a una casa DS19 teniendo una renta media de $1.153.000. con el avance de la tasa a 5,25%, mayores costos, etc., los requerimientos salariales subieron a $2.318.000, un 201% más.

En 2022, además, el Minvu permitió vender unidades de sectores medios a mayores valores, como respuesta a las alzas generalizadas de costos de la construcción y costos financieros. En el caso de varias regiones –incluida la RM-, las viviendas de clase media pasaron de venderse a 2.200 UF a 2.800 UF.

En el desarrollo de la vivienda social priman, en líneas generales, tres variables: el costo financiero, de la construcción y del suelo. Si se comparan aquellos proyectos sociales construidos entre 2017 y 2019, frente a los que empezaron a desarrollarse post estallido social hasta 2024, el costo de construcción ha subido 8,4% promedio, desde 18,81 UF el metro cuadrado a 20,4 UF.

El costo de terreno sin habilitación saltó de 104,5 UF por unidad a 157,52, un avance de 50%. Y el costo del paño con habilitación pasó de 134,1 UF por unidad a 168,29 UF, incremento del 25,5% promedio, señala el reporte (ver infografía).

Según el estudio, la alta valorización de terrenos en zonas con acceso a servicios y buena conectividad restringe las oportunidades de desarrollo. En Antofagasta, por ejemplo, el valor es entre 20 y 40 UF el metro cuadrado, siendo una de las ciudades más caras. En Concepción varía entre 6 a 15 UF el metro cuadrado; La Serena, 10 a 25 UF; Valparaíso, 15 a 35 UF; Viña del Mar, 25 a 50 UF. En resumen, el costo de unidades habitacionales, incluyendo construcción más terreno, se disparó 20,82%: 1.225,73 UF/unidad a 1.480,92.

Las empresas acusan que los nuevos llamados para el desarrollo de viviendas incorporan normativas adicionales que aumentan la complejidad del diseño de proyectos y elevan los costos de construcción; por ejemplo, la norma incrementa las exigencias en superficies mínimas, condiciones térmicas y eficiencia energética.

De hecho, el análisis va más allá. Compara el costo de construcción presupuestado inicialmente dividido por el costo de construcción final neto del proyecto. La desviación del presupuesto de los programas de DS19 es de 28,44%. Y el costo financiero final se eleva 64,52%: pasa de ser el 6,20% de las iniciativas a 10,20%. Con ello, el 18,5% de las obras presenta márgenes cero. El resto bordea el 5%.

“El 5%, estornudas y se te cae a cero o negativo. Le dices a un banco que en un proyecto de construcción vas a ir con un 5% de rentabilidad, y no te financian el proyecto”, explica Marambio.

En julio de 2024, lo ministros Carlos Montes y Mario Marcel, de Hacienda, anunciaron un conjunto de medidas para apoyar tanto a las familias para comprar viviendas nuevas, terminadas, como a las empresas de la construcción a reducir el stock de unidades disponibles, aumentando el valor de la vivienda elegible a subsidio a hasta las 3.000 UF.

Asimismo, se incluyó un aumento del monto del subsidio, otorgándose 100 UF adicionales para aquellas pertenecientes a proyectos seleccionados con el DS19. Se habían sumado mejoras adicionales en 2022 y otras en 2025, pero en el sector insisten en que no es suficiente, ya que los ajustes aplican para los nuevos proyectos, y desde la asociación reiteran que deben homologarse para las iniciativas desarrolladas en años anteriores, que suman unas 50.000.

Otro problema: fin de la franquicia tributaria

En 2022, el Congreso acordó que el crédito especial para empresas constructoras (CEEC) se eliminaba a partir del 11 de enero de 2027. Este beneficio tributario aplicaba para cualquier construcción que fuera menor a 2.000 UF. El CEEC promedio por unidad habitacional era de un 9,09%.

Considerando que el costo de construcción de las unidades habitacionales es de 1.315 UF/unidad, el CEEC por unidad sería de 119,53 UF. El problema es que está en vías de desaparecer. Con CEEC el margen promedio es de 5,89%. Entre 20225 y 2027, el beneficio se reduce un 75% y el margen cae a 1,28%. Luego se elimina, y el indicador pasa a ser negativo: -0,25%.

“La eliminación gradual del CEEC tiene un impacto directo sobre la viabilidad de los proyectos y la posibilidad de atracción de capital para el desarrollo de proyectos DS10”, señala el reporte.

De hecho, si con CEEC, el costo de los proyectos se ha elevado más de 300 UF por unidad, si se suma la caída del 75% del beneficio tributario, los proyectos por iniciarse deben absorber un costo adicional de 89,69 UF/unidad. En base a estos análisis se concluye que para el desarrollo de nuevos proyectos del programa DS19 a partir del 1 de enero de 2025, las empresas desarrolladoras deben considerar el aumento total de los cotos en 397,32 UF por unidad habitacional.

“Los aumentos de costos y la eliminación del CEEC, junto a las dificultades de acceso al crédito hipotecario de las familias de clase media, hacen que el programa esté en riesgo”, consigna el informe.

Ante ese contexto, la asociación urge por que se restituya el beneficio tributario o algún mecanismo equivalente. A ello se suma la solicitud de que haya reajustes automáticos de subsidio, según indicadores de costos de construcción, similar al modelo del MOP en licitaciones de infraestructura, además de que exista un polinomio para ello.

“Con esto se quiere revertir tres años de una baja en los inicios de proyectos, lo que puede afectar la disponibilidad de viviendas especialmente para la clase media en los próximos años”, subraya el informe.

Marambio agrega: “El costo de construcción ha sido el gran dolor, y eso no ha sido acompañado con ajustes periódicos de la política pública, lo que hace que los proyectos dejen de ser viables”. De hecho, las compañías del sector que tienen constructora se han refugiado en la vivienda social pura, donde no necesitan bancos ni inversionistas privados, mientras que las inmobiliarias se están achicando”.

“Si esto no mejora, va a legar un momento en que no tendrás viviendas que entregarles a las familias de clase media y el acceso se va a poner cada vez más difícil”. Hoy urgen por otro programa reactivador…porque –reconocen- la meta de las 260.000 se puede lograr, pero no amparado en nuevos desarrollos sino en, por ejemplo, subsidios al arriendo. Construidas y entregadas estima Marambio, podrían ser unas 200.000. (María José Tapia)