Rebaja de contribuciones en Santiago Centro; una nueva esperanza de renacimiento para él

Los arrendatarios de locales y oficinas de la zona esperan que el anuncio realizado a comienzos de semana por el SII signifique una disminución en sus alquileres.

Fuente: Pulso

Fecha: 21.06.2025

Los propietarios lo consideran un alivio y un incentivo para que los comerciantes se queden y los expertos estiman que podría reactivar la alicaída actividad inmobiliaria. Calcula una baja de hasta un 5% en arriendos si el efecto se traspasa, la reapertura de unos 150 locales comerciales y una acotada caída en la vacancia de oficinas.

“Nos debieran bajar los arriendos, ojalá”, dice esperanzada Yolanda Mancilla, dueña de la tradicional cafetería árabe Bombón Oriental, que lleva 60 años alquilando su local del barrio Lastarria, al enterarse de un hecho inédito: la anunciada rebaja en las contriciones que beneficiará a los locales comerciales del centro de Santiago.

La misma expectativa tiene Luis Salas propietario de una histórica reparadora de calzados situada en Merced con José Miguel de la Barra: “Tendría que producir una baja en los arriendos, pero es una decisión de los dueños de las propiedades”, aclara de inmediato.

Porque, claro, los cambios en el impuesto territorial afectan normalmente al dueño más que a quien paga un alquiler. Y en el centro de Santiago la gran mayoría de los locales comerciales que dan a la calle o que trabajan en galería son arrendados. En un pequeño sondeo a una treintena de tiendas desde Ahumada al oriente, sólo una era atendida por su propio dueño.

Carlo Siri, dueño de la Antigua Fuente y del local que lo alberga en Alameda casi esquina Vicuña Mackenna, cree que la medida “es un incentivo desde el punto de vista de los que tienen un local en el centro, para que se queden, y para los que quieran instalarse”, admite.

Así, la decisión del Servicio de Impuestos Internos (SII) dada a conocer el pasado lunes provocó una ola de entusiasmo, tanto entre propietarios como arrendatarios.

Su director, Javier Etcheberry, dijo que en enero pasado el organismo eliminó el llamado “factor de localización comercial” en su cálculo para el cobro del impuesto territorial a los bienes raíces que tienen ese uso en Santiago Centro.

Esta reevaluación del avalúo fiscal de las propiedades comerciales del centro, explicó Etcheberry, busca reflejar el deterioro que ha sufrido este barrio después del estallido social y la pandemia, caracterizado por el cierre de muchas tiendas en calles emblemáticas como Ahumada o Huérfanos, la salida de los grandes retailers, restaurantes y casas matrices de empresas, que han migrado a la zona oriente de la capital.

La decisión del SII implica que los pagos de las contribuciones a contar del segundo trimestre de este mismo año se verán rebajadas en hasta un 50%.

El optimismo se amplió también a los expertos en bienes raíces, que creen que esto también podría generar un efecto de más largo plazo, como incentivo para elevar la demanda inmobiliaria del alicaído casco histórico.

“La eliminación del factor comercial anunciada por el SII representa un alivio directo para el 95% de los locales y oficinas del centro de Santiago. Esta medida no osó mejora la rentabilidad de los inmuebles, sino que también puede ser un punto de inflexión para reactivar el comercio, atraer nuevos arrendatarios y recuperar la vitalidad del centro”, cree Sebastián Ortega, subgerente de Consultoría y Estudios de la plataforma inmobiliaria GPS Property.

La zona en cifras

De acuerdo a un análisis de GPS Property, en la comuna de Santiago existen 9,700 locales comerciales, con un promedio de tamaño de 217 metros cuadrados, que pagan en promedio una contribución semestral de $ 1.400.000. Por su parte, la consultora inmobiliaria Colliers circunscribe más las cifras. En su evaluación suma 4.92 propiedades con posible uso comercial en Santiago.

De acuerdo al SII, la rebaja a la mitad del impuesto territorial beneficiará a unos 3.400 bienes raíces, entre locales comerciales y oficinas.

El efecto directo como lo señalaba el vecino de Merced Luis Salas lo recibirán los dueños de las propiedades. Sin embargo, para quienes estudian el mercado inmobiliario, podría generar un impacto encadenado hacia quienes pagan alquiler, sobre todo para aquellos arrendatarios, obviamente, que en sus contratos asumieron el pago de las contribuciones.

“En contratos donde el arrendatario paga directamente las contribuciones, la baja representa un alivio financiero inmediato, que puede incentivar la permanencia o renovación, en cambio, en contratos brutos –donde el arriendo incluye todos los costos- los propietarios tienen la posibilidad de ajustar valores, ofrecer beneficios adicionales o simplemente optimizar su rentabilidad”, estima Rafaela Urrutia bróker de la corredora de propiedades RE/MAX.

Ahora, si se establece directamente que habrá una incidencia sobre los alquileres, esta debiera ser acotada pues no superaría lo que es aritméticamente proporcional al pago total del arriendo,

“En términos generales, el pago anual por contribuciones equivale a entre un 5% y un 10% del ingreso anual por arriendo, es decir, entre medio y un mes de renta. Por lo tanto, si bien es un costo significativo dentro de la operación, rara vez define por sí solo la decisión de mantener o firmar un contrato de arriendo”, advierte Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.

“Si la rebaja anunciada se traduce en una reducción efectiva del 50% en las contribuciones, y este beneficio es traspasado directamente a los arrendatarios el impacto final en los precios de arriendo sería de alrededor de u 5%”, calcula.

No obstante, hay quienes son más descreídos de un eventual efecto en los alquileres, por la misma situación del mercado actual.

“El mercado ya ha hecho bajar los precios de los arriendos, pues tenemos muchos metros cuadrados de oficinas y locales desocupados. Y son los inmobiliarios los que han tenido que soportar el peso de esa vacancia, por tanto, no creo que se rebajen los arriendos, porque ya están bajos”, dice Carlos concha, presidente de la Asociación Gremial de Turismo y Comercio del Centro Histórico de Santiago (Tuchs AG) y dueño de la cafetería Pascucci en Plaza de Armas.

Renovación esperada

Desde 2019, en el centro de Santiago cerraron del orden de 1000 locales comerciales, según GPS Property. (Ignacio Badal Z.)