¿Regulación de contratos de arriendos? Buenas intenciones… malos resultados. Por Kevin Cowan y Christian Larraín

La solución para el problema del acceso a la vivienda pasa por aumentar la oferta total de propiedades y potenciar diversos mecanismos de acceso incluyendo los programas de apoyo público– tanto para la compra como el arriendo. Fijar precios es una propuesta con buenas intenciones, pero con malos resultados.

Fuente: Ex-Ante

Fecha: 07.07.2025

Recientemente, en una columna los investigadores del Observatorio del Arriendo del IEUT UC, Felipe Link, Luis Fuentes y Ricardo Truffello plantean la necesidad de una política orientada a regular y supervisar el mercado de los arriendos residenciales. La columna cita datos relevantes, en particular la fuerte proporción de hogares que recurre al arriendo (33,1% en el Gran Santiago).

Los principales argumentos que allí se levantan a favor de una regulación apuntan a la precariedad de los contratos de arriendo, donde predominan la informalidad y ausencia de protección frente a desalojos y/o aumentos de precios “abusivos”. En su componente regulación de precios, esta propuesta fue recogida por una de las candidaturas que participó en las primarias presidenciales.

Como elemento de contexto, es justo reconocer que parte del crecimiento en el mercado de los arriendos tiene una relación directa con las crecientes dificultades para acceder a una vivienda propia en Chile durante los últimos años.

Según antecedentes de la Cámara Chilena de la Construcción, actualmente se requieren 11,4 años de ingresos para acceder a una vivienda en Chile (versus 3 años en 2003). Esto se explica tanto porque los ingresos han subido menos que los precios de las viviendas como por alzas en las tasas de interés después del año 2021. Esta dificultad para acceder a una vivienda propia ha estimulado la demanda por arriendos residenciales.

La creciente demanda por arriendos no ha sido obstáculo para que, como resultado de la mayor oferta de arriendos proveniente especialmente de inversionistas, el precio de los arriendos haya subido menos que el precio de las viviendas en el periodo previo a la pandemia, y que haya caído en años recientes.

De esta manera, datos de un estudio del BCCh muestran que entre los años 2011 y 2019 los arriendos en la Región Metropolitana subieron en un 40% en UF, una cifra menor que las alzas de un 80% en UF en los precios de compra de propiedades (medido en ingreso per cápita los arriendos subieron un 26% en este periodo, y los precios de las propiedades en un 62%).

Aunque no existe información sistemática y pública sobre el valor de los arriendos después del 2019, distintas fuentes anecdóticas apuntan a caídas en los últimos años. El Reporte Inmobiliario de la ACAFI, muestra una caída en los precios de los arriendos del orden de un 10% en UF entre el segundo semestre de 2021 y el segundo semestre de 2023.

Por su parte, en un informe de Portalinmobiliario, el precio de los arriendos de departamentos en la Región Metropolitana alcanzó un mínimo en 3 años a noviembre de 2024. Un análisis de Yapo.cl, llega a conclusiones similares: el precio de los arriendos tuvo una caída de 8% real entre 2023 y 2024. Finalmente, cifras reportadas por el portal Toc Toc, muestran que en el periodo 2022 a 2025 los arriendos cayeron en cerca de un 5 % real para el promedio de las comunas de la Región Metropolitana.

En un mercado profundo y competitivo, los mecanismos de precio son los encargados de regular los aumentos de precios “abusivos”. Si algún arrendador quiere subir drásticamente el precio del arriendo, el arrendatario simplemente buscará dentro de la oferta disponible otros arriendos con precios acorde a las condiciones de mercado. Como parte de lo mismo, el riesgo que corre un arrendador que busque cobrar precios fuertemente desalineados con el mercado es la vacancia: dos o tres meses sin arrendar generan costos que pueden fácilmente varios meses los aumentos de precios.

Dicho lo anterior, este es un mercado altamente susceptible a los arreglos institucionales. De acuerdo con un informe de la Biblioteca del Congreso (Octubre de 2023), la fracción de conflictos de arrendamiento que se judicializa es del orden de un 1%, y los principales conflictos que se judicializan en el arrendamiento dicen relación con el no pago de las rentas de arrendamiento. En este sentido, pareciera que la legislación existente y sus recientes modificaciones han regulado adecuadamente los derechos de arrendadores frente a arrendatarios que no pagan y se quedan habitando la propiedad.

En este contexto, no existen argumentos claros que justifiquen regular los precios de los arriendos. Por el contrario, existen argumentos contundentes en contra de hacerlo. En primer lugar, se limita la oferta, pues caen los incentivos a invertir en propiedades y se deteriora la calidad de las viviendas disponibles para el arriendo al bajar los incentivos para renovar y mantener la vivienda. En segundo lugar, puede ocurrir una mala asignación de la vivienda – pues en el acceso a arriendos controlados usualmente no se privilegia a los más necesitados.

Adicionalmente, se puede ver impactado negativamente la movilidad dentro de la ciudad o entre ciudades, pues aquellas familias con acceso a renta controlado tienen fuertes incentivos a no cambiarse de propiedad. Finalmente, otro efecto potencialmente negativo, y que opera a contrario sensu de los argumentos de aquellos que propugnan una mayor regulación, es justamente aumentar la informalidad del mercado – generando incentivos para pagos paralelos ocultos.

Es evidente que Chile enfrenta un problema de acceso a la vivienda. Este problema debe ser un foco de atención público y privado. Sin embargo, la solución pasa por aumentar la oferta total de propiedades y potenciar diversos mecanismos de acceso incluyendo los programas de apoyo público– tanto para la compra como el arriendo. Fijar precios es una propuesta con buenas intenciones, pero con malos resultados. (Académico de la Escuela de Negocios de la UAI y Consultor Asociado CLGroup, respectivamente).