Rehabilitar el mercado con política habitacional más allá de los m2 nuevos

Muchas ciudades europeas han optado por otra estrategia: recuperar, densificar y revitalizar lo que ya está construido.

Fuente: Diario Inmobiliario

Fecha: 08.08.2025

Felipe García Bunster, Head of South Latam.

En medio del debate por la reactivación del mercado inmobiliario, poco se ha dicho sobre uno de los caminos más potentes y menos explorados localmente, para enfrentar simultáneamente la crisis habitacional, la sostenibilidad urbana y la cohesión social: la rehabilitación del parque habitacional existente.

Mientras en Chile seguimos con el foco puesto en el desarrollo de nuevos proyectos, muchas ciudades europeas han optado por otra estrategia: recuperar, densificar y revitalizar lo que ya está construido.

España, por ejemplo, ha destinado una parte significativa de los fondos europeos de recuperación a la rehabilitación integral de barrios, abordando no solo la mejora de viviendas sino también la renovación de espacios públicos, la eficiencia energética (muy importante frente al cambio climático) y la accesibilidad.

En 2024, se aprobaron permisos para la construcción de cerca de 119 mil viviendas nuevas – una cifra comparable a los niveles que Chile alcanzaba hace algunos años -, pero lo más destacable es que, además, se autorizaron permisos de gran rehabilitación para más de 55 mil viviendas, creciendo un 47% respecto de 2023, representado actualmente una gran proporción frente a la construcción de vivienda nueva.

Francia, a través de su agencia nacional de renovación urbana, ha intervenido con éxito zonas vulnerables mediante proyectos integrales que combinan inversión pública, participación comunitaria y mezcla social. En Alemania, los incentivos fiscales a propietarios para renovar viviendas en zonas estratégicas han resultado en mejoras significativas en habitabilidad sin necesidad de expansión urbana.

En Chile, en cambio, la rehabilitación sigue siendo marginal. Tenemos miles de viviendas sociales y medias construidas en las décadas pasadas que hoy presentan deterioro estructural, condiciones térmicas deficientes y problemas de accesibilidad.

Por lo que, en lugar de convertir estos barrios en zonas de rezago, podríamos transformarlos en el corazón de una nueva política urbana, orientada a la sostenibilidad, la integración y la valorización del entorno. Además, al intervenir zonas consolidadas, con acceso a transporte, servicios y equipamiento, se evita la expansión periférica que ha caracterizado nuestras ciudades en las últimas décadas.

Muchos de estos barrios tienen un potencial enorme de valorización y renovación, especialmente si se acompañan con instrumentos técnicos, financiamiento adecuado y visión urbana. La tecnología hoy permite identificar y monitorear estos sectores, estimar el valor presente y futuro de las intervenciones y orientar la inversión de forma más precisa.

Bien vale la pena dejar de mirar la política habitacional solo como un problema de metros cuadrados nuevos. El acceso a la vivienda también requiere de un cambio en los paradigmas. Pasar de la expansión como reflejo del éxito, a la regeneración como expresión de madurez urbana. Otros países ya lo están haciendo. Chile debiera empezar. (Felipe García Bunster),