Venta conjunta posee importantes ventajas

El vendedor, por ejemplo, puede optimizar el precio de venta de su casa, ya que se valoran sus derechos constructivos, además que la propiedad no solo valga individualmente, sino como su potencial inmobiliario conjunto.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 07.02.2021

En un proceso de venta conjunta es fundamental evaluar su factibilidad. Además, involucra decisiones de venta de muchos propietarios, gestiones ante organismos públicos y procesos de análisis y estudios no acostumbrados en las compraventas tradicionales de propiedades.

La venta conjunta es un proceso habitual en el sector inmobiliario, y tal como lo dice su nombre, se trata de una compraventa simultánea de dos o más propiedades colindantes entre sí. Permite adquirir, en un mismo acto, un grupo de inmuebles que tras ser fusionado genera un terreno idóneo apto para una edificación de superficie mayor a lo que posibilitaría la construcción individual sobre cada lote.

Rodrigo Aravena, socio y director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, señala que la venta conjunta se utiliza mucho en este mercado, especialmente en sectores céntricos y consolidados, que no poseen terrenos de grandes superficies. “Por ello, se debe realizar una gestión casa a casa, propietario a propietario, con objeto de cohesionar un grupo dispuesto a vender conjuntamente”.

No obstante, precisa que es una operación que tiene beneficios tanto para quien vende como para quien compra. “Al vendedor, le permite optimizar el precio de venta de su casa, ya que se valoran sus derechos constructivos, además que la propiedad no solo valga individualmente, sino como su potencial inmobiliario conjunto, el cual es importante evaluar adecuadamente”.

Al comprador, por su parte, le posibilita mejorar sus condiciones de edificación que las normativas establecen y optar también a oferta de suelo de buena localización, un activo muy escaso hoy en el mercado inmobiliario.

Cabe destacar que AGS Visión Inmobiliaria, en sus 16 años de gestión de suelo para proyectos inmobiliarios, ha asesorado procesos de venta conjunta en más de 120 casos, en diferentes comunas -como Santiago, Independencia, Ñuñoa, Macul o La Florida- y regiones, y en donde se han involucrado hasta más de 42 propiedades.

¿Es conveniente?

La venta conjunta es un proceso de compraventa en el que intervienen distintos profesionales, como abogados arquitectos, topógrafos, inversionistas, y entidades gubernamentales que aprueban proyectos, resuelven reparos de títulos, entre otras cosas. “Por ende, lo recomendable es que todo este proceso, que generalmente dura un año o más, sea liderado por empresas expertas en este tipo de gestiones”, indica Aravena.

Para saber si un terreno tiene potencial de venta conjunta es recomendable conocer dos aspectos. Primero, las condiciones normativas del sector, que permiten definir si son o no requisitos que el mercado inmobiliario aprecie por sobre el valor individual de la propiedad, y segundo, evaluar la factibilidad de venta conjunta, tomando contacto con los vecinos que permitirían conformar un paño potencial de terreno.

“Tras resolver estos dos aspectos, es posible para un propietario definir su eventual venta; decisión que es principalmente económica. La venta conjunta es una oportunidad única de obtener un valor inmobiliario por una propiedad, y solo se da en un momento determinado, que es cuando se logra cohesionar a un grupo de vecinos tras una venta conjunta. Este es el principal desafío”, dice.

Vender o no vender

¿Qué debe hacer un grupo de personas que está interesado en vender sus propiedades en forma conjunta? Rodrigo Aravena explica que es muy importante evaluar la factibilidad de generar un proceso de venta conjunta.” Definir voluntades colectivas, estudiar las normativas, calcular escenarios de valor de suelo, preestudiar los títulos, en fin, existen diferentes procesos y preguntas a hacerse, antes de lograr la cohesión de un grupo de propietarios”.

Enfatiza, en todo caso, que la cohesión de vecinos es el paso más importante, que solo un equipo profesional puede conseguir, pues se trata de decisiones informadas y donde se deposita el mayor patrimonio de las personas.

Los requisitos elementales para una venta conjunta son generalmente tres. “Primero, todas las compraventas se deben realizar en un mismo acto y sus procesos están vinculados. Esto significa que durante todo el proceso de gestión de venta, las propiedades actúan conjuntamente, además se escrituran en un acto a un mismo comprador, se inscriben en el Conservador de Bienes Raíces respectivo y, a su vez, los fondos se liberan conjuntamente”, detalla.

Un segundo aspecto es que en el proceso de venta se deben cumplir ciertas condiciones establecidas en favor del comprador. Por ejemplo, se deben aprobar los títulos de todas las propiedades, sin excepciones, y se debe visar un anteproyecto en la municipalidad respectiva, que garantiza las condiciones de edificación que dieron origen a la decisión de compra. “La totalidad de los vendedores deben concurrir a la compraventa en el mismo acto. si tan solo uno de ellos se arrepintiera, hará fracasar toda la operación de compraventa”.

Por último, se debe considerar que el tiempo de gestión es generalmente más largo que el de comercialización de una propiedad individual, puesto que involucra decisiones de venta de muchos propietarios, gestiones ante organismos públicos y procesos de análisis y estudios no acostumbrados en las compraventas tradicionales de propiedades. “Hay que estar dispuesto a esperar un tiempo mayor para recibir este mejor retorno”, afirma.

REGLA DE ORO

Una venta conjunta es conveniente cuando en una propiedad, el valor inmobiliario supera al valor individual, esta es considerada una regla de oro en este tipo de compraventa. “Mientras más grande sea el sitio de un inmueble, será más probable que ese valor inmobiliario supere el valor individual, y mientras más libres sean las normativas, mejores serán los precios de suelo a ofrecer al grupo de vecinos”, resalta el director comercial de AGS.