Vivienda nueva en Chile: el mercado cae a niveles de pandemia y no repunta

Cuando el sueño de la casa propia se vuelve un sueño, es porque algo no está funcionando.

Fuente: El Diario Financiero

Fecha: 31.07.2025

Cuando el sueño de la casa propia se vuelve un sueño, es porque algo no está funcionando. Desde 2023, el mercado inmobiliario chileno enfrenta una crisis silenciosa: las ventas de viviendas nuevas se desploman, y la lógica económica que las sostiene parece haber perdido rumbo.

De acuerdo con un reporte de la consultora Colliers, el mercado de viviendas en Santiago continúa de mal en peor. Durante el primer semestre de 2025, las ventas de viviendas nuevas totalizaron 6.857 unidades, una caída de 8,7 % respecto del segundo semestre de 2024 y una merma de 1,06 % frente al mismo periodo del año pasado. Se trata de las cifras más bajas desde el primer semestre de 2020, cuando el inicio de la pandemia por COVID-19 congeló casi toda actividad económica.

En detalle, las ventas de casas cayeron un 15 % anual, registrando apenas 885 unidades comercializadas en la Región Metropolitana. Los departamentos apenas mostraron un leve respiro, con un alza de 1,4 %, alcanzando 5.972 unidades. Pero, como señala Matías Bucci, subgerente del área de Estudios de Colliers, “la magnitud de venta actual se encuentra en torno a un 50 % menor a lo observado durante el período prepandemia o del año 2021, cuando las tasas de interés todavía eran bajas”.

La tormenta perfecta: precios, sueldos y crédito

Según la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en 2023 se necesitaban en promedio 11,4 años de ingresos familiares para comprar una vivienda de precio medio. En Ñuble, la cifra llega a un impactante 16,5 años, según datos de Tinsa y USS.

Pero no sólo los precios son el problema: acceder a financiamiento también se ha vuelto un desafío monumental. Las tasas hipotecarias subieron de 2,1 % en 2019 a más de 5 % en 2024, mientras el poder adquisitivo real de las familias sigue estancado. Según TocToc, solo un 17 % de los hogares podría calificar para un crédito en 2025.

“El problema no es solo la tasa”, agrega Bucci. “También hay una pérdida generalizada de capacidad de ahorro. Las personas no logran juntar el capital necesario para el pie, y eso termina sacándolas del mercado”.

Otro factor clave es el encarecimiento del suelo urbano, que encarece toda la cadena de producción. Construir viviendas por debajo de las 1.500 UF se ha vuelto casi inviable. El resultado: las familias con ingresos mensuales inferiores al millón de pesos no tienen acceso a más del 99,9 % de la oferta disponible.

La falta de incentivos para construir se traduce en otra señal de alerta: el informe de Colliers también destaca que los permisos de edificación están en su nivel más bajo desde que existen registros, reflejo de la desconfianza de las inmobiliarias frente a un mercado deprimido.

El mercado de vivienda nueva en Chile está atravesando su momento más complejo en más de una década. Los precios siguen desconectados de los ingresos, el suelo se encarece sin freno, el acceso al crédito hipotecario es cada vez más restringido y la demanda sigue debilitándose. Más que una contracción cíclica, el país enfrenta una crisis estructural del acceso a la vivienda, especialmente en sectores medios y emergentes.

En este contexto, el Estado movido algunas piezas —como la propuesta de reducir tasas de interés para hipotecas— pero los desafíos estructurales requerirán medidas más profundas y sostenidas.

Hoy, con ventas que retroceden al nivel de la pandemia y cifras 50 % por debajo del auge de 2021, el sueño de la vivienda propia parece más lejano que nunca. Y si no se revierte la tendencia, el derrumbe dejará de ser solo del mercado: será social. (Pao Casstelli Tribes)