Análisis: Solo el 12% de los hogares con capacidad de compra podrá acceder a una vivienda sobre 4.000 UF en 2026

El informe de Inciti y GPS Property advierte un desbalance creciente entre la oferta inmobiliaria disponible y la capacidad real de pago de las familias.

Fuente: Emol

Fecha: 06.12.2025

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En medio de la discusión en Chile para incentivar la demanda por viviendas, incluida la opción de una posible extensión del exitoso subsidio a la tasas de créditos hipotecarios de hasta 4 mil UF, un análisis conjunto de Inciti y GPS Property advierte un desbalance creciente entre la oferta inmobiliaria disponible y la capacidad real de pago de los hogares.

La principal alerta proviene de la demanda proyectada para 2026: solo cerca del 12% (o uno de cada ocho) de hogares con capacidad para comprar una vivienda podrá adquirir una por sobre las 4.000 UF, equivalente a apenas 12 mil hogares en todo Chile.

En contraste, el 38% de la demanda potencial (más de 50 mil hogares) se concentra en el tramo entre 1.800 y 4.000 UF, consolidando a los segmentos medios como el núcleo del mercado efectivo.

Desde la perspectiva de la oferta, el estudio de Inciti —liderado por Nicolás Herrera— indica que el 70% del stock nacional de viviendas nuevas ya se encuentra bajo las 4.000 UF, y cerca del 80% bajo las 6.000 UF. Pese a esta concentración, el país mantiene un volumen inusualmente alto: casi 80 mil unidades en entrega inmediata, lo que exige medidas focalizadas para dinamizar la absorción.

Claudia Sepúlveda, de GPS Property, subrayó que la presión sobre el mercado ha sido sostenida: "En los últimos cinco años, la oferta de unidades en entrega inmediata avanzó desde un 30% del total disponible hasta superar el 50% al cierre del 3Q 2025. Esta situación ha desafiado a la industria y ha hecho que los últimos años sean especialmente complejos para las inmobiliarias del país".

La combinación de sobrestock en entrega inmediata con una demanda fuertemente concentrada bajo las 4.000 UF configura un desafío estructural: la oferta no está completamente alineada con la capacidad real de compra. Por ello, Inciti y GPS Property coinciden en que, de mantenerse o ampliarse el subsidio a la tasa hipotecaria, su focalización debe priorizar las viviendas bajo las 4.000 UF, únicos rangos donde existe suficiente profundidad de demanda para generar impacto.

Nicolás Herrera, CEO de Inciti, recalca el efecto reciente de los incentivos: "Hemos visto que la publicación del reglamento de la Ley de Subsidio a la Tasa y del FOGAES estimuló de muy buena manera el mercado de vivienda nueva, aumentando cerca de un 10% las ventas totales y sobre un 20% en los segmentos bajo las 4.000 U".

"Sin embargo, este incentivo ya ha utilizado cerca del 35% de su disponibilidad, por lo que avanzar hacia una política pública de largo plazo es clave para reducir el elevado stock en entrega inmediata tras más de cinco años de crisis", agregó.

El análisis concluye que el objetivo no debe ser únicamente reducir el stock, sino hacerlo donde efectivamente existe demanda y donde la política pública puede generar movilidad real en el mercado. Por ello, los equipos de Research de Inciti y GPS Property enfatizan: "Las viviendas bajo las 4.000 UF deben seguir siendo el foco. Es el tramo donde se concentra la urgencia social y donde existe capacidad de acceso comprobada". (José Tomás Guzmán)