Inmobiliarias empiezan a reactivar, con cautela, sus inversiones en viviendas tras las medidas de la autoridad

El subsidio a la tasa para créditos hipotecarios y la exención transitoria del IVA para viviendas ya despejaron su trámite legislativo, lo que le ha permitido a las empresas del sector contar con más certezas para poder descongelar proyectos.

Fuente: PULSO

Fecha: 15.08.2026

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Así lo señalan desde Echeverría Izquierdo, Moller & Pérez-Cotapos y Grupo Imagina. Y aunque los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (Oguc) que introdujo el gobierno aún deben salir de la Contraloría para ser una realidad, ya están impulsando a las compañías a buscar nuevos terrenos.

Estas últimas semanas la construcción y el mercado inmobiliario han recibido una serie de buenas noticias, despejando al fin la incertidumbre respecto a las medidas que proponía el gobierno para reactivar no solo la demanda, sino que también la oferta de viviendas, de modo de ponerle fin a la crisis que lleva varios años afectando las operaciones de las empresas del sector.

La semana pasada el Congreso logró despachar la megarreforma, que incluye en esta materia un nuevo régimen para el DFL2 y la exención transitoria del IVA a las viviendas nuevas por 12 meses. Esto último busca reducir sus precios y movilizar el stock de cerca de 100 mil viviendas que hoy se encuentra disponible.

Con este mismo objetivo, la administración Kast presentó una iniciativa para ampliar el subsidio a la tasa para créditos hipotecarios en la compra de viviendas nuevas -creado en el gobierno anterior-, y logró despacharla a ley en apenas una semana desde que ingresó al Congreso. Esta es una medida ampliamente solicitada por las empresas de la construcción, que agrega 30 mil cupos más e incorpora un nuevo segmento a las viviendas elegibles para el subsidio, las que van de 4.000 UF a 6.000 UF.

Lo anterior se suma al ingreso a su último trámite, revisión de la Contraloría, de la propuesta de modernización de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (Oguc), con la que se busca reducir el precio del suelo y, en consecuencia, de las viviendas. Los cambios incluidos en ella permiten, entre otras cosas, aumentar el coeficiente de constructibilidad y disminuir la densidad bruta de 4 a 2,8 personas.

El presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría, considera que hay un efecto automático. “Con un stock de 80 mil viviendas, ya deberían comenzar a activarse fuertemente los nuevos proyectos. Estamos en 100 mil y creemos que activándose estas medidas, que son de corto plazo, deberíamos llegar bastante luego a ese nivel de stock (80 mil). Y dado que hay una batería de proyectos muy grandes de viviendas ya aprobados, con permisos listos para partir, debiera activarse el mercado muy rápido”, afirma.

De hecho, según la información del gremio, hay cerca de 170 mil viviendas en permisos aprobados a nivel nacional.

Las empresas mueven sus fichas

Así, lo que generaba expectativas, pero también paralizaba al mercado a la espera de su concreción, ahora comenzó a convertirse en certeza. Y con ello, las inmobiliarias y desarrolladores han empezado a reaccionar y a mover sus fichas. Consultadas por Pulso, varias de las principales inmobiliarias del país señalan que ya están considerando activar nuevas inversiones y proyectos.

El CEO de Echeverría Izquierdo Soluciones Habitacionales, Sebastián Echeverría, señala que “estamos considerando iniciar nuevos proyectos este segundo semestre, y la mayor certeza respecto de las medidas ayuda de manera concreta. Cuando uno evalúa un proyecto tiene que poner supuestos sobre el precio de venta, sobre la velocidad de venta y sobre el costo. Con medidas anunciadas pero no aprobadas, esos supuestos son más riesgosos. Con las reglas ya definidas, el rango se estrecha y la decisión se puede tomar”.

Echeverría explica que la compañía a mejorado sus velocidades de venta, con lo que el stock ha ido disminuyendo. “Eso genera naturalmente la necesidad de reponer producto para los próximos años.

Un desarrollo inmobiliario en altura toma del orden de dos años entre el inicio de obra y la entrega, de modo que lo que iniciemos ahora será la oferta terminada de 2028-2029″, dice el ejecutivo.

Por su parte, el gerente general de Moller & Pérez-Cotapos, Marcos Retamal, afirma que el subsidio a la tasa le ha permitido a la compañía tener mayor certeza para comenzar nuevas iniciativas. “Con el proyecto ya despachado por el Congreso, aprobado por ambas cámaras y a la espera de su promulgación, hoy tenemos un marco de mayor certidumbre que nos permite retomar decisiones de inversión que veníamos evaluando con moderación”.

Retamal detalla que durante este segundo semestre iniciarán la construcción de ocho nuevos proyectos con sus distintas marcas en Providencia, Las Condes, Lo Barnechea, Talagante, Rancagua, Melipilla, Talca y Chillán.

“Por otra parte, estamos trabajando hoy con agilidad para ingresar nuevos proyectos oportunamente. Entendemos que debemos anticiparnos y colaborar con las autoridades para que el flujo de aprobaciones sea eficiente y nos permita llegar con la oferta precisa al ciclo de crecimiento que proyectamos para 2027 en adelante”, añade Retamal.

En tanto, la directora ejecutiva del Grupo Imagina, Carolina Büchi, adelanta que en la compañía “estamos revisando proyectos y preparándonos para acelerar cuando estén dadas las condiciones. También estamos agilizando proyectos para iniciar ventas en blanco durante esta segunda mitad del año”.

Eso sí, advierte que el inicio de obras “seguirá siendo una decisión que estaremos evaluando. No basta con tener un buen proyecto; se requieren permisos claros, financiamiento competitivo, certeza normativa y tasas de venta que justifiquen partir la construcción”.

“Además, hoy buena parte de los incentivos está orientada a mover unidades de entrega inmediata, lo que hace que la venta en blanco avance más lento y que los nuevos inicios se desplacen.

Nuestra prioridad es avanzar, pero de manera responsable, asegurando que cada proyecto tenga respaldo real en ventas, financiamiento y condiciones de mercado. Probablemente los efectos más visibles en nuevos inicios se vean hacia el segundo semestre del 2027″, proyecta.

En el caso de Ingevec, que ha mantenido un nivel de actividad importante durante el año, donde ya han lanzado más de 13 proyectos, actualmente siguen evaluando oportunidades de inversión, pero todavía con cautela. “Creemos que la recuperación de la actividad será gradual y que sus efectos se verán con mayor claridad hacia 2027, a medida que disminuya el stock y mejoren las velocidades de venta”, dice la firma.

A su vez, el gerente general de la inmobiliaria Paz Corp, Ariel Magendzo, manifiesta que la firma mantiene “una mirada de largo plazo y la planificación de este año ya contempla el inicio de nuevos proyectos durante 2026 y 2027. Ese plan se mantiene, y las mejores condiciones del mercado entregan un contexto más favorable para su desarrollo".

En búsqueda de nuevos terrenos

Si bien las constructoras e inmobiliarias trabajan con bancos de terrenos que están disponibles para comenzar nuevos proyectos, los cambios en la Oguc podrían generar nuevas oportunidades. El managing director de la asesora inmobiliaria Colliers, Jaime Ugarte, asegura que durante agosto ya han logrado cerrar más promesas de compraventa de terrenos de lo que habían hecho en los últimos 12 meses.

Echeverría Izquierdo afirma que están mirando activamente posibilidades de compra de terrenos, “aunque con disciplina”.

“Hay oportunidades, porque el mercado del suelo se ajustó bastante menos que el de la vivienda durante estos años. Hoy hay menos actores compitiendo por los paños, varios desarrolladores con restricciones de balance, y eso hace aparecer situaciones interesantes: terrenos con permisos de edificación vigente o anteproyecto aprobado, activos que salen a la venta en procesos de reordenamiento financiero y oportunidades de reconversión en comunas consolidadas”, explica Sebastián Echeverría.

En Moller & Pérez Cotapos también están buscando oportunidades: “Estamos activando la evaluación y compra de nuevos terrenos que se beneficien de esta nueva certeza normativa.

Sabemos que adquirir suelo hoy, bajo estas nuevas reglas que facilitan un mejor desarrollo habitacional, es clave para asegurar el crecimiento sostenido de la compañía y garantizar que tendremos disponibles proyectos adecuados para enfrentar correctamente este nuevo escenario”, sostiene Retamal.

Las modificaciones en la Oguc aún no son un realidad. La CChC recalca la importancia de apresurar su tramitación en Contaloría, “porque frena también inversiones. Si alguien tiene un terreno cerca del metro, es bastante distinto lo que se puede construir (actualmente, versus con los cambios que incluye la Oguc). Y de hecho, admite modificaciones de los permisos que actualmente existen (...) probablemente se solicitarán modificaciones de permisos”, dice el gerente de estudios del gremio, Nicolás León.

Como evidencia de esto, Moller anticipa que “durante el segundo semestre nos enfocaremos fuertemente en adaptar nuestro pipeline a esta nueva realidad sociodemográfica, ingresando o modificando proyectos en las comunas que se ven favorecidas con estas adecuaciones”.

Con todo, la mayoría de los consultados asegura que los efectos más relevantes comenzarán a verse a partir de 2027.

“En conjunto, son medidas muy relevantes y suficientes para una primera etapa. No resuelven por sí solas todos los problemas acumulados del mercado, pero sí entregan una base importante para recuperar el dinamismo del sector. Si las normas salen bien, se aplican rápido y entregan certezas, el sector debiera enfrentar un 2027 bastante más positivo”, concluye Carolina Büchi, de Grupo Imagina. (Paulina Ortega)