La demanda necesitaba subsidio. La oferta no
A la fecha van tres paquetes de medidas para reactivar el mercado de la vivienda y los tres caen del mismo lado de la mesa. El subsidio a la tasa, la exención transitoria de IVA y ahora la reforma al mercado de capitales, con sus instrumentos habitacionales que apuntan a facilitar el acceso del comprador.
Fuente: El Diario Inmobiliario
Fecha: 03.10.2026
Y era necesario. El problema era concreto: el dividendo no le alcanzaba. Mejorar esas condiciones permite ampliar la demanda y acelerar la absorción del inventario acumulado. La pregunta ahora es otra: si vuelve la demanda, ¿están dadas las condiciones para que vuelva la inversión en nuevos proyectos?
Los números muestran que no necesariamente. En 2025 se autorizaron 69.058 viviendas, 19,7% menos que el año anterior, y la superficie total aprobada fue la más baja desde 1992, un 37,6% bajo el promedio de las dos décadas previas. A comienzos de 2026, la superficie autorizada volvió a caer 17,1%. Mientras el inventario se descarga, el pipeline que debería reemplazarlo está en mínimos históricos.
La explicación habitual es la permisología. Es un problema real, pero agilizar permisos no basta: solo en Santiago Centro existen 99 permisos de edificación vigentes por 20.449 viviendas. De ellos, 56 proyectos, equivalentes a cerca de 11 mil unidades, todavía no han iniciado obras. Dos tercios obtuvieron sus permisos entre 2021 y 2023. El trámite está hecho. El número, igual, no da.
En el mercado de terrenos vemos algo parecido. El problema no es simplemente que falten terrenos. El PRMS 100 incorporó hace más de una década cerca de 10 mil hectáreas de extensión urbana en la periferia de Santiago y buena parte continúa sin desarrollarse. Hay propietarios dispuestos a vender y desarrolladores interesados en comprar. Aun así, muchas operaciones no se concretan.
El valor de un terreno depende de lo que se pueda desarrollar sobre él. Si un inversionista no puede estimar con certeza qué podrá construir, en qué plazo y bajo qué condiciones, tampoco puede determinar cuánto pagar. Y si el propietario no tiene esa referencia, tampoco sabe contra qué ajustar sus expectativas. Los dos esperan, y esperar termina siendo la decisión racional para ambos.
Bajar el precio de los terrenos puede ayudar, pero no resuelve esa ecuación. Cuando no es posible calcular razonablemente la viabilidad y el retorno, incluso un terreno más barato puede seguir sin encontrar proyecto.
El capital puede buscar otros destinos. La rotación hacia oficinas, comercial o industrial no es una falla; muchas veces es la decisión correcta para el inversionista. Pero Chile mantiene un déficit habitacional superior a las 400 mil viviendas. Que existan inversiones más atractivas que la vivienda es normal; que desarrollar las viviendas que el país necesita deje de ser una inversión viable es un problema económico y de política pública.
Por eso, la discusión no debiera agotarse en altura, densidad o permisos. Para quien compromete capital durante varios años hay otra variable fundamental: saber cuál es la regla, conocerla en un plazo razonable y confiar en que las condiciones bajo las cuales evaluó el proyecto no cambiarán durante su desarrollo.
Eso no significa desregular. Una ciudad necesita planificación, infraestructura y estándares, pero también reglas claras y estables que permitan evaluar una inversión con información suficiente.
Hasta ahora hemos concentrado recursos públicos en recuperar la demanda, y era necesario hacerlo. El desafío que sigue no requiere otro subsidio: requiere devolver certeza a la oferta para que vuelva a invertir. No se trata de gastar más, sino de hacer calculables nuevamente los proyectos.
Porque si vender las viviendas de hoy no vuelve a hacer viable construir las de mañana, dentro de algunos años descubriremos que resolvimos el inventario y olvidamos preparar su reemplazo. (Agustín Sarrá)
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