Las comunas de la RM con mayor potencial de suelo disponible

San Bernardo, Pudahuel y Lampa cuenta con 703, 595 y 1.815 hectáreas, en forma respectiva, para el desarrollo de bodegaje. En Quilicura hay una escasez de suelo y en Colina compite, en algunos casos, con el uso comercial/residencial.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 14.11.2021

San Bernardo, Pudahuel y Lampa poseen potencial de suelo disponible. Según un estudio realizado por EY y Alaluf, la tendencia para los nuevos desarrollos de bodegaje sería buscar en nuevas zonas o terrenos con anteproyectos o permisos de edificación aprobados o inmuebles en operación.

Vacancia de bodegas cercana a cero, alta demanda y canon de arriendo al alza son los grandes factores que traerán consigo un potencial de inversión importante para el área inmobiliaria industrial de la Región Metropolitana, según la encuesta conjunta de EY y Alaluf "Desafíos y oportunidades en el sector inmobiliario de logística y bodegaje", en la que más de 60 actores del mercado entregaron sus visiones sobre el presente y el futuro de la industria.

La investigación reflejó que actualmente la vacancia de bodegas está en los mínimos históricos de 0,6%, por lo que existe una necesidad del desarrollo de nuevos centros, por los cambios en los hábitos de consumo y el auge del comercio electrónico. "Se viene un panorama con desarrollos nuevos ralentizados por la falta de terrenos disponibles, solo existe un 25% de terrenos industriales exclusivos disponibles para nuevos proyectos", asegura Rosario Meneses, analista de Consultoría Inmobiliaria de Alaluf.

Al respecto, agrega que la baja disponibilidad de suelo va a generar que zonas que aún tienen poco desarrollo tengan una alta demanda en el mercado. "Las comunas de mayor potencial de suelo son San Bernardo, Pudahuel y Lampa. Quilicura presenta una escasez de suelo para nuevos desarrollos mientras que en Colina el suelo industrial compite en algunos casos con el uso comercial/residencial".

Según esta investigación, San Bernardo, Pudahuel y Lampa cuenta con 703,595 y 1.815 hectáreas respectivamente, catastro que incluye zonas ISAM 6 e ISAM 2.

Matías Pontillo, gerente senior de Consultoría Inmobiliaria del área Estrategia de Transacciones de EY, señala que "al parecer, la tendencia para los nuevos desarrollos será buscar en nuevas zonas o terrenos con anteproyectos o permisos de edificación aprobados o inmuebles en operación, ya que una zona que no es clasificada como industrial exclusiva tiene más riesgos de no ser aprobada"

En relación a las zonas que tienen poco desarrollo y que podrían tener alta demanda en el mercado, destaca que, en base a este análisis el desarrollo futuro se podría concentrar principalmente en Lampa, la cual posee 1600 hectáreas, y en Pudahuel, con 280 hectáreas calificadas como ISAM 2. "Adicionalmente, en la medida que se mejore la infraestructura existente también podrían ser interesantes los desarrollos en comunas como La Pintana y San Bernardo".

La encuesta de EY y Alaluf abordó también otros temas, por ejemplo, hoy la incertidumbre política (65%) y económica (56%) son los principales desafíos de la industria, seguidos por aumento de costos (35%) y financiamiento (32%). Además, los factores más relevantes considerados a la hora de desarrollar un nuevo proyecto son ubicación (92%), precio (89%), ,cercanía a los ejes de transporte (82%) y plusvalía (81%).

Respecto de la estrategia para los nuevos desarrollos, la mayoría de las empresas considera los desarrollos propios (62%), las alianzas (10%) y una combinación de alternativas anteriores (28%), incluyendo la adquisición de compañías operativas. "En nuestra experiencia, durante este año hemos visto un aumento muy relevante en esa ´última estrategia, por la escasez de suelo y la dificultad en la cadena de suministro de materiales de construcción", precisa Pontillo.

Acerca del tipo de proyectos, los centros logísticos (48%), las minibodegas y los parques industriales (22% cada uno), son los que más crecerán en los próximos años. "Para el caso de los centros logísticos, la respuesta está asociada principalmente al excelente desempeño que ha tenido este tipo de productos en el mercado con una alta demanda, vacancia cercana al 0% y con una proyección de que los valores de arriendo mantengan una tendencia al alza. El gran desafío o amenaza que tendrá el crecimiento de este producto estará en lidiar con la escasez de suelo para el desarrollo, la dificultad en la cadena de suministro de materiales de construcción y la escasez de mano de obra", añade.

El estudio también reflejó que la sustentabilidad está permeando el sector: 57% de los encuestados considera importante o muy importante este tema en sus nuevo proyectos y un 71% planifica incluirla en ellos, particularmente enfocándose en reciclaje (23%) y energías renovables (20%).

NUEVOS DESARROLLOS

Actualmente en Pudahuel existen cinco proyectos en edificación que suman 178.100 m2, además hay cinco anteproyectos de centros logísticos vigentes, que suman en total cerca de 400.000 m2 en edificación. "Llama la atención que la mayor parte de estos se ubican en sectores de uso de selo alternativos tipo ISAM o con cambios de destino. En San Bernardo también destacan dos nuevos centros de bodegaje de Avanzapark, que ingresan al mercado a fines del segundo semestre de este año, sumando casi 45.000 m2, comenta Rosario Meneses.