Negocio de viviendas solo para renta se expande a zona oriente de Santiago, formato de apart hotel

Este año ingresarán 24 edificios bajo el rótulo multifamily en la capital, concentrados en las comunas de Santiago, Ñuñoa y Estación Central. Además, este segmento es cada vez más activo en Las Condes, Lo Barnechea y Providencia.

Fuente: Capital

Fecha: 17.05.2022

El sector oriente se transformó en un nuevo imán para el desarrollo de proyectos de renta residencial en Chile, esto es, los llamados edificios multifamily, que son inmuebles de un solo dueño o inversionista orientados al arriendo de las múltiples unidades habitacionales que los componen.

El aumento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios, y las mayores restricciones para optar a este tipo de financiamiento, mantienen al alza el desarrollo de este tipo de proyectos.

De acuerdo al área de estudios de Colliers, el primer trimestre de 2022, ingresaron diez nuevos edificios de multifamily, equivalente a 1.799 unidades nuevas de departamentos. Así, el inventario acumulado alcanzó las 21.409 unidades en un total de 94 edificios en operación. Tomando en consideración un horizonte de tres años desde 2019, se tiene un crecimiento anualizado compuesto de 35% en el número de unidades.

Santiago Centro sigue reduciendo su participación en unidades, desde un 30% a un 27% el primer cuarto del año. Esto se debe al ingreso de nuevos proyectos en las comunas de Macul, La Cisterna, La Florida, San Miguel, y un fuerte ingreso de unidades dentro del sector oriente: Las Condes, Lo Barnechea y Providencia representan ya representan el 6% de la oferta disponible.

Para el cierre del año 2022, se espera el ingreso de un total de 24 edificios, agregando siete mil unidades a las ya existentes, llegando a un total de 107 edificios en operación, con 27.500 unidades. Se espera que estos nuevos edificios se concentren en las comunas de Santiago, Ñuñoa y Estación Central.

“Santiago centro ha sido por muchos años el lugar más conectado, equipado y con densidad de la Región Metropolitana. Estos son parte de los principales fundamentos de la renta residencial. Dicho lo anterior, es que no extraña que este modelo de renta haya iniciado en Santiago centro y desde esta comuna se haya esparcido o replicado hacia otras comunas céntricas y pericéntricas”, explicó Juan Pablo Amenábar, gerente del Área de Multifamily y HTL de Colliers.

El ejecutivo destacó además el aumento de unidades de multifamily en el sector oriente de la capital. “Hay actores que han ingresado en operación con formatos del tipo apart hotel, que sin duda son una buena solución frente a restricciones normativas respecto a la densidad”, indicó Amenábar.

En este escenario, el ejecutivo añadió: “En el sector oriente vemos más difícil desde el punto normativo y de desarrollo que exista un crecimiento muy explosivo por este modelo de renta, pero sin duda que saldrán más edificios y modelos de renta en los próximos años”.

Junto a esto, dijo que se espera que el modelo se replique en los próximos años en regiones, priorizando las grandes ciudades como Viña del Mar y Concepción, entre otras.

Los productos más demandados

Según el reporte Renta Residencial del primer trimestre de Colliers, a la fecha se mantienen los índices de participación respecto al año 2021, siendo las tipologías de departamentos de un dormitorio y un baño (1D-1B) y dos dormitorios y un baño (2D-1B) las que presentan los mayores cánones, con un 45% y un 20%, respectivamente, seguido por 2D-2B, con un 19%. Por su parte, el segmento estudio concentra un 10% del total, al igual que en el cuarto anterior.

La ocupación promedio se encuentra en un 92%, según la agencia, con cinco comunas con igual o superior al 95%. En general, el resto de las comunas está en un rango de entre 80% y 94%, a excepción de Providencia, que presenta una ocupación actual del 63% dado por el ingreso de cuatro nuevos edificios que entraron en operación este último trimestre.

La tasa de ocupación en régimen se mantiene en un 98%, demostrando la consolidación del mercado multifamily, dijo Colliers.

El canon unitario promedio se encuentra fuertemente influido por el aumento de participación observado durante el primer cuarto de 2022 en el sector oriente, los cuales presentan arriendos más elevados, y empujan el promedio al alza.

Al excluir las comunas del sector oriente, el canon unitario promedio se encuentra en 0,287 UF/m2, monto que supera en un 5,0% a lo observado el primer trimestre del año pasado, lo cual muestra una recuperación en relación con los periodos, señaló Colliers.

Añadió que, la superficie promedio, considerando todas las tipologías observadas, se encuentra en 40,9 m2 útiles, siendo un 1% superior a lo observado el trimestre anterior. La tipología 1D-1B posee un promedio de 34,1 m2 útiles.

“La ubicación y el acceso al metro son los primeros factores de importancia”

Marcelo Carrere, socio gerente de Asesorías e Inversiones AMF, destaca que el concepto de los edificios multifamily tomó fuerza en Chile en los últimos tres años, en comunas como Estación Central, Santiago Centro y San Miguel, debido a que los usuarios finales tenían acceso limitado a hipotecarios, y solo les quedaba arrendar.

“En los últimos dos años, el crecimiento empezó a moverse hacia el sector oriente y ahora vemos activos terminados y administrados en Providencia, La Dehesa, Las Condes y Vitacura. Esto se debe a que el mercado se va sofisticando. En las principales ciudades del mundo, donde el mercado multifamily está bien desarrollado, la mayoría de las personas no son propietarias de sus activos”, destaca.

A juicio del experto, “la ubicación y el acceso al metro son los primeros factores de importancia” para que un inversor/administrador pueda concretar una adquisición de un proyecto multifamily.

Junto a esto, destaca que el edificio debe contar con ciertas comodidades. Afirma que el desde es tener una buena piscina, un gimnasio equipado, una zona de lavado de ropa, servicios para bicicletas y un sector de esparcimiento donde se pueden hacer actividades (por ejemplo: pool, reuniones con pantallas grandes y sector de juegos de playstation). “En resumen, es fundamental crear un ecosistema propio que solucione todas las necesidades de sus ocupantes”, afirma Carrere.