¿Se reactivan los créditos a 30 años? Garantía estatal Fogaes impulsa acceso a mayores plazos en hipotecarios

Sólo en el caso de BancoEstado, que canaliza el 40% de las solicitudes, el 67% de ellas contempla este período de financiamiento, muy por sobre los promedios del sistema.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 14.08.2026

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El Gobierno aumentó la apuesta por su programa de apoyo para la adquisición de viviendas nuevas, y espera replicar los buenos resultados observados hasta ahora en la demanda inmobiliaria. Esta iniciativa, que contempla un subsidio a la tasa de interés para créditos hipotecarios y una garantía estatal a través de Fogaes –que administra BancoEstado-, no solo tuvo una amplia demanda desde que se lanzó a mediados del año pasado, sino que contribuyó a mejorar las condiciones de acceso a este tipo de financiamiento.

Esto es especialmente relevante para la garantía estatal, un respecto financiero que disminuye el riesgo de impago cuando los bancos evalúan una solicitud, y que según el balance de BancoEstado hasta julio, ha permitido financiar préstamos por hasta el 90% del valor de una vivienda a la industria. Sin este beneficio, la oferta crediticia en la cartera hipotecaria suele estar limitada a un financiamiento de hasta 80% de una vivienda.

Así, las cifras de un año de funcionamiento muestran que el programa de garantías estatales ha formalizado US$ 1.580 millones en respaldo financiero, que permitieron apalancar créditos por más de US$ 4.000 millones. A su vez, este flujo redundó en dividendos 8% más bajos que el promedio del sistema para un crédito tipo (vivienda de 2.900 UF, a un plazo de 27 años), una tasa de interés 73 puntos más baja y una menor renta exigida al solicitante

Tras una rápida tramitación, el Congreso despachó a ley esta semana el proyecto que extiende el plazo y la cobertura de estos beneficios, con 30 mil nuevos cupos vigentes hasta mayo de 2028, donde se incluirá además viviendas nuevas hasta un nuevo tope de 6.000 UF.

Restricción de plazos

Además de administrar la garantía Fogaes para todos los bancos que quieran ofrecer un crédito con este respaldo, BancoEstado también ha sido el principal oferente del programa, con cerca del 40% de las solicitudes y US$ 1.200 millones en créditos.

En este sentido, el balance de las operaciones también exhibe un contraste adicional del financiamiento con garantía estatal, versus el promedio del sistema. De todas las solicitudes recibidas por la entidad estatal a través del programa Fogaes, el 67% de ellas contempla financiamiento en un plazo de 30 años. En aquellas operaciones con o sin garantía, la proporción es mucho menor, de solo el 52%.

Es que, principalmente a partir del masivo retiro de ahorros previsionales que debilitó al mercado de capitales, la entrega de financiamiento a plazos tan largos se ha ido acotando. El promedio simple de los plazos de la cartera hipotecaria que recopila el Banco Central muestra que, al segundo trimestre, las colocaciones del sistema bancario fueron a 293 meses, equivalentes a unos 24,4 años (ver gráfico).

Desde otra óptica, el simulador hipotecario de la Comisión para el Mercado Financiero (CMF) muestra que, para un crédito de 3.200 UF (es decir, el 80% del valor de una vivienda de 4.000 UF), son solo cinco los bancos que tienen opciones a 30 años incluyendo a BancoEstado. Esta herramienta usa datos referenciales y contempla créditos a tasa fija –los más comunes- pero, en la práctica, acceder a un préstamo de este tipo requiere una evaluación comercial exigente.

“Si bien algunas casas bancarias ofrecen la posibilidad del crédito en sus documentos, en su publicidad, a la hora de implementar una operación de crédito de esa naturaleza, es poco factible que se logre. Eventualmente, clientes muy exclusivos o que ya tienen un historial muy completo en el banco, con productos más bien sofisticados, podrían acceder. Sin embargo, la oferta se concentra entre 12 y 20 años en forma muy masiva”, sostiene Héctor Osorio, economista y socio de la consultora PKF.

¿Nuevo impulso?

El balance de los con garantía estatal de toda la industria muestra un perfil claramente delimitado: el 70% de los préstamos ya formalizados corresponde a menores de 40 años. En el caso de aquellos que canalizó BancoEstado, el 52% corresponde al tramo de entre 25 y 34 años.

En este sentido, el director regional de Remax Chile, Yuval Ben Hay, sostiene que el sistema debe “perder el miedo” a créditos de mayor plazo, y enfocarse más en ampliar el universo de compradores de manera responsable. “Un crédito a 30 años no significa necesariamente que una familia permanecerá endeudada durante 30 años. En la práctica, muchas propiedades se venden bastante antes del vencimiento del crédito y, si durante ese período la vivienda se ha valorizado y se ha amortizado parte de la deuda, el propietario habrá construido patrimonio que puede utilizar para su próxima vivienda”, plantea.

Por eso, a partir de la extensión del programa aprobada por el Congreso, el presidente de BancoEstado, Mario Farren, destaca que “permitirá ampliar el impacto de una política pública que ha sido muy exitosa y, sobre todo, abrir nuevas oportunidades para que más familias puedan acceder a una vivienda propia”,

De parte del Ejecutivo, las pretensiones detrás de esta política no son únicamente en materia de acceso a la vivienda, sino que también persigue dinamizar las industrias inmobiliarias y de la construcción para materializar un impacto positivo en actividad económica y especialmente en empleo. Osorio, de PKF, remarca que “permite darle vida a una industria que es el motor de muchas actividades accesorias, empezando por la construcción. Muchos más beneficiarios potenciales van a ser sujetos de crédito”.

Con todo, la oferta inmobiliaria enfrenta todavía desafíos relevantes, pues un informe reciente de la Asociación de Bancos e instituciones Financieras (Abif) estimó que, entre 2002 y 2025, la carga financiera de la deuda hipotecaria creció desde el 25% al 39,2% de sus ingresos. De ese total, prácticamente todo el impacto (32,1 puntos porcentuales) provino exclusivamente del aumento en el precio de las viviendas, con una compensación parcial del crecimiento de los ingresos y las mejores tasas de interés. (J. Aguilera)