Sobrestock de viviendas y exigencias de la banca: las trabas que frenan a inmobiliarias para iniciar nuevas obras

A nivel nacional, el inventario de casas y departamentos ronda las 108 mil unidades.

Fuente: El Mercurio

Fecha: 23.10.2025

Una preventa del 20% al 30% de las unidades de un proyecto antes de acceder al financiamiento, se instaló como un requerimiento para los desarrolladores. Se suma la falta de créditos para compra de terrenos.

En la banca reconocen una fuerte caída en la demanda de créditos para la construcción de nuevos proyectos de parte de los desarrolladores de viviendas. Esa situación se explica por diversos factores, que pueden asociarse a problemas propios del mercado inmobiliario y, por otra parte, a condiciones más exigentes de las instituciones financieras para prestar recursos o la decisión de dejar de otorgarlos para ciertos perfiles de empresas.

Esto último, en especial tras la crisis del sector de la construcción que comenzó luego del estallido y la pandemia en 2019-2020, que terminó con la insolvencia de algunas compañías.

Inventarios altos

Por el lado inmobiliario, los desarrolladores señalan que mientras no disminuya el sobrestock de viviendas listas para la venta, las empresas no activarán el inicio de nuevas construcciones, según datos a junio de la Cámara chilena de la Construcción, el inventario de casas y departamentos disponibles en el país bordea las 108 mil unidades, lo que tampoco incentiva a los bancos a conceder créditos para nuevas obras habitacionales.

“Hay mucha oferta todavía, hay una sobreoferta. El principal foco de la industria es vender los productos terminados y ahí, el subsidio a la tasa y el Fogaes están funcionando bien… Que se equilibre la oferta con la demanda y tenga sentido partir poryectos2, sostuvo Mauricio Varela, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), tras participar ayer en el seminario Expo Real Estate.

Isabel Palma, presidenta de Comunidad Mujeres Inmobiliarias y gerenta comercial de Inmobiliaria FG, comentó que antes de reactivar nuevos proyectos, deben bajar las iniciativas que están activas, que serían unas 1.250 en la Región Metropolitana, cifra que supera las 900 que había, por ejemplo, en 215.

Palma explicó, además, que “hoy día con la serie de modificaciones que ha tenido la industria producto de la eliminación de algunos beneficios, cuesta mucho que un proyecto inmobiliario tenga una rentabilidad que haga tractivo a una empresa entrar en esa iniciativa. Por ejemplo, en un conjunto de 150 viviendas de 3.500 UF, con una velocidad de venta X, con todos los parámetros, estamos hablando de que la pérdida por el fin del beneficio CEEC (Crédito Especial de Empresas Constructoras) es de alrededor de 33 mil UF”.

Pre venta

En el sector señalan que solo algunos proyectos relevantes o asociados a empresas que han demostrado un desempeño financiero sólido logran financiamiento en buenas condiciones. También afirman que una gran parte de las compañías enfrenta exigencias bancarias relacionadas con un porcentaje de preventa de viviendas, del 29% al 30% del conjunto habitacional, antes de acceder a créditos. Este requerimiento previo a la crisis inmobiliaria no existía, añadió Varela. En cuanto al nivel de las tasas de interés ofrecidas por los bancos para el desarrollo de iniciativas, es de UF+3, señaló.

“Probablemente una vez que baje el stock, los bancos van a empujar un poco más, estarán dispuestos a ofrecer mejores condiciones y habrá más competencia entre estos para financiar proyectos”, estimó l presidente de la ADI.

Cautela de bancos

Pablo Zutta, gerente de Banca Inmobiliaria de BCI, admitió ayer en uno de los foros del seminario que “hemos tenido mucha más cautela en cuanto a qué desarrolladores financiar, qué condiciones, etc. Porque cuando pasan estas cosas, hay que ser un poco más selectivos”.

Gonzalo Lorca, gerente de Banca Inmobiliaria y concesiones de BancoEstado, sostuvo que “la demanda de crédito por este tipo de negocios o suelo, por construcción en el segmento inmobiliario, ha bajado considerablemente y viene con una pendiente negativa hace varios trimestres”.

En cuanto al financiamiento de terrenos, Lorca comentó que “tímidamente estamos volviendo a hacerlo con los mismos actores, dependiendo de la capacidad económica… y con coberturas distintas. Les estamos exigiendo que aporten bastante más que tiempo atrás”.

Varela afirmó que hoy prácticamente no existe financiamiento para adquirir terrenos para desarrollar viviendas, sino que “se debe comprar con equity o lo tiene que aportar el propietario, pero antes del 2020 había financiamiento para tierra”. (Marco Gutiérrez